부동산: 시장 '흥분', 아파트 가격 상승 여력 여전히 존재, 합병 정보, 최신 실효 정책에 따른 가상 토지 열풍 경고

부동산 가치가 지속 가능하게 증가하려면 기반이 필요합니다. 즉, 교통, 경제 , 사회 기반 시설이 동시에 개발되어야 합니다. (출처: Thanh Nien)

지방·도시 합병 소식에 '가상토지 열풍' 경고

최근 지방자치단체에서는 주민들에게 지방-도시 합병에 대한 비공식적인 정보에 주의하고, 허위 소문, 가격 추측, 시장 조작 등을 지방 당국에 신고하라고 동시에 경고했습니다.

최근 하노이 인근의 지방, 도시들은 지방·도시의 계획 및 통합과 관련된 비공식적인 소문으로 인해 가격 변동을 겪고 있으며, 많은 지역의 토지 가격이 약 20% 가량 상승했습니다.

타이빈성 경찰은 투자자들에게 침착함을 유지하고 행정 단위 합병에 대한 소문을 믿지 말라고 경고했습니다. 사기나 시장 조작이 발견될 경우, 투자자는 즉시 가장 가까운 경찰서에 신고해야 합니다.

푸토성 건설부도 해당 지역에 가상 발열 현상이 나타날 위험에 대해 경고를 발표했습니다. 해당 부서는 지금까지 거래소에서의 거래량이 여전히 제한적이라고 밝혔습니다. 높은 토지 가격은 토지 중개인이 가격을 "부풀리기" 위한 술책일 수 있습니다.

최근 박장성에서도 다음과 같은 사실이 알려졌습니다. 이 성에서는 구매자를 속여 높은 이익을 낼 수 있다는 사고방식을 만들기 위해 큰 차이로 매매하는 거래를 조작하는 행위도 있습니다. 일부 투자자들은 불법적인 자본 조달의 징후를 보였고, 조건을 충족하지 못할 경우 다양한 형태의 판매를 이용했습니다.

베트남 부동산 중개사 협회(VARS)의 응우옌 반 딘 씨는 투자자들이 가상 화폐 열풍이 불기 전에 매우 조심해야 한다고 경고했습니다. 뉴스로 인한 토지 열풍은 소수의 투기자에게만 이익이 되는 반면, 대부분의 개인 투자자와 실제 매수자는 예상 가격이 너무 높아졌을 때 매수하면 꼼짝없이 갇힐 위험이 있습니다.

사실, 토지 열풍이 불 때마다 최고가에 매수한 많은 투자자들은 장기간 자본을 파묻거나 유동성이 부족해 손실을 감수해야 했습니다. "서핑"에 경험이 있는 자신감 있는 투자자 그룹조차도 제때 주식을 매도하지 않아 여러 번 실패했습니다.

"부동산 가치가 지속 가능하게 상승하려면 기반이 있어야 하며, 이는 교통, 경제 및 사회 기반 시설이 동시에 개발되어야 함을 의미합니다. 투자 및 개발 계획 없이 뉴스에만 의존하는 부동산 열풍은 주기가 짧고 빠르게 증가하지만, 높은 수준을 장기간 유지하기는 어렵습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

티에스. 경제 전문가 딘 테 히엔은 올해 초부터 부동산 시장이 회복을 위해 많은 지원을 받았고, 많은 부동산 프로젝트가 시작되었으며 공급이 나타나기 시작했다고 말했습니다. 판매하기 어려울 것으로 여겨졌던 일부 고급 부동산 프로젝트가 최근 매우 좋은 성과를 거두었습니다. 그러나 2차 시장은 그다지 활발하지 않습니다. 따라서 부동산 시장이 실제로 활성화되고 있는지 확인하려면 지속적으로 관찰해야 합니다.

아파트 가격 상승 여력 여전히 남아

많은 사람들은 하노이의 아파트 가격이 이미 높고 앞으로 더 오를 여지가 거의 없다고 우려합니다. 하지만 전문가 분석에 따르면 금으로 환산하면 가격 상승폭은 동일할 뿐이다. 또한 국민들의 소득은 그에 따라 증가하지 않았지만, 정부는 점차 생활비 부담(무상교육, 병원비 등)을 줄여 국민들이 저축할 수 있는 여건을 마련해 주고 있습니다.

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2025년 3월 부동산 시장은 일련의 특별한 발전을 기록했습니다. 하노이의 주요 시장에서는 저층 아파트 프로젝트 3개와 고층 아파트 프로젝트 5개가 공식적으로 시작되었으며, 총 공급량은 약 10,000호에 달합니다. Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group 등 대형 투자자 외에도 Xuan Cau, Tan Hoang Minh 등 다른 투자자들의 새로운 프로젝트가 시장에 나와 있습니다.

새롭고 더 풍부한 공급은 주택 구매자와 투자자에게 더 많은 선택권과 참고 자료를 제공하는 데 도움이 됩니다. 투자자들은 잇따라 프로젝트를 출시하고 공사를 시작하고 있는데, 이는 프로젝트의 법적 측면이 '자유로워지고' 시장이 '흥분'하고 있다는 신호입니다.

Tran Quang Trung 씨는 2025년까지 실제 구매자의 주택 수요 중 일부가 해결될 것으로 믿고 있습니다. 하지만 주택 구매자가 저렴한 매물을 얻기 위해 도심이나 서부 지역, 심지어 코로아와 같은 새로운 시장의 주택 구매를 계속 기다린다면, 상황이 매우 어려워질 것입니다.

"반장(Van Giang)과 같은 인근 지역을 포함한 하노이 동부 지역의 생활 여건을 매우 높이 평가합니다. 직선거리로 8km, 호안끼엠 중심부까지 실제 이동 거리는 약 13km로, 반장은 하노이에서 가장 가까운 지역 중 하나입니다. 사실, 이 거리는 남뜨리엠(Nam Tu Liem)이나 하동(Ha Dong)과 같은 도심 지역을 이동해서 시내 중심부까지 가는 거리와 비슷하거나 더 짧습니다."라고 쩐 꽝 쭝(Tran Quang Trung) 씨는 말했습니다.

현재 Masterise Homes와 같은 일부 평판 있는 투자자들은 인프라, 시공 품질, 동기식 유틸리티 시스템 등 뛰어난 삶의 질을 보장하면서도 평방미터당 투자 비용이 매우 합리적인 프로젝트를 시행하고 있습니다. 만약 동일한 공공 서비스 시스템이 꼬로아나 하노이 서부 지역에 위치한다면, 동일한 수준을 달성하려면 비용이 확실히 두 배는 더 높아야 할 것입니다.

"올해가 동부 지역에서 내 집 마련의 황금기라고 생각합니다. 이 기회를 놓치면 가까운 미래에 다른 지역에서 합리적인 가격에 고급 아파트를 구하기가 점점 더 어려워질 것입니다."라고 쩐 꽝 쭝 씨는 덧붙였습니다.

2030년까지 하노이의 인구가 약 200만 명이 증가할 것으로 예상되며, 이는 100만 채 이상의 주택이 더 필요하다는 의미입니다. 한편, 2025년 공급량은 약 3만 가구에 그칠 것으로 예상됩니다. 장기적인 수요와 공급 요소를 고려하면 가격 상승 가능성이 여전히 매우 크다는 것을 보여줍니다. "현 단계는 '케이크 나누기'와 같습니다. 똑똑한 사람들은 데이터와 실제 분석을 바탕으로 좋은 부분을 선택할 것입니다. 투자자들은 현금 흐름, 인프라 완공 수준, 인구, 그리고 실제 수요를 살펴봐야 합니다."라고 쩐 꽝 쭝 씨는 강조했습니다.

부동산 정책 4월부터 시행

2025년 4월부터 적용되는 부동산 정책은 다음과 같습니다.

3개 지자체 검사 결과 일부 사업 및 토지 장애물 제거

해당 내용은 호치민시, 다낭시, 카인호아성의 검사, 조사 및 판결 결론에서 프로젝트 및 토지의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 구체적인 메커니즘과 정책에 관한 결의안 170/2024/QH15에 언급되어 있습니다.

결의안 170/2024/QH15는 호치민시, 다낭시, 카인호아성에서 결의안 170/2024/QH15와 함께 발행된 부록에서 결정된 대로 프로젝트와 토지의 검사, 조사 및 판결 결론에 대한 어려움과 장애물을 제거하기 위한 구체적인 메커니즘과 정책을 규정하고, 결의안 170/2024/QH15의 제3조 3항에 규정된 대로 토지 사용권 증명서, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산을 부여할 때 토지 사용 기간을 위반한 1,313건을 규정합니다.

토지 이용권 수령에 관한 협정을 통한 상업용 주택 프로젝트의 시범 시행

결의안 171/2024/QH15는 다음의 경우 전국적으로 토지 사용권 수령 또는 토지 사용권 보유에 관한 계약(이하 시범 프로젝트)을 통해 상업용 주택 프로젝트의 시범 시행을 규정합니다.

- 토지사용권을 받는 부동산 사업체의 사업입니다.

- 토지이용권을 보유한 부동산 사업체의 프로젝트입니다.

- 토지이용권을 가지고 토지이용권을 수여받는 부동산 사업체의 사업입니다.

- 부동산사업조직의 사업이란 환경오염으로 인해 생산·업무시설이 이전되거나, 건설계획 및 도시계획에 따라 시설을 이전해야 하는 지역에 토지를 이용하여 상업용 주택사업을 시행하는 조직이 설립하는 사업입니다.

시범사업을 시행하기 위한 조건은 다음과 같습니다.

- 시범사업의 시행은 다음 조건을 충족해야 합니다.

+ 사업 시행을 위한 토지 면적 및 토지 구획의 범위는 지구 단위 토지 이용 계획 또는 건설 계획 및 도시 계획을 준수해야 합니다.

+ 프로젝트 시행을 위한 토지 및 토지 구획의 범위는 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치합니다.

+ 프로젝트 시행을 위한 토지 면적 및 토지 구획의 범위는 결의안 171/2024/QH15 제4조 2항의 규정에 따라 도인민위원회가 승인한 시범 프로젝트를 시행하기 위해 계획된 토지 면적 목록에 포함됩니다.

+ 결의안 171/2024/QH15 제1조 1항 a항 및 c항에 명시된 사례에 대한 시범사업 시행을 위한 토지 사용권 수령 계약에 대한 지방인민위원회의 서면 승인이 있습니다.

+ 부동산사업조직은 토지, 주택, 부동산사업, 투자 등 관련 법률에서 정하는 조건을 충족하여야 합니다.

- 국방부지 및 안보부지의 계획구역을 활용하여 시범사업을 실시하는 경우, 결의안 171/2024/QH15 제3조 1항에 명시된 조건을 충족해야 하며, 국방부지의 경우 국방부의 서면 승인, 안보부지의 경우 공안부의 서면 승인을 받아야 합니다.

- 결의안 171/2024/QH15 제3조 제1항 및 제2항의 조건을 충족하는 시범사업을 시행하는 부동산사업자는 시범사업 시행을 위해 다음 토지의 1종, 일부 또는 일부에 대한 토지이용권 이전 및 토지이용목적 변경을 허용합니다.

+ 농경지.

+ 비농업용 토지는 주거용 토지가 아닙니다.

+ 토지 사용권 수령에 대한 합의가 있는 경우 동일 토지 내의 주거용 토지 및 기타 토지.

5년 이내 사회주택 재판매 절차

5년 이내에 사회주택을 재판매하는 절차는 무엇입니까?

주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 사회주택 개발 및 관리에 관한 법령 제100/2024/ND-CP호 제39조는 사회주택을 5년 이내에 재판매하는 절차를 규정하고 있습니다.

주택법 제89조 제1항 제d호에 규정된 사회주택의 5년 이내 재판매는 다음과 같이 시행한다.

1. 사회주택을 프로젝트 투자자에게 재판매하는 경우, 재판매자는 투자자와 계약 청산 절차를 진행해야 합니다. 재판매는 주택법 제89조 제1항 제d목의 규정과 부동산사업법 및 토지법의 규정에 의합니다.

2. 사회주택을 매수 또는 임대매수 대상자에게 재판매하는 경우에는 다음 각 호의 규정을 적용한다.

가) 사회주택 매수자는 건설부장관, 국방부장관 및 공안부장관의 지시에 따라 대상 및 조건을 확인하는 서류를 갖추어야 하며, 이 조례 제38조 제1항 라목의 규정에 따라 사업이 소재하는 지역의 건설국에 신청하여 정확한 대상 및 조건을 확정받아야 한다.

b) 리셀러는 프로젝트 투자자(있는 경우)와 계약 청산 절차를 완료해야 합니다. 재판매는 주택법 제89조 제1항 제d목의 규정과 부동산사업법 및 토지법의 규정에 의합니다.

2023년 주택법 제89조 제1항 라목은 사회주택의 매매, 할부매매 및 임대에 대하여 다음과 같이 규정하고 있습니다.

d) 사회주택 매수자가 주택대금을 완납하고 이 주택을 매도할 필요가 생긴 날로부터 5년 이내에는 사회주택 건설 투자사업 투자자에게만 재매도하거나, 사회주택 건설 투자사업 투자자와의 매매계약에서 정한 이 사회주택의 매매가와 동일한 최고 매매가로 사회주택 매수자격자에게만 재매도할 수 있습니다. 개인소득세 납부는 세법의 규정에 따라 이루어집니다.

이에 따라 5년 이내 사회주택을 재판매하는 순서와 절차는 상기 규정에 따라 시행됩니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html