'토지에 대한 갈증'의 표현인가, 아니면 단순히 '가상 열병'인가?

2024년 8월 19일 밤, 8월 20일 이른 아침, 호아이득구 티엔옌사 토지 19개 구획의 경매가 시작 가격보다 30배 높은 1억 3,300만 VND/m2로 "확정"되어 종료되었습니다.

하노이 교외에 위치한 토지 경매는 18시간 동안 진행되었으며, 수백 명의 투자자가 경매 참여를 위해 줄을 서서 분주히 등록하는 모습이 담긴 사진이 소셜 네트워크 사이트에 공개되면서 큰 화제를 모았습니다.

토지 경매는 2024년 8월 20일 오전 4시까지 진행되었습니다(사진: Huu Thang).

이번 경매에서 가장 낮은 가격으로 낙찰된 두 토지의 가격은 m²당 9,130만 VND였지만, 이는 여전히 시작 가격보다 12.5배 높았습니다.

이 이미지는 그리 새로운 것은 아닙니다. 불과 반 달 전에 탄오아이에서 토지 경매가 "불타는 냄비"처럼 치러지면서 교외 토지 부문의 새로운 가격 수준이 확립되었기 때문입니다.

지난 주말 하노이 탄오아이(Thanh Oai) 지역에서 열린 토지 경매에는 수천 명의 참가자가 몰렸습니다. 최고 낙찰가는 1억 동/m²를 넘어, 최초 낙찰가 860만 동/m²에서 1,250만 동/m²로 8배나 상승했습니다.

중개인이 경매 직후 토지를 양도합니다(사진: Huu Thang).

이에 따라 탄오아이 구가 최근 경매에서 수집한 총 금액은 4,046억 VND였고, 시작 가격 차이는 3,490억 VND로 원래 시작 가격보다 약 8배 높았습니다.

호아이득 지구는 경매를 통해 1,860억 VND 이상을 징수할 것으로 예상하고 있으며, 이는 시작 가격보다 11배 이상 높습니다.

경매 전 교외 토지 시장, 2000~3000만 VND/m2에 토지 매물

Nguoi Dua Tin 의 실제 시장 조사와 Batdongsan.com.vn 등 일부 전자 거래소의 요약 보고서에 따르면, 실제로 Thanh Cao 코뮌(하노이, Thanh Oai 지구)의 토지 매매 가격은 최근 몇 년 동안 상승하는 추세를 보였습니다.

하지만 이 지역의 평균 토지 가격은 지난 4년 동안 약 80% 정도만 상승했습니다. 2020년 평균 1,500만 VND/m2에서 2024년 2,700만 VND/m2로 상승했을 뿐, 위 경매처럼 가격이 수십 배나 급등하는 현상은 없었습니다.

호아이득 경매에서 낙찰된 토지 가격은 일반적인 가격 수준보다 2~3배 높습니다(사진: 후탕).

따라서 2024년 2분기에 평균 매매가인 m²당 2,700만 동과 비교했을 때, 2024년 8월 10일에 진행된 탄까오(Thanh Cao) 지역의 토지에 대한 낙찰가는 m²당 6,300만~1억 동으로, 이는 2.3~3.7배 더 높습니다.

타잉오아이 지구 인근 지역에서도 가격은 m2당 2,000~3,000만 VND 범위 내에서 변동합니다.

하노이 호아이득 티엔옌 지역의 경우 2024년 2분기에 토지 부문에서 가장 인기 있는 매매 가격은 m²당 4,300만 동으로 기록되었으며, 가장 최근 1년간 성장률은 약 48%가 넘었습니다.

하지만 최근 경매에서 낙찰된 토지 가격은 여전히 일반적인 가격 수준보다 2~3배 높았습니다.

호아이득구 인근 지역의 경우 2024년 2분기에 가격이 m2당 2,200만~6,200만 동에 불과할 것으로 전망된다.

급등하는 토지 가격은 시장의 "갈망"의 표현입니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 부총괄 이사는 위 상황에 대해 2025년 2분기부터 토지 가격이 회복세를 보일 것이라고 밝혔습니다. 현재 추세는 일부 지역에서만 나타나고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면 2024년 2분기 전국의 토지 수요는 2024년 1분기에 비해 33% 증가한 것으로 나타났습니다.

그러나 전문가는 이러한 현상이 일부 지역, 특히 북부 지방의 국지적인 개선에 불과하다고 평가했습니다. 하노이의 토지 관심은 75% 증가했습니다.

특히 하노이 교외 지역의 관심과 가격 상승은 계획 요인과 경매 활동 때문이라고 꾸옥 아인 씨는 말했습니다.

Nguyen Quoc Anh 씨 - Batdongsan.com.vn의 부국장.

구체적으로, 2024년 상반기 동안, 자라엄, 호아이득, 타크탓, 꾸옥오아이 지역의 토지 검색량이 48%에서 104%로 증가했고, 이로 인해 이 교외 지역의 토지 가격은 2023년 하반기에 비해 4%에서 24%로 상승했습니다.

응우옌 꾸옥 아인 씨는 토지 시장에 큰 영향을 미치는 3가지 주요 요인이 있다고 말했습니다. 지역 경제 , 거시 경제적으로는 국가 경제, 인프라 계획 및 인구, 그리고 다른 지역과의 연결성입니다.

"기존 시장 외에도 인프라 계획 정보가 발표된 많은 신규 시장에서는 가격이 일반적으로 10~30% 상승하고, 어떤 곳에서는 단기간에 토지 가격이 2~3배 상승하기도 합니다.

현재 계획 정보가 대규모로 공개되고 있으며, 전국이 마치 동시다발적으로 계획이 진행되는 대형 프로젝트와 같습니다. 이러한 긍정적인 정보는 토지 시장의 유동성과 가격에 활력을 불어넣고 있습니다."라고 전문가는 분석했습니다.

하지만 꾸옥 아인 씨는 리스크를 분석할 때 인프라 정보를 따르면 수요와 잠재력에 따라 토지 가격이 오르는 곳이 있지만, 소문으로 인해 가격이 오르는 곳도 있어 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있다고 강조했습니다.

응우옌 반 딘 씨는 높은 토지 가격은 부동산 시장의 갈증을 반영한다고 말했습니다.

다른 관점에서, 베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 박사는 토지 경매가 많은 참가자들의 관심을 끌고 가격이 급등하는 것은 사람들이 토지를 "갈망"하고 있다는 것을 분명히 보여준다고 말했습니다.

최근 몇 년 동안 "깨끗한" 법적 문서를 갖춘 프로젝트, 토지 구획 및 부동산 상품의 수는 극히 드물어 시장에 소량으로 출시되며 거의 존재하지 않는다고 할 수 있습니다.

따라서 국가가 관리하고 합법적인 지위를 갖춘 프로젝트를 시작하면 토지를 "보유"하기 위해 막대한 금액을 지불할 의향이 있는 투자자들의 큰 관심을 끌 것입니다.

"포옹" 토지의 숨겨진 위험

딘 씨는 높은 토지 가격이 부분적으로는 시장의 "갈망" 때문이라고 생각하지만, 투자자들에게 주의해야 한다고 당부했습니다. 토지 거래가 활황을 누리고 있지만, 여전히 유동성이 높은 분야는 아니기 때문입니다. 일부 지역은 매우 활황을 누리고 있지만, 시장을 조작하려는 의도로 가격 인플레이션이 나타나는 지역도 있습니다.

투자자들이 경매에 참여하여 주변 지역의 토지 가격을 새로운 가격 수준에 가깝게 끌어올려 수익을 낼 가능성이 매우 높습니다. 하노이는 토지 면적이 제한적이고 인구 밀도가 높은 주요 도시 지역이라는 점은 말할 것도 없고, 부동산 공급이 수요를 충족하기에 항상 부족한 상황입니다. 따라서 투자자들이 이러한 심리를 악용하여 수익을 낼 가능성이 매우 높습니다.

토지 가격이 실제로 그렇게 높든 낮든, 낙찰받은 투자자들이 실제로 나중에 대금을 지불할지 여부를 고려해야 합니다. 투티엠에서 무보증금 경매가 진행된 사례는 이 토지 과열 현상에 대한 더욱 현실적인 시각을 제시해 줍니다."라고 딘 씨는 말했습니다.

전문가들은 토지 '포옹'으로 인한 잠재적 위험에 대해 우려를 표명하고 있다(사진: 후탕).

응웬 꾸옥 아인 씨는 토지 경매 결과가 이렇게 높은 가격으로 나오면 새로운 프로젝트에 대한 부지 정리 비용이 더 많이 들 것이라고 언급하면서, 평균 가격보다 2~3배 높은 경매 가격이 나오면 주변 지역 토지 소유주들이 자신의 토지 매매 가격을 끌어올리려는 생각을 갖게 될 것을 우려했습니다.

갑작스러운 토지 가격 상승은 토지 투기 추세를 만들어낼 수도 있는데, 많은 사람들이 토지 가격의 지속적인 상승으로부터 이익을 얻으려는 희망으로 토지를 사려고 서두르기 때문이다.

하지만 이로 인해 돈이 다른 경제 활동에 순환되지 않고 토지에 정체될 수 있습니다.

전문가에 따르면, 어려운 시장 상황이 지나면 부동산 구매자와 투자자들의 전반적인 심리는 이전보다 더 조심스러워질 것이라고 합니다.

따라서 그는 구매자와 투자자가 어떤 상품에 돈을 쓰기로 결정하기 전에 시장을 신중하게 조사하고 객관적인 정보 출처를 통해 가격 변동에 대해 알아보아야 한다고 권고합니다.

탄오아이의 토지 경매는 완전히 투명하며 올바른 절차를 따릅니다.

8월 10일 탄오아이 현 탄카오 사단 탄탄 마을 응오바 지역의 68개 토지에 대한 프로젝트 실행, 시작 가격 결정 및 토지 사용권 경매 조직이 투명하지 않았다는 상충되는 정보에 대응하여, 탄오아이 현 인민위원회는 방금 상기 문제에 대한 보고서를 하노이 인민위원회에 보냈습니다.

보고서는 경매가 2024년 토지법, 2016년 경매법, 하노이에서 토지 사용료를 지불하고 토지를 할당하거나 토지를 임대하기 위한 토지 사용권 경매에 관한 규정 공포와 관련된 하노이 인민위원회의 결정에 따라 조직되었다고 명시했습니다.

검토 결과, 총 1,550명의 고객이 경매 참여를 위해 등록 서류를 제출했으며, 이는 4,201건에 해당합니다. 이 중 1,439명의 고객이 경매 참여 자격을 갖추었으며, 이는 3,923건에 해당합니다.

탄오아이 지구 인민위원회는 문서와 현행 지침 문서를 검토하고 검토한 결과, 시행 과정이 지시에 따라 수행되었으며 객관성, 투명성, 법적 규정 준수가 보장되었고, 탄카오 코뮌의 최근 경매를 통해 토지 축적, 가격 인상, 폭리 등이 발생하지 않았음을 확인했습니다.

탄오아이 지구 인민위원회는 프로젝트 시행 조직, 토지 취득, 부지 정리, 인프라 건설, 시작 가격 결정 및 경매 조직 선정, 문서 게시 및 토지 사용권 경매 조직이 법률 규정에 따라 이루어졌으며, 경매는 정직하고, 공개적이며, 투명하고, 공정하고 객관적으로 진행되었다고 확인했습니다.

고객은 수요와 시장 상황에 따라 입찰합니다. 경매는 법 집행 기관과 국민의 감독 하에 절차에 따라 진행됩니다.

출처: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm