부동산은 담보의 '왕'입니다
은행 신용 생태계에서 부동산은 오랫동안 가장 인기 있고 선호되는 담보 유형이었습니다. 은행들이 부동산을 선호하는 것은 우연이 아닙니다. 부동산은 안정성이 높고, 손상이나 가치 하락이 적으며, 시간이 지남에 따라 가치가 상승하는 경향이 있는 자산입니다.
이러한 특성으로 인해 부동산은 담보 가치가 원금 잔액보다 높은 경우가 많아 대출 위험을 예방하는 "벽"으로 간주되어 은행이 신용 활동에서 안전한 완충 장치를 유지하는 데 도움이 됩니다.
많은 은행의 재무 보고서를 바탕으로 한 조사에 따르면, 부동산이 모기지 포트폴리오에서 압도적인 비중을 차지하고 있어, 이 시스템이 부동산 시장에 크게 의존하고 있음을 보여줍니다.
은행업계의 "거대 기업" 중 하나인 아 그리뱅크(Agribank) 의 2024년 고객들의 담보 및 담보자산 총액은 319만 VND에 달해 2023년 대비 9% 이상 증가했습니다.
이 중 부동산만 2조9,200억 동(약 3,000조 원)으로 작년 말 대비 10% 이상 늘어났으며, 동산(1조9,000억 원)이나 유가증권(54조6,630억 원) 등 다른 자산을 훌쩍 넘어섰다.
아그리뱅크(Agribank)뿐만 아니라 BIDV 나 비엣틴뱅크(VietinBank)와 같은 다른 대형 은행들도 부동산을 중심으로 막대한 담보 자산 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 구체적으로, 2024년 말 기준 BIDV는 담보, 담보 설정, 할인된 유가증권을 포함한 총 자산 가치를 332억 동(VND)에 달했고, 비엣틴뱅크는 거의 329억 동(VND)에 달했습니다. 이는 부동산 시장과 긴밀하게 연계된 신용 전략에서 두 국유 "대형 은행" 간의 놀라운 유사성을 보여줍니다.
하지만 겉보기에 탄탄해 보이는 그 그림 뒤에는 조용히 퍼져나가는 균열이 있습니다. SSI 리서치에 따르면, 2025년 1분기 은행 부실채권은 크게 개선되지 않았으며, 특히 법적 절차가 완료되지 않은 부동산 프로젝트 관련 대출의 경우 유동성과 투자자 신뢰가 모두 "막혀" 있습니다.
그 결과, 이러한 프로젝트와 관련된 주택담보대출의 일부가 부실채권으로 재분류되어 여러 주식회사 상업은행의 부실채권 비율이 증가했습니다.
여기서 멈추지 않고, 국유 상업 은행 부문도 부동산으로 인한 연쇄 반응을 겪고 있는 보조 산업인 건설 자재 부문에서 운영되는 기업에 대한 대출 구조 조정으로 인해 압박을 받고 있습니다.
SSI 리서치가 모니터링한 24개 은행의 평균 부실채권 비율은 2025년 1분기에 2.46%로 급등하여 2023년 1분기 최고치인 2.58%에 근접했습니다. 특히, 연체 대출은 단 한 분기 만에 11.6%나 급증했는데, 이 중 그룹 2 부채는 전 분기 대비 2.8%, 부실채권은 20.4% 증가했습니다. 이는 신용 시스템에 대한 위험의 악순환이 더욱 깊어지고 있음을 보여주는 우려스러운 신호입니다.
이러한 맥락에서 은행들이 위험 대비 충당금을 적립하는 데 그다지 적극적이지 않았다는 점은 주목할 만합니다. 부실채권 충당률은 지난 5년간 최저 수준인 88.7%로 떨어졌는데, 이는 신용 위험에 대한 은행의 대응이 어느 정도 관대함을 보여줍니다.
VPBank Securities Company의 보고서에 따르면, 분석 대상 11개 은행의 충당금 적립 비용은 2025년 1분기 미상환 대출의 0.24%에 불과했습니다. 이는 작년 같은 기간의 0.30%에서 감소한 수치입니다. 이는 역설적인 상황을 보여줍니다. 부실채권은 증가하는 반면 충당금은 감소하는 반면, 충당금 적립에 대한 더욱 신중한 요건을 갖춘 국제회계기준(IFRS) 도입 압력이 점차 커지고 있습니다.
Vietcombank, Sacombank , TPBank 및 VIB는 시장 회복에 대한 기대와 국립은행의 지원 정책에 힘입어 조달 비용이 가장 크게 감소한 은행입니다.
그러나 전문가들은 이 기간 동안 주관성이 높아져 부동산 시장이 예상대로 회복되지 않을 경우 은행 시스템이 "이중 부담"에 시달릴 위험이 있다고 경고합니다.
단기적으로 전문가들은 부실채권 비율이 2025년 상반기에 정점을 찍은 후, 낮은 금리 정책과 부채 구조 조정 솔루션 시행으로 인해 점차 낮아질 것으로 낙관하고 있습니다.
그러나 장기적으로 신용의 "지렛대"로 부동산에 지나치게 의존하면 은행 시스템이 이 시장의 예측 불가능한 변동에 취약해질 수 있습니다. 담보의 가치가 항상 대출의 실제 위험을 반영하지는 않기 때문입니다.
부동산 시장 호황, 은행 자산 품질 향상
장기간의 침체 이후 부동산 시장이 점차 회복되면서, 시중은행의 자산 건전성도 뚜렷한 개선 조짐을 보이고 있습니다.
많은 금융 전문가와 독립 분석 기관은 이러한 회복이 부동산 사업의 현금 흐름을 지원할 뿐만 아니라 부실 채권을 처리하고 회수하는 데도 긍정적으로 기여하여 신용 실적을 개선하고 은행 대차대조표를 개선한다는 데 동의합니다.
VPBankS Securities Company에서 최근 발표한 은행업계 분석 보고서에 따르면, 2025년 1분기 은행 재무 데이터는 아직 감사 중이지만, 특히 채무 회수를 포함한 '기타 수입' 항목은 상당한 증가를 기록했는데, 이는 부동산 시장의 긍정적 영향을 반영한 것입니다.
2024 회계연도 한 해에만 부실채권 처리 활동으로 발생한 수익이 3대 국유 상업은행(Vietcombank(84%), BIDV(88%), VietinBank(79%))의 기타 수익 구조에서 큰 비중을 차지했습니다. 이 은행들은 VPBankS가 모니터링하는 11개 은행 중 총자산과 신용 규모가 가장 높은 3대 은행이기도 합니다.
2025년 1분기에 3개 은행의 부실채권 회수 수익은 전년 동기 대비 최대 51%까지 급증했습니다. 미상환 대출 비율로 볼 때 이 지수는 2bp 상승했는데, 이는 담보 회수 및 미상환 부채 처리의 효율성을 보여주는 지표입니다.
SSI Research에 따르면, 2025년 1분기 부동산 시장의 유동성은 2024년 4분기에 비해 다소 감소했지만 작년 동기간에 비해 여전히 상당히 증가했습니다. 특히 하노이 지역에서 약 70-72%가 증가했습니다.
이는 은행이 담보 자산의 현금화를 가속화하여 이전 기간에 처리된 부실 채권을 회수할 수 있는 중요한 기반이 됩니다. 이러한 수익원을 통한 성장은 글로벌 금융 시장의 변동성 확대 속에서 서비스 수수료 수입 감소와 외환 및 채권 거래 수익 정체를 상쇄하는 중요한 지원책이 되고 있습니다.
KB증권 베트남법인(KBSV) 분석부장인 응우옌 쑤언 빈(Nguyen Xuan Binh) 씨는 지난 몇 년간 부실채권 비율이 크게 증가한 이유는 부동산 기업의 수익 감소와 채권 채널을 통한 자금 조달의 어려움으로 인해 부채를 상환할 수 있는 현금 흐름이 차단되었기 때문이라고 설명했습니다.
그러나 정부가 법적 병목 현상을 제거하고, 공공 투자를 촉진하고, 신용 흐름을 원활하게 하기 위한 유연한 통화 정책을 병행 시행하면서 많은 부동산 프로젝트가 재개되었고, 기업의 부채 상환 능력이 향상되었습니다.
빈 씨는 "부동산 부문에서 많은 부실채권을 성공적으로 처리하면 은행이 부실채권 비율을 낮추는 데 도움이 될 뿐만 아니라 충당금을 역전시켜 2025년 수익 성장을 위한 강력한 원동력을 만들 수 있습니다."라고 강조했습니다.
분명히 부동산 시장의 통제된 회복은 업계 기업뿐만 아니라 신용 기관이 자산 품질을 개선하고, 재정 기반을 강화하고, 향후 잠재적인 거시경제적 위험에 대한 회복력을 강화하는 데 도움이 되는 긍정적인 파급 효과를 만들어내고 있습니다.
출처: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html
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