이것은 진정한 "부동산 투자 열풍"일까요, 아니면 단순한 "투기 거품"일까요?

2024년 8월 19일 밤부터 20일 새벽까지 호아이득현 티엔옌면의 토지 19필지에 대한 경매가 진행되었으며, 최종 낙찰가는 평방미터당 1억 3300만 동으로 시작가의 30배에 달했습니다.

하노이 외곽에 위치한 토지 경매가 최대 18시간 동안 진행되면서, 수백 명의 투자자들이 줄을 서서 경매 참여 등록을 위해 몰려드는 모습이 소셜 미디어에 퍼져나가며 큰 화제를 모았습니다.

토지 경매는 2024년 8월 20일 새벽 4시경까지 계속되었다 (사진: 후탕).

이번 경매에서 가장 낮은 가격에 낙찰된 두 필지의 토지는 평방미터당 9130만 VND였지만, 이조차도 시작 가격보다 12.5배나 높은 가격이었다.

이러한 상황은 완전히 새로운 것은 아닙니다. 불과 보름 전, 토지 경매의 중심지인 탄오아이(Thanh Oai)에서도 교외 토지의 새로운 가격 기준이 세워졌기 때문입니다.

지난 주말 하노이 탄오아이 지역에서 열린 토지 경매에 수천 명이 참여했다. 최고 낙찰가는 평방미터당 1억 동을 넘어섰는데, 이는 최초 시작 가격인 평방미터당 860만 동에서 1250만 동보다 8배나 높은 가격이다.

부동산 중개업자들은 경매 직후 토지를 즉시 되팔고 있다(사진: 후탕).

이에 따라 탄오아이구가 최근 경매에서 거둔 총액은 4046억 VND로, 시작 가격보다 3490억 VND 높은 금액이며, 이는 초기 시작 가격의 약 8배에 달하는 수치입니다.

호아이득 지구의 이번 경매 수익은 시작 가격의 11배가 넘는 1860억 VND를 넘어설 것으로 예상됩니다.

토지 경매 이전 교외 지역의 토지 시장은 평방미터당 2천만~3천만 VND의 가격대를 형성했습니다.

Nguoi Dua Tin 이 실시한 시장 조사와 Batdongsan.com.vn 등 여러 온라인 부동산 플랫폼의 종합 보고서에 따르면, 하노이 탄오아이구 탄까오면의 토지 매매 희망 가격은 최근 몇 년간 실제로 상승세를 보이고 있습니다.

하지만 이 지역의 토지 평균 호가는 지난 4년간 약 80% 상승했을 뿐입니다. 2020년 평방미터당 1,500만 VND에서 2024년 평방미터당 2,700만 VND로 상승했을 뿐, 앞서 언급한 경매처럼 가격이 수십 배로 급등한 적은 없습니다.

호아이득 지역의 경매 토지 가격은 시장 가격보다 2~3배 높았습니다(사진: 후탕).

따라서 2024년 2분기 일반적인 호가인 평방미터당 2,700만 VND와 비교했을 때, 2024년 8월 10일 탄까오(Thanh Cao) 면의 토지 경매에서 낙찰된 가격은 평방미터당 6,300만~1억 VND로, 2.3배에서 3.7배 높은 수준이었다.

탄오아이 지구의 인접 지역에서도 가격은 평방미터당 2천만~3천만 VND 사이에서 변동합니다.

하노이 호아이득구 티엔옌 지역에서 2024년 2분기 토지 매매 평균 호가는 평방미터당 4,300만 동에 불과했으며, 이는 전년 대비 48% 이상의 상승률을 기록한 수치입니다.

하지만 최근 경매에서 제시된 토지 가격은 여전히 ​​시장 가격보다 두세 배 높았습니다.

호아이득 지구의 인접 지역에서도 2024년 2분기 가격은 평방미터당 2200만~6200만 VND에 불과했습니다.

땅값 급등은 시장의 "수요 과잉"을 나타내는 신호입니다.

바트동산닷컴베트남의 응우옌 꾸옥 안 부사장은 이러한 상황에 대해 논평하며, 2025년 2분기부터 토지 가격이 본격적인 회복세에 접어들 것이라고 말했다. 현재의 가격 급등은 특정 지역에 국한된 현상이라고 덧붙였다.

Batdongsan.com.vn의 자료에 따르면 2024년 2분기 전국 토지 수요는 2024년 1분기 대비 33% 증가했습니다.

그러나 전문가는 이러한 현상이 특정 지역, 특히 북부 지방에서 나타난 국지적인 개선에 불과하다고 평가했습니다. 하노이에서는 토지 구매 관심이 75% 증가했습니다.

꾸옥 안 씨는 "특히 하노이 주변 지역에 대한 관심 증가와 가격 상승은 계획 수립 및 경매 활동 때문"이라고 밝혔습니다.

Nguyen Quoc Anh 씨 - Batdongsan.com.vn의 부국장.

구체적으로, 2024년 상반기 동안 동안, 자람, 호아이득, 타익탓, 꾸옥오아이 지역의 토지 검색량은 2023년 하반기 대비 48%~104% 증가했으며, 이에 따라 해당 지역의 토지 호가 또한 4%~24% 상승했습니다.

응우옌 꾸옥 안 씨에 따르면, 토지 시장에 큰 영향을 미치는 주요 요인은 세 가지입니다. 지역 경제 , 더 나아가 거시적인 차원의 국가 경제, 인프라 계획, 그리고 인구 증가와 다른 지역과의 연결성입니다.

"기존 시장 외에도, 기반 시설 계획 정보가 발표된 많은 신규 시장에서는 가격이 일반적으로 10~30% 상승하며, 일부 지역에서는 단기간에 토지 가격이 두 배 또는 세 배로 오르기도 합니다."

"현재 전국적으로 대규모 프로젝트처럼 계획 관련 정보가 광범위하게 공개되고 있습니다. 이러한 긍정적인 정보가 토지 시장의 유동성과 가격을 끌어올리고 있습니다."라고 전문가는 분석했습니다.

그러나 꾸옥 안 씨는 위험 요소를 분석하면서 토지 가격이 인프라 정보에 따라 상승하는 경우도 있지만, 일부 지역은 수요와 잠재력에 의해 가격이 오르는 반면, 다른 지역은 루머에 의해 가격이 부풀려져 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 강조했습니다.

응우옌 반 딘 씨는 높은 땅값이 부동산 시장의 수요 과잉을 반영한다고 믿습니다.

다른 관점에서 베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 박사는 광범위한 관심을 불러일으킨 토지 경매와 갑작스러운 가격 급등은 사람들의 토지에 대한 "갈증"을 명확히 반영한다고 믿습니다.

최근 몇 년 동안 법적 서류가 완비된 프로젝트, 토지, 부동산 상품의 수는 극히 드물었으며, 시장에 나오는 물량도 매우 적거나 거의 전무한 수준입니다.

따라서 국가가 관리하는 합법적인 프로젝트가 시작되면 투자자들의 상당한 관심을 끌 것이며, 투자자들은 토지를 매입하기 위해 거액을 지불할 의향이 있을 것입니다.

토지를 "사재기"할 때 숨겨진 위험.

딘 씨는 토지 가격 급등이 시장 수요에 부분적으로 기인한다는 점을 인정하면서도, 투자자들에게 주의를 당부했습니다. 토지 거래가 활황을 보이고 있지만, 아직 유동성이 충분하지 않다는 것입니다. 일부 지역에서는 호황이 나타나고 있지만, 시장을 조작하려는 의도로 가격 조작이 발생하는 지역도 있다고 지적했습니다.

"투자자들이 경매 과정에서 담합하여 주변 지역의 토지 가격을 새로운 가격 수준에 근접하게 끌어올려 이익을 챙겼을 가능성이 충분히 있습니다. 게다가 하노이는 인구 밀도가 높고 토지가 제한적인 주요 도시 지역으로, 부동산 공급이 항상 수요에 미치지 못하는 상황이므로 투자자들이 이러한 상황을 악용하여 이익을 취했을 가능성이 매우 높습니다."

"토지 가격이 실제로 그렇게 높은 수준에 도달했는지 여부는 경매에서 낙찰받은 투자자들이 앞으로 실제로 대금을 지불할지에 달려 있습니다. 투티엠 경매에서 입찰을 포기한 사례들이 여전히 남아 있어, 이번 토지 가격 급등에 대한 보다 현실적인 시각을 갖게 해줍니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

전문가들은 토지 사재기의 잠재적 위험성에 대해 우려를 제기하고 있다 (사진: 후탕).

높은 경매 낙찰가로 인해 신규 프로젝트의 토지 정리 비용이 더욱 증가할 것이라는 점을 지적하며, 응우옌 꾸옥 안 씨는 낙찰가가 시장 평균 가격의 2~3배에 달할 경우 주변 지역 토지 소유자들이 자신들의 토지 매매 가격을 그에 맞춰 인상할 가능성이 있다고 우려를 표명했습니다.

땅값의 갑작스러운 급등은 토지 투기 현상을 야기할 수도 있는데, 많은 사람들이 지속적인 가격 상승으로 이익을 얻으려는 기대감에 땅을 사들이기 위해 몰려들기 때문입니다.

하지만 이는 자금이 다른 경제 활동에 순환되지 않고 토지에 묶이는 상황으로 이어질 수 있습니다.

전문가에 따르면, 시장 침체기를 거친 후 부동산 구매자와 투자자들의 전반적인 심리는 이전보다 더욱 신중해질 것으로 예상됩니다.

따라서 그는 구매자와 투자자들이 어떤 상품에 투자하기로 결정하기 전에 시장을 철저히 조사하고 객관적인 정보원을 통해 가격 변동을 이해할 것을 권장합니다.

탄오아이 지역의 토지 경매는 완전히 투명하게 진행되었으며, 적법한 절차를 따랐습니다.

지난 8월 10일 탄오아이현 탄까오면 탄탄촌 응오바 지역의 68필지 토지에 대한 사업 시행, 시작 가격 책정, 토지 사용권 경매 진행 과정에 투명성이 부족했다는 의혹이 제기되자, 탄오아이현 인민위원회는 하노이시 인민위원회에 관련 보고서를 제출했다.

보고서에 따르면 해당 경매는 2024년 토지법, 2016년 경매법, 그리고 하노이시 인민위원회가 발표한 하노이시 토지 사용권 경매 관련 규정에 따라 진행되었습니다.

검토 결과 총 1,550명의 고객이 경매 참여 신청서를 제출했으며, 이는 4,201건의 신청서에 해당합니다. 이 중 1,439명의 고객(3,923건의 신청서)이 참여 자격을 갖춘 것으로 확인되었습니다.

탄오아이현 인민위원회는 기록 및 현행 지침을 검토한 결과, 모든 시행 단계가 지침에 따라 진행되어 객관성, 투명성, 법률 준수가 보장되었음을 확인했습니다. 최근 탄까오면에서 진행된 경매 과정에서 토지 사재기, 가격 조작 또는 폭리 행위는 발견되지 않았습니다.

탄오아이현 인민위원회는 본 사업의 조직 및 시행, 토지 취득, 부지 정리, 기반 시설 건설, 시작 가격 책정 및 경매 주최자 선정, 문서 게시 및 토지 사용권 경매 진행이 법률에 따라 이루어졌으며, 경매는 정직하고 공개적이며 투명하고 공정하며 객관적으로 진행되었음을 확인합니다.

고객은 필요와 시장 상황에 따라 입찰하며, 경매는 법 집행 기관과 일반 시민의 감독 하에 적절한 절차에 따라 진행됩니다.

출처: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm