세부적인 계획에 대해서는 완전히 다루지 않음
바리아붕따우 성 천연자원환경부에 따르면, 최근 바리아붕따우 성 내 도시 지역, 공업단지, 공업 클러스터, 교통도로 등 주요 대규모 프로젝트와 공사에 투자가 예정된 계획 지역과 그 주변 지역에서 합법화를 악용하여 토지를 여러 구획으로 분할하거나, 용도를 주거용지로 변경하거나, 토지 사용권을 불법적으로 양도하거나, 토지 용도를 불법적으로 변경하여 다년생 나무를 심거나, 보상금을 받기 위해 해당 토지에 시설을 건설하는 사례가 늘고 있다.
따라서 토지 관리를 강화하고, 이러한 상황을 시정하고 극복하기 위해, 천연자원환경부는 바리아붕따우성 인민위원회에 관련 부서, 지부, 단위 및 시·군·읍·면 인민위원회에 토지 이용, 주택 및 건설 공사 현황, 그리고 토지 이용권 양도, 주택 매각, 주택 개발 사업 건설 공사 조건에 대한 조사를 강화하도록 신속히 지시했습니다. 동시에 토지 이용권 양도 등록, 토지 용도 변경, 토지 분할에 관한 규정을 규정에 따라 엄격히 이행하고, 토지 분할을 악용하여 불법적으로 주택을 양도하고 건설하는 사례 등을 처리해야 합니다.
천연자원환경부는 또한 바리아붕따우성 인민위원회에 토지 분할, 토지 통합 및 각 토지 유형별 최소 토지 분할 면적 조건을 규정하는 결정 제15/2021/QD-UBND(결정 제15호)를 발표하도록 권고했습니다. 약 2년간 시행된 이 결정 제15호는 토지 분할 절차를 시행하기 전에 규정에 따라 승인 및 사용 승인을 받아야 하는 투자 프로젝트의 기술 인프라에 대한 엄격한 감독 및 관리를 보장하는 등 국가 토지 관리 요건을 기본적으로 충족했습니다. 또한, 사회 기반 시설 개발 및 도시 미화에 기여하고, 기술 인프라를 기준에 따라 통제하는 데 기여했습니다.
그러나 결정 15를 이행하는 과정에서 몇 가지 어려움과 문제점이 발생했습니다. 구체적으로 결정 15의 3조 2항 c 및 d 항목에서 다음과 같이 규정하고 있습니다. 도시 토지 구획의 경우 세분화는 승인된 토지 이용 계획, 1/500 축척의 상세 계획에 따라 수행되어야 합니다. 1/500 축척의 상세 계획이 없는 경우 1/2000 축척의 구역 계획을 적용해야 합니다...; 비도시 토지 구획의 경우 세분화는 승인된 토지 이용 계획, 1/500 축척의 상세 계획에 따라 수행되어야 합니다. 1/500 축척의 상세 계획이 없는 경우 1/2000 축척의 구역 계획과 승인된 건축 계획 관리 규정을 적용해야 합니다.
그러나 현재까지 바리아붕따우성의 군과 읍은 승인된 1/500의 세부 계획 규모와 1/2000의 용도지역 계획 규모를 충분히 확보하지 못하고 있습니다. 따라서 토지 분할 절차가 지연되고 있으며, 토지 분할을 정당하게 필요로 하는 사람들의 권리가 침해되고 있습니다.
토지 이용자의 권리 보장
바리아붕따우성 자연자원환경국장 응우옌 반 하이(Nguyen Van Hai) 씨는 다음과 같이 말했습니다. "토지 분할의 어려움과 장애를 신속하게 해소하기 위해 바리아붕따우성 인민위원회는 토지 분할, 토지 통합 및 각 토지 유형별 토지 분할 최소 면적 조건을 규정하는 결정 44호를 발표했습니다. 결정 44/2023/QD-UBND는 2023년 10월 2일부터 발효되며 바리아붕따우성 인민위원회의 결정 15/2021/QD-UBND를 대체합니다."
이에 따라, 결정 44는 가구, 개인 및 단체의 토지 분할 조건을 규정함에 있어 결정 15에 비해 몇 가지 새로운 내용을 포함하고 있습니다. 특히 가구와 개인에 대한 규정이 있습니다. 특히, 새로운 필지를 형성하기 위한 토지 분할은 2013년 토지법 제171조의 규정에 따라 인접한 필지에 대한 제한적인 사용권을 보장해야 합니다. 필지 분할은 관할 당국이 승인한 1/500 규모의 토지 이용 계획 및 세부 건축 계획에 따라 이루어집니다.
1/500 축척의 상세 건축계획이 없는 경우, 관할기관이 승인한 1/2,000 축척의 건축구역계획을 적용합니다. 1/2,000 축척의 건축구역계획이 없는 경우, 승인된 1/5,000 축척의 건축구역계획을 적용합니다. 1/5,000 축척의 건축구역계획이 없는 경우, 관할기관이 승인한 1/10,000 축척의 건축구역계획을 적용합니다.
특히, 토지이용계획에 따른 농지는 토지분할 절차 진행 시 상기 건설계획을 적용하지 않는 농지를 말합니다. 기관의 경우, 투자사업에 따른 토지분할은 관계기관의 승인을 받은 세부 건설계획과 일치해야 하며, 동시에 기술 인프라 또한 규정에 따라 승인 및 사용 승인을 받은 후 토지분할 절차를 진행해야 합니다. 토지분할 후 토지는 반드시 국가가 관리하는 교통도로에 적어도 한 면이 인접해야 하며, 규정에 따라 최소 면적을 확보해야 합니다.
바리아붕따우성 천연자원환경부 장관인 응우옌 반 하이 씨는 앞으로 토지 분할, 토지 통합 및 각 토지 유형에 대한 토지 분할의 최소 면적에 대한 조건을 규정하는 결정 44에서 보다 개방적인 조정이 이루어짐에 따라 바리아붕따우성 지방자치단체의 토지 분할 절차가 곧 정착될 것이며, 1/500 규모의 모든 승인된 세부 계획과 1/2000 규모의 구역 계획을 "포함"하지 않은 지방자치단체를 포함하여 토지 분할에 대한 정당한 요구가 있는 사람들의 권리가 보장될 것이라고 말했습니다.
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