부동산 시장이 긍정적인 변화를 보이고 있지만, 일부 전문가들은 내년에 부동산 사업자들의 채권 상환이 늦어질 위험에 대해 여전히 우려하고 있습니다.
부동산 시장이 긍정적인 변화를 보이고 있지만, 일부 전문가들은 내년에 부동산 사업자들의 채권 상환이 늦어질 위험에 대해 여전히 우려하고 있습니다.
BIDV 수석 이코노미스트인 칸 반 룩 박사에 따르면, 부동산 시장이 가장 어려웠던 시기(2023년 6월부터 8월까지)에 정부는 법령 08/2023/ND-CP를 발표하여 기업과 투자자들이 채권 발행을 협상하고 연기할 수 있도록 했습니다. 이 "구명줄" 덕분에 기업의 60%가 2년 연장을 받아 채무 상환 기한을 2025년 6월까지 연장했습니다.
신용평가기관 통계에 따르면 2025년 만기 회사채 잔액(원금 및 이자 포함)은 334조 동(VND)으로 추산됩니다. 부동산 업계만 해도 만기 잔액이 약 135조 동(VND)에 이를 것으로 예상됩니다.
BIDV의 한 전문가는 위 수치에 대해 2025년 채권 시장 압력은 우려할 만한 수준이 아니라고 말했습니다. 부동산 시장이 점차 호조를 보이고 있어 채무 불이행 가능성이 낮아지고 있습니다. 많은 기업들이 제품 판매를 위해 이전 기간의 40~50% 할인율을 적용했던 것과 달리, 약 10%의 할인율만 적용하면 됩니다.
뤽 씨는 부동산 시장이 거시경제적 요인의 혜택을 받고 있다고 자신 있게 말했습니다. 이에 따라 인플레이션은 통제된 수준에서 상승하고 있으며, 베트남의 금리는 낮은 수준을 유지하고 있고, 환율은 점차 완화되고 있으며, 재정 적자, 공공 부채, 외채, 정부 부채 상환 의무 등은 국회 가 허용하는 기준 내에 있습니다. 또한, 3개의 새로운 부동산 관련 법률 제정 덕분에 제도와 법 체계가 점진적으로 개선되고 있습니다.
건설부의 2024년 3분기 보고서에는 시장 회복세가 뚜렷하게 반영되었습니다. 특히 아파트 및 단독주택 부문의 총 거래 건수는 38,398건에 달했습니다. 이는 2024년 2분기 대비 48.3%, 2023년 동기 대비 29% 증가한 수치입니다. 시장 심리가 개선됨에 따라 부동산 사업의 회복에 대한 기대감이 더욱 커지고 있습니다.
FiinRatings의 응우옌 꽝 투안(Nguyen Quang Thuan) 대표이사는 같은 견해를 밝히며, 부동산 사업의 가장 큰 자본원은 은행 대출이나 채권이 아니라 고객 결제에서 나온다고 말했습니다. 정부가 사업의 법적 문제를 해결하고 투자자들이 상품을 조기에 출시할 수 있는 여건을 조성하는 한, 채권 부채 처리는 더 이상 어려운 "문제"가 되지 않을 것입니다.
실제로 법적 합의 진행 속도가 가속화되고 있습니다. 2024년 3분기 이후, 수년간 "보류"되었던 많은 프로젝트들이 다시 매물로 나왔습니다. 하노이에서는 하노이 멜로디 레지던스(호앙마이 구)와 QMS 탑 타워(남투리엠 구)가 이러한 사례입니다. 호치민시에서는 닷산 홈스 리버사이드(투득 시), 메트로 스타(투득 시), 디옴(6군), 라비다 플러스(7군) 등이 "재매각"되었습니다.
그러나 경제 전문가인 부 딘 안 박사의 관점에서 볼 때, 2025년 만기가 도래하는 채권의 수는 여전히 기업들에게 큰 부담으로 작용하고 있습니다. 특히 부동산 사업 채권은 시장 평균 수준보다 연체 및 잠재적 부실 위험이 더 높습니다.
전문가의 결론은 특히 최근 보고서와 비교해 볼 때 타당성이 높습니다. 따라서 지난 10개월 동안 주택 부동산 기업들이 연체 채권 총액의 60%를 차지했습니다. 신용도가 낮은 발행 기업의 56%도 주택 부동산 및 건설 산업에 속했습니다.
보고서는 "향후 12개월 동안 주택 부동산 부문에서 약 109조 동(VND) 규모의 채권이 만기가 도래할 것으로 예상되며, 이는 만기 채권 총액의 거의 절반에 해당합니다. 이 중 약 30조 동(VND) 규모의 채권이 원금 상환 연체 위험에 처해 있을 것으로 추산됩니다."라고 밝혔습니다.
VIS Rating의 비금융 기업 부문 신용 분석 및 평가 책임자인 Duong Duc Hieu 씨에 따르면, 부동산 기업의 부채 상환 능력은 여전히 취약하며 부채 상환 능력의 차별화 수준이 점점 더 확대되고 있습니다.
VIS Rating의 전문가는 하노이, 호치민시와 같은 대도시에 집중된 부동산 부문에 초점을 맞춘 프로젝트를 진행하는 기업의 경우 판매 활동이 매우 양호하며 2024년에 회복될 것이라고 평가했습니다. 이러한 기업은 더 나은 자원과 높은 부채 상환 능력을 갖게 될 것입니다.
"반대로, 일부 기업들은 이전에는 매우 투기적인 프로젝트에 집중했기 때문에 여전히 어려운 상황에 처해 있을 것입니다. 이 부문에 대한 수요는 여전히 낮아 부채 상환 능력이 취약합니다."라고 히에우 씨는 말했습니다.
VIS Rating은 증권거래소 상장 투자자의 최대 3분의 2가 부채 상환을 위한 현금 흐름을 매우 취약한 수준에서 취약한 수준까지 보유하고 있으며, 특히 운영 현금 흐름이 총 부채의 5% 미만이라고 강조했습니다. 이는 프로젝트 관련 법적 문제로 어려움을 겪는 투자자들에게 특히 심각한 문제입니다.
위와 같은 상황으로 볼 때, 2024년 말과 2025년 만기가 도래하는 채권의 50%가 원금과 이자 지급이 연체될 위험이 있을 것으로 예상되는데, 이들 중 대부분은 정기적으로 지급이 연체되는 기업입니다.
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출처: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
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