8월 5일부터 부동산 가치평가 접근방식 및 방법

부동산 평가에 관한 베트남 평가 기준은 회람 42/2024/TT-BTC와 함께 발행되었으며, 가격에 관한 법률 규정에 따라 가격을 평가할 때 부동산 평가에 대한 규정과 지침을 제공합니다.

순환 42/2024/TT-BTC는 2024년 8월 5일부터 발효됩니다.

참고사항: 이 베트남 평가 기준은 토지법 규정에 따른 토지 평가에는 적용되지 않습니다.

부동산 평가에 이 새로운 베트남 평가 기준을 적용하는 대상은 다음과 같습니다.

- 가격평가인 및 가격평가기업은 가격법의 규정에 따라 가격평가 서비스 제공 활동을 수행합니다.

- 물가에 관한 법률의 규정에 따라 국가물가평가활동을 수행하는 기관 및 개인.

- 평가를 요청하는 기관 및 개인, 평가 계약(있는 경우)에 따라 평가 보고서를 사용하는 제3자.

베트남 부동산 평가 기준에 따르면, 부동산 평가에 적용되는 접근 방식은 다음과 같습니다. 베트남 평가 기준에서 규정한 시장 접근 방식, 비용 접근 방식, 소득 접근 방식 또는 여러 접근 방식을 조합하여 사용합니다.

부동산 가치평가에 사용되는 가치평가 방법에는 본 베트남 가치평가 기준에 명시된 접근 방식 또는 여러 접근 방식을 조합한 평가 방법이 포함됩니다. 잉여금 평가 방법은 시장 접근 방식, 원가 접근 방식, 그리고 소득 접근 방식을 결합하여 구축된 가치평가 방법입니다.

감정대상 부동산의 특성, 감정목적, 감정시기, 감정가액의 기준, 감정대상 부동산에 대한 정보 및 자료 등을 수집하여 적절한 감정방법 및 접근방법을 선택합니다.

부동산 가치 평가 접근 방식 및 방법

2024년 8월 5일부터 부동산 가치 평가의 접근 방식 및 방법을 규정하는 통지문 42/2024/TT-BTC 제4조에 따라 다음과 같이 적용됩니다.

(i) 부동산 가치 평가에 적용되는 접근 방식에는 베트남 가치 평가 기준에 규정된 시장 접근 방식, 비용 접근 방식 및 소득 접근 방식 또는 이러한 접근 방식의 조합이 포함됩니다.

(ii) 부동산 가치평가에 사용되는 가치평가방법에는 본 조 (i)항에 명시된 접근방법 또는 접근방법의 조합에 속하는 가치평가방법이 포함됩니다. 잉여금평가방법은 시장접근법, 원가접근법 및 수익접근법을 결합하여 구축된 가치평가방법입니다.

(iii) 평가대상 부동산의 특성, 평가목적, 평가시기, 평가가액의 기준, 수집 가능한 평가대상 부동산에 대한 정보 및 자료 등을 토대로 적절한 평가방법 및 접근방법을 선택한다.

이에 따라 2024년 8월 5일부터 잉여금법 적용은 다음과 같이 시행됩니다.

(i) 잉여법의 공식:

V = DT - CP

거기에:

- V: 자산평가액.

- DT: 총 개발 수익.

- CP: 총 개발 비용.

(ii) 구현 내용:

- 부동산의 가장 높고 최적의 활용 방법을 결정합니다.

- 미래 현금 흐름 예측 기간(n)을 결정합니다.

- 총 개발 수익(DT)을 결정합니다.

- 총 개발 비용(CP)을 결정합니다.

- 부동산의 가치(V)를 결정합니다.

(iii) 개발수입 및 부동산 개발비용의 발생시기에 관한 사항

- 사례 1: 부동산 개발 수익과 개발 비용이 같은 해에 발생하는 경우. 이 경우, 부동산 개발 수익과 개발 비용은 평가 시점의 가격 수준을 기준으로 계산됩니다.

V = DT - CP (평가 시점)

- 사례 2: 부동산 개발 과정은 수년간 지속되며, 건설 후 해당 부동산이 사업용으로 임대되거나, 일부가 사업용으로 임대되거나, 부동산의 일부가 수년에 걸쳐 매각됩니다.

거기에:

- V: 자산평가액.

- DTt: t년도의 예상 개발 수익.

- CPt: t년도의 예상 개발 비용.

- r: 할인율.

- n: 미래 현금 흐름 예측 기간.

- t: 예측 연도.

또한, 통지문 42/2024/TT-BTC 제10조에 따라 잉여금법의 할인율(r) 결정은 다음과 같이 규정됩니다.

할인율을 결정할 때는 자금의 시간적 가치와 부동산 프로젝트의 건설, 완공 및 운영 중에 발생하는 현금 흐름과 관련된 위험을 반영해야 합니다.

할인율은 다음 중 한 가지 방법으로 결정됩니다.

- 소득 접근법에 의해 결정된 할인율은 소득 접근법에 관한 베트남 평가 기준에 명시되어 있습니다.

- 할인율은 국가가 부동산 투자 및 사업 프로젝트를 시행하기 위해 평가 시점에 지방에 본사 또는 지점을 두고 정관 자본금 또는 총 의결권 주식의 50% 이상을 보유한 상업 은행의 VND 예금에 대한 평균 중기 대출 금리를 기준으로 결정됩니다.

부동산의 가장 높고 최적의 활용은 다음과 같은 기준에 따라 결정됩니다.

- 부동산 감정의 특징

- 토지이용계획, 건설계획, 교통계획, 토지이용전환에 관한 규정, 건설투자에 관한 규정 등 관계기관에서 승인한 정보입니다.

- 자산 가치 평가에 관한 정보를 수집하고 분석하는 베트남 가치 평가 기준을 가장 효과적으로 활용하는 방법에 대한 지침입니다.

지혜

출처: https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html