부동산은 회복되고, 부실은행 부채는 긍정적으로 변하고 있습니다.

부동산은 담보 자산의 "왕"입니다.

은행 대출 생태계에서 부동산은 오랫동안 가장 인기 있고 선호되는 담보 유형으로 자리매김해 왔습니다. 은행이 부동산을 선호하는 것은 우연이 아닙니다. 부동산은 안정성이 높고, 손상 및 가치 하락에 강하며, 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향까지 있기 때문입니다.

이러한 특징 때문에 부동산은 대출 위험에 대한 "안전망"으로 여겨집니다. 담보 가치가 일반적으로 원금보다 높게 평가되기 때문에 은행은 대출 운영에서 안전한 완충 장치를 유지할 수 있습니다.

여러 은행의 재무 보고서를 조사한 결과, 부동산이 담보 자산에서 압도적인 비중을 차지하는 것으로 나타났으며, 이는 금융 시스템이 부동산 시장에 크게 의존하고 있음을 보여줍니다.

금융업계의 "거대 은행" 중 하나인 아그리뱅크(Agribank) 의 경우, 2024년 고객 담보 및 질권 자산 총액은 3조 1900억 VND에 달해 2023년 대비 9% 이상 증가했습니다.

전체 투자액 중 부동산 투자액은 2조 9200억 VND로 전년 말 대비 10% 이상 증가했으며, 동산(190조 VND)이나 유가증권(54조 6630억 VND) 등 다른 자산군을 크게 앞질렀습니다.

아그리뱅크뿐만 아니라 BIDV , 비엣틴뱅크와 같은 주요 은행들도 주로 부동산을 담보로 한 막대한 자산 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 구체적으로, 2024년 말 기준 BIDV는 담보, 저당, 할인된 자산 및 증권의 총 가치가 3조 3200억 VND에 달했고, 비엣틴뱅크는 약 3조 2900억 VND에 이르렀습니다. 이는 이들 국영 대형 은행들이 부동산 시장과 밀접하게 연관된 신용 전략에서 놀라운 유사성을 보인다는 것을 보여줍니다.

하지만 겉으로 보기에 견고해 보이는 모습 뒤에는 조용히 균열이 퍼지고 있습니다. SSI 리서치에 따르면, 2025년 1분기 은행의 부실채권은 크게 개선되지 않았으며, 특히 법적 서류가 미비한 부동산 프로젝트 관련 대출이 유동성과 투자자 신뢰 측면에서 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

그 결과, 이러한 프로젝트와 관련된 일부 주택 담보 대출이 부실 대출로 재분류되어 일부 상업 은행의 부실 대출 비율이 증가했습니다.

게다가 국영 상업은행들은 부동산 시장의 파급 효과를 겪고 있는 건설 자재 부문 기업들에 대한 대출 구조조정을 해야 한다는 압박을 받고 있다.

SSI 리서치가 모니터링하는 24개 은행의 평균 부실채권(NPL) 비율이 2025년 1분기에 2.46%로 급증하여 2023년 1분기의 최고치인 2.58%에 근접했습니다. 특히, 연체 대출은 단 한 분기 만에 11.6%나 급증했으며, 그룹 2 대출은 2.8%, 부실채권은 전 분기 대비 무려 20.4%나 증가했습니다. 이는 신용 시스템 내 위험의 악순환이 심화되고 있음을 보여주는 우려스러운 지표입니다.

이러한 맥락에서 은행들이 위험에 대비한 충당금 적립에 그다지 적극적이지 않았다는 점은 주목할 만합니다. 부실채권 충당률은 88.7%까지 떨어져 지난 5년 동안 최저 수준을 기록했는데, 이는 은행들이 신용 위험에 대응하는 데 있어 다소 관대한 태도를 보였음을 반영합니다.

VP뱅크 증권회사의 보고서에 따르면, 분석 대상 11개 은행의 2025년 1분기 대손충당금은 미상환 대출금의 0.24%에 불과했는데, 이는 작년 동기 0.30%에서 감소한 수치입니다. 이는 역설적인 상황을 보여줍니다. 부실채권은 증가하고 있는데 대손충당금은 감소하고 있는 반면, 보다 신중한 대손충당금 적립을 요구하는 국제회계기준(IFRS) 도입에 대한 압력은 커지고 있기 때문입니다.

비엣콤뱅크, 사콤뱅크 , TP뱅크, VIB는 시장 회복 기대감과 베트남 중앙은행의 지원 정책에 힘입어 충당금 비용이 가장 크게 감소한 은행들에 속합니다.

하지만 전문가들은 이 단계에서 안일함에 빠지면 부동산 시장이 예상대로 회복되지 않을 경우 은행 시스템이 "이중 부담"에 처할 위험이 있다고 경고합니다.

단기적으로 전문가들은 저금리와 부채 구조조정 방안 시행 덕분에 부실채권 비율이 2025년 상반기에 정점을 찍은 후 이후 진정될 것으로 낙관하고 있습니다.

하지만 장기적으로 볼 때, 부동산을 신용 확보를 위한 "안전망"으로 과도하게 의존하는 것은 은행 시스템을 이 시장의 예측 불가능한 변동에 취약하게 만들 수 있습니다. 왜냐하면 담보 가치가 대출의 실제 위험을 항상 반영하는 것은 아니기 때문입니다.

부동산 시장이 회복세를 보이고 있으며, 은행 부실채권도 긍정적인 흐름을 나타내고 있습니다. — 부동산 시장이 다시 활기를 띠고 있어 유동성을 높이고 담보 자산 매각을 촉진하여 부실 채권을 해결하는 데 도움이 될 것입니다.

부동산 시장이 호황을 누리고 있고, 은행 자산의 질도 향상되고 있습니다.

장기간의 침체 이후 부동산 시장이 점차 활기를 되찾는 가운데, 시중 은행의 자산 건전성도 뚜렷한 개선 조짐을 보이고 있다.

많은 금융 전문가와 독립 분석 기관들은 이러한 회복세가 부동산 사업체의 현금 흐름을 개선할 뿐만 아니라 부실 채권 처리 및 회수에도 긍정적으로 기여하여 신용 효율성을 높이고 은행의 재무 건전성을 강화한다는 데 동의합니다.

VPBankS 증권이 최근 발표한 은행 부문 분석 보고서에 따르면, 은행의 2025년 1분기 재무제표는 아직 감사가 진행 중이지만, 특히 상각된 채권의 회수와 같은 "기타 수익" 항목이 크게 증가한 것으로 나타났으며, 이는 부동산 시장의 긍정적인 영향을 반영한 것입니다.

특히 2024 회계연도에 부실채권 정리 활동으로 인한 수익은 3대 국영 상업은행인 비엣콤뱅크(84%), BIDV(88%), 비엣틴뱅크(79%)의 기타 수익에서 큰 비중을 차지했습니다. 이 세 은행은 VPBankS가 모니터링하는 11개 은행 중 총자산과 신용 규모가 가장 큰 은행이기도 합니다.

2025년 1분기에 접어들면서 3개 은행의 부실채권 회수 수익은 전년 동기 대비 51%라는 급격한 증가세를 이어갔습니다. 미상환 대출금 대비 비율로 보면 이 지표 역시 2bp(베이시스 포인트) 상승했는데, 이는 담보 회수 및 미수금 관리 측면에서 은행들이 상당한 성과를 거두었음을 보여줍니다.

이러한 관점에 덧붙여 SSI 리서치는 2025년 1분기 부동산 시장 유동성이 2024년 4분기에 비해 다소 감소할 수 있지만, 작년 같은 기간에 비해서는 여전히 크게 증가할 것이며, 특히 하노이 지역에서는 약 70~72% 증가할 것으로 예상합니다.

이는 은행이 담보 자산의 처분을 가속화하여 이전에 처리되었던 부실 채권을 회수하는 데 있어 매우 중요한 기반이 됩니다. 이러한 수익원의 성장은 변동성이 큰 글로벌 금융 시장 속에서 서비스 수수료 수입 감소와 외환 및 채권 거래 활동의 수익성 정체를 상쇄하는 중요한 지원책이 되고 있습니다.

KB증권베트남(KBSV) 분석부 부장인 응우옌 쑤언 빈 씨는 지난 몇 년간 부실채권 비율이 급증한 이유는 부동산 사업 수익 감소와 채권 발행을 통한 자금 조달의 어려움이 겹쳐 부채 상환 현금 흐름에 병목 현상이 발생했기 때문이라고 분석했다.

하지만 정부가 법적 병목 현상을 해소하고 공공 투자를 확대하며 신용 흐름을 원활하게 하는 유연한 통화 정책을 시행하는 등 coordinated measures를 시행함에 따라 많은 부동산 프로젝트가 재개되었고, 이에 따라 기업의 부채 상환 능력도 향상되었습니다.

"부동산 부문의 부실 대출 문제를 성공적으로 해결하면 은행의 부실 대출 비율을 낮추는 데 도움이 될 뿐만 아니라 충당금을 환입할 수 있게 되어 2025년 수익 성장에 강력한 동력을 제공할 수 있을 것입니다."라고 빈 씨는 강조했습니다.

부동산 시장의 통제된 회복은 업계 기업뿐만 아니라 금융 기관의 자산 건전성 개선, 재무 기반 강화, 그리고 미래의 잠재적인 거시경제적 위험에 대한 회복력 향상에도 긍정적인 파급 효과를 가져오고 있음이 분명합니다.

출처: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html