최근 호치민시 감사원이 발표한 타오디엔 지역에서 허가 없이 지어진 빌라와 주택 30여 채에 대해, 익명을 요구한 도시 계획 분야 전문가인 댄 트리 기자가 이 사건이 발생한 원인에 대한 분석을 제시했습니다.
투덕시 검사팀은 타오디엔구에서 주로 빌라와 주택을 중심으로 불법 건설 프로젝트 11건을 발견했습니다(사진: 하이롱).
규제 은폐?
전문가에 따르면, 위 프로젝트의 건설 관리 책임은 해당 지방자치단체의 건설부와 도시관리부에 있으며, 일반적으로 건설 부문과 관련된 2~3단계의 관리 부서가 있습니다.
관리 기관들이 지역 건설 프로젝트 상황을 모를 리 없죠. 수리를 위해 벽을 허물어야 하는 일반 주택은 물론, 빌라 수영장 같은 대형 프로젝트는 말할 것도 없습니다.
그는 "사람들의 삶에 큰 영향을 미치지 않거나 프로젝트 계획이 시급하지 않은 대부분의 프로젝트의 경우 관리 기관의 "무지" 상황이 종종 발생한다"고 단언했습니다.
전문가들은 두 가지 유형의 "무지"를 봅니다.
첫째, 건설 프로젝트가 자신 또는 지역 사회의 효율성을 위해 활용되고 운영되기를 원하는 투자자는 관리 기관에 유연한 조건과 양보를 "요청"할 수 있습니다. 예를 들어, 먼저 건설을 진행한 후 관련 서류 작업을 나중에 보완하는 것입니다.
하지만 두 번째 유형의 "무지"는 잘못된 사실을 은폐하는 것입니다. 관리 회사는 투자자가 개인적인 목표를 달성하고 불법적인 이익을 얻기 위해 잘못된 프로젝트를 구축하도록 허용하며, 이는 책임감 부족을 드러냅니다.
위반 사항은 위반 수준, 방치 행위의 영향 및 결과에 따라 조만간 감지될 것입니다.
관리 기관의 "무지"는 지역 공사를 건설하는 사람들(투자자, 기업, 개인 등)의 "무모함"과 관련이 있습니다.
이와 관련하여 계획 전문가는 먼저 다음과 같이 언급했습니다. "호찌민시는 왜 항상 건설 관련 법규 위반이 빈번한 곳일까요?" 전문가에 따르면, 호찌민시는 인구 밀도가 높고 도시화 속도가 빠른 도시로, 다른 지역보다 건설(일반적으로 주택) 수요가 더 많아 지가 상승을 초래합니다.
건축 허가를 받지 않은 건물들이 여전히 건설되고 있는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 그 이유 중 하나는 호찌민시의 건축 허가 절차가 매우 엄격하고 승인을 받기 위해 여러 절차를 거쳐야 하기 때문입니다.
이때 토지소유주나 투자자들은 관리기관에 돈을 들여 유리한 조건을 만들어 주거나, 임의로 미리 건설하여 운영하게 하는 '위험부담'을 감수해 왔다.
전문가에 따르면, 신규 주거용지와 혼합용지는 주거용지와 비슷하지만 단독주택용이 아닌, 기반시설(도로, 공원 등)을 함께 계획해야 하는 토지로, 사용하기 전에 복잡한 절차와 많은 승인 단계가 있는 경우가 많습니다.
한편, 법에 따르면 어떤 프로젝트든 건설하려는 사람은 계획에 따라 건설해야 합니다. 예를 들어, 기존 주거용 토지, 이미 승인되었거나 용도 변경이 없는 토지, 너무 오랫동안 계획에 묶여 있던 토지 등이 있습니다.
긴 대기 시간과 여러 가지 허가 절차 때문에 사람들은 종종 참을성을 잃고 일찍 집을 짓는 "위험을 감수"합니다.
타오디엔구의 레스토랑가에는 벽돌담, 철기둥, 퍼린, 골판지붕, 기와지붕 등 불법 건축물이 있다(사진: 하이롱).
과거의 한계
"타오디엔 지역의 두드러진 문제는 사이공 강을 따라가는 도로인데, 이는 과거의 결과입니다."라고 도시 계획 전문가가 말했습니다.
이 사람은 약 20~30년 전만 해도 지역 사회에 봉사하는 강변 도로(강변 토지 기금 포함) 개념이 시 정부로부터 별로 주목을 받지 못했다고 말했습니다.
당시 타오디엔 지역은 부유층과 외국인들에게 매력적인 오아시스가 되었습니다. 그들은 정부에 1/100 크기의 빌라 건설 사업을 허가해 달라고 요청했고, 자연스럽게 강둑에 인접한 전체 부지를 제공받았습니다.
한편, 계획 측면에서 도시에 더 나은 비전이 있다면, 나중에 해안 도로를 건설하고 그 도로를 따라 지역 사회에 서비스를 제공하는 건축물을 짓기 위해 강변 토지를 보유해야 합니다.
하지만 전문가들은 호치민시가 10년 이상 이 문제에 주의를 기울여 왔으며, 투자자들에게 경계를 깎고 토지를 넘겨 강변 도로를 건설하도록 설득, 장려, 요구하려고 노력하고 있다는 점을 인정합니다.
타오디엔은 임대 빌라로 유명하며 많은 외국인들이 거주하고 있습니다. 풍부한 수자원, 시내 중심가에 인접한 최적의 위치, 아름다운 경치, 그리고 시원한 공기 등 자연 조건이 우수합니다.
"여기에 빌라를 짓는 것이 허용된다면, 그것은 완벽한 선택입니다.
그러나 타오디엔의 불법 빌라 처리 이야기로 돌아가면 건설 부분이 계획에 맞게 이루어졌는지, 그리고 해당 토지의 계획이 녹지, 교통용지 등 다른 용도가 있는지 등을 고려해야 한다고 전문가는 말했습니다.
또한, 지난 10년 동안 타오디엔 지역에 아파트 건물이 잇따라 들어서고 있습니다. 지역 및 도시 계획 및 건설 관리 기관은 주민들의 안정적인 생활 환경을 보장하기 위해 사회 기반 시설(교통, 학교, 병원 등)의 균형을 재조정해야 합니다.
타오디엔 구는 사이공 강을 따라, 보응우옌지압 거리 또는 옛 하노이 고속도로를 따라 위치한 땅입니다(사진: 입티엔 - 그래픽: 땀린).
타오디엔 구(예전에는 2군, 현재는 투득시)는 총 375.8헥타르의 자연 면적을 가지고 있으며, 6개 동네로 나뉘고, 61개 주거 지역, 11,278가구, 인구는 약 30,000명(23,000명 이상의 베트남인과 6,000명 이상의 외국인이 거주 및 근무)입니다.
이 구역에는 고층 아파트, 콘도미니엄, 고급 주거 지역이 많고, 외국인이 임대할 수 있는 주택 프로젝트도 많습니다.
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