부동산은 회복되고, 부실은행 부채는 긍정적으로 변하고 있습니다.

부동산은 담보의 '왕'입니다

은행 신용 생태계에서 부동산은 오랫동안 가장 인기 있고 선호되는 담보 유형이었습니다. 은행이 부동산을 선호하는 것은 우연이 아닙니다. 부동산은 안정성이 높고, 손상되기 어렵고, 가치 하락이 적으며, 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있는 자산입니다.

이러한 특성으로 인해 부동산은 담보 가치가 원금 잔액보다 높은 경우가 많아 대출 위험을 예방하는 "벽"으로 간주되어 은행이 신용 활동에서 안전한 완충 장치를 유지하는 데 도움이 됩니다.

많은 은행의 재무 보고서를 바탕으로 한 조사에 따르면, 부동산이 모기지 포트폴리오에서 압도적인 비중을 차지하고 있어, 이 시스템이 부동산 시장에 크게 의존하고 있음을 보여줍니다.

은행업계의 "거대 기업" 중 하나인 아 그리뱅크(Agribank) 의 2024년 고객들의 담보 및 담보자산 총액은 319만 VND에 달해 2023년 대비 9% 이상 증가했습니다.

이 중 부동산만 2조9,200억 동(약 3,000조 원)으로 작년 말 대비 10% 이상 늘어났으며, 동산(1조9,000억 원)이나 유가증권(54조6,630억 원) 등 다른 자산을 훌쩍 넘어섰다.

Agribank뿐만 아니라 BIDV 나 VietinBank 등 다른 대기업도 주로 부동산을 포함한 엄청난 규모의 담보 자산 포트폴리오를 소유하고 있습니다. 구체적으로, 2024년 말 기준, BIDV는 담보, 담보 제공, 할인된 자산과 유가증권의 총 가치를 332만 VND로 기록했고, VietinBank는 거의 329만 VND에 달했습니다. 이는 부동산 시장과 긴밀하게 연계된 신용 전략에 있어서 국유 "거대 기업" 간의 놀라운 유사성을 보여줍니다.

하지만 그 겉보기에 견고한 그림 뒤에는 조용히 퍼져나가는 균열이 있습니다. SSI Research에 따르면, 2025년 1분기에 은행의 부실채권은 크게 개선되지 않았으며, 특히 법적 문서가 불완전한 부동산 프로젝트 관련 대출의 경우 더욱 그렇습니다. 이러한 프로젝트는 유동성과 투자자 신뢰가 모두 "막혀" 있습니다.

그 결과, 이러한 프로젝트와 관련된 주택담보대출의 일부가 부실채권으로 재분류되어 여러 주식회사 상업은행의 부실채권 비율이 증가했습니다.

여기서 멈추지 않고, 국유 상업 은행 부문도 부동산으로 인한 연쇄 반응을 겪고 있는 보조 산업인 건설 자재 부문에서 운영되는 기업에 대한 대출 구조 조정으로 인해 압박을 받고 있습니다.

SSI Research가 모니터링하는 24개 은행의 평균 부실채권 비율은 2025년 1분기에 2.46%로 급등하여 2023년 1분기 최고치인 2.58%에 근접했습니다. 특히, 연체 대출이 단 한 분기 만에 11.6%나 급증했는데, 이 중 그룹 2 부채는 전 분기 대비 2.8%, 부실채권은 20.4% 증가했습니다. 이는 신용 시스템에 위험의 악순환이 더욱 깊어지고 있음을 보여주는 우려스러운 신호입니다.

그런 맥락에서 은행들이 위험 조항을 적극적으로 마련하지 않는다는 점은 언급할 가치가 있습니다. 부실채권 보장율은 지난 5년 중 가장 낮은 수준인 88.7%로 떨어졌는데, 이는 신용 위험에 대한 대응에 일정 수준의 '관대함'을 반영한 것입니다.

VPBankS Securities Company의 보고서에 따르면, 분석 대상인 11개 은행의 조달 비용은 2025년 1분기에 미지급 대출의 0.24%에 불과했습니다. 이는 작년 같은 기간의 0.30%보다 감소한 수치입니다. 이는 역설적인 상황을 보여줍니다. 부실채권은 늘어나지만 충당금은 줄어드는 반면, 충당금에 대한 요건이 더욱 신중한 국제 회계 기준인 IFRS를 시행해야 한다는 압력이 점점 커지고 있습니다.

Vietcombank, Sacombank , TPBank 및 VIB는 시장 회복에 대한 기대와 국립은행의 지원 정책에 힘입어 조달 비용이 가장 크게 감소한 은행입니다.

그러나 전문가들은 이 기간 동안 주관성이 높아져 부동산 시장이 예상대로 회복되지 않을 경우 은행 시스템이 "이중 부담"에 시달릴 위험이 있다고 경고합니다.

단기적으로 전문가들은 부실채권 비율이 2025년 상반기에 정점을 찍은 후, 낮은 금리 정책과 부채 구조 조정 솔루션 시행으로 인해 점차 낮아질 것으로 낙관하고 있습니다.

그러나 장기적으로 신용의 "지렛대"로 부동산에 지나치게 의존하면 은행 시스템이 이 시장의 예측 불가능한 변동에 취약해질 수 있습니다. 담보의 가치가 항상 대출의 실제 위험을 반영하지는 않기 때문입니다.

부동산 시장이 다시 활기를 띠고 있어 유동성이 증가하고 부실채권을 처리하기 위한 담보 매각이 용이해질 것으로 예상됩니다.

부동산 시장 호황, 은행 자산 품질 향상

장기간의 침체 이후 부동산 시장이 점차 회복되면서, 시중은행의 자산 건전성도 뚜렷한 개선 조짐을 보이고 있습니다.

많은 금융 전문가와 독립 분석 기관은 이러한 회복이 부동산 사업의 현금 흐름을 지원할 뿐만 아니라 부실 채권을 처리하고 회수하는 데도 긍정적으로 기여하여 신용 실적을 개선하고 은행 대차대조표를 개선한다는 데 동의합니다.

VPBankS Securities Company에서 최근 발표한 은행업계 분석 보고서에 따르면, 2025년 1분기 은행 재무 데이터는 아직 감사 중이지만, 특히 채무 회수를 포함한 '기타 수입' 항목은 상당한 증가를 기록했는데, 이는 부동산 시장의 긍정적 영향을 반영한 것입니다.

2024 회계연도만 해도 부실채권 정리 활동으로 인한 수입이 3대 국유상업은행인 Vietcombank(84%), BIDV(88%), VietinBank(79%)의 기타 수입 구조에서 큰 비중을 차지했습니다. 이 3개 은행은 VPBankS가 모니터링하는 11개 은행 중에서 총 자산과 신용 규모가 가장 높은 은행입니다.

2025년 1분기에 접어들면서 위 3개 은행의 부실채권 회수 수익은 계속해서 급격히 증가하여 작년 동기 대비 51%까지 늘어났습니다. 미지급 대출의 비율로 보면 이 비율은 2베이시스포인트 증가했습니다. 이는 담보를 회수하고 미지급 채무를 처리하는 데 있어 효율성이 높다는 것을 의미합니다.

SSI Research에 따르면, 2025년 1분기 부동산 시장의 유동성은 2024년 4분기에 비해 다소 감소했지만 작년 동기간에 비해 여전히 상당히 증가했습니다. 특히 하노이 지역에서 약 70-72%가 증가했습니다.

이는 은행이 담보자산의 현금화를 가속화하고, 이전 기간에 처리한 부실채권을 회수하는 데 도움이 되는 중요한 근거가 됩니다. 이러한 수익원으로부터의 성장은 중요한 지원책이 되고 있으며, 불안정한 글로벌 금융 시장 속에서 외환 및 채권 거래의 꾸준한 이익 마진과 서비스 수수료 수입의 감소를 상쇄하고 있습니다.

KB증권 베트남법인(KBSV) 분석부장인 응우옌 쑤언 빈(Nguyen Xuan Binh) 씨는 지난 몇 년간 부실채권 비율이 크게 증가한 이유는 부동산 기업의 수익 감소와 채권 채널을 통한 자금 조달의 어려움으로 인해 부채를 상환할 수 있는 현금 흐름이 차단되었기 때문이라고 설명했습니다.

그러나 정부가 법적 병목 현상을 제거하고, 공공 투자를 촉진하고, 신용 흐름을 원활하게 하기 위한 유연한 통화 정책을 병행 시행하면서 많은 부동산 프로젝트가 재개되었고, 기업의 부채 상환 능력이 향상되었습니다.

빈 씨는 "부동산 부문에서 많은 부실채권을 성공적으로 처리하면 은행이 부실채권 비율을 낮추는 데 도움이 될 뿐만 아니라 충당금을 역전시켜 2025년 수익 성장을 위한 강력한 원동력을 만들 수 있습니다."라고 강조했습니다.

분명히 부동산 시장의 통제된 회복은 업계 기업뿐만 아니라 신용 기관이 자산 품질을 개선하고, 재정 기반을 강화하고, 향후 잠재적인 거시경제적 위험에 대한 회복력을 강화하는 데 도움이 되는 긍정적인 파급 효과를 만들어내고 있습니다.

출처: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html