기회주의적 사업에 대한 대가

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부동산 대기업들은 저렴한 주택은 무시한 채 고급 주택 출시에만 급급하다.

부동산 침체는 전체 경제를 침체시킬 수 있다

부동산 시장은 2021년의 짧은 호황 이후 2022년부터 매우 어려운 시기를 겪고 있습니다. 기업은 물론 대규모 투자자까지도 현금이 부족하고 유동성이 심각하게 부족하며 대량 파산 위험에 직면해 있습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 보고서에 따르면, 2022년 한 해에만 1,200개 이상의 부동산 업체가 파산했고, 많은 프로젝트가 중단되었으며, 시공사는 프로젝트가 없었고, 일자리가 없었으며, 근로자들은 일자리를 잃었습니다. 또한, 많은 업체가 인력을 30~50% 감축했고, 중개 인력은 최대 70%까지 감소했습니다.

경제 전문가인 칸 반 뤽 박사는 기자들과의 인터뷰에서 "현재 부동산 시장은 특이한 현상을 겪고 있습니다. 거시경제는 매우 호조를 보이는 반면, 부동산 시장은 역전되어 거의 "동결"된 상태이기 때문입니다."라고 말했습니다. 뤽 박사는 이러한 현상의 주요 원인으로 5가지를 지적했습니다.

첫째, 2년간의 급속한 성장 이후 세계 부동산 시장과 베트남은 조정기에 접어들 것입니다. 이것이 시장의 법칙입니다.

루크 씨 는 "2년간의 폭발적인 성장으로 세계 부동산 가격은 평균 10~20% 상승했고, 베트남의 경우 약 20~50% 상승했습니다." 라고 말했습니다.

둘째, 베트남 부동산 시장은 적시에 해결되지 않은 수많은 법적 문제에 직면해 있습니다. HoREA 보고서에 따르면, 프로젝트의 70%가 법적 문제로 인해 발생하며, 많은 프로젝트가 법적 문제로 인해 수년간 보류되거나 실행되지 못하고, 투자자들이 "자산 더미에서 목숨을 잃는" 현상이 나타나고 있습니다.

셋째, 신용자본과 주식, 채권 등 조달 채널을 통한 자본을 포함하여 지난 1년 동안 자본원이 줄어들었습니다.

넷째, 연속적인 위반 사례가 발생하여 투자자 신뢰도가 하락하고 시장 유동성이 급격히 감소했습니다.

마지막으로, 이는 가격을 불합리하게 만드는 수요-공급 관계와 관련이 있습니다. 특히 호찌민시 시장에서는 2017년부터 현재까지 주택 공급량이 지속적으로 감소해 왔습니다. 2017년에는 약 4만 3천 가구가 공급되어 매년 20%씩 감소했습니다. 2021년에는 1만 3천 가구에 불과했지만, 2022년에는 1만 2천 가구 이상으로 지속적으로 감소하며 수요와 공급, 그리고 제품 구조의 불균형 현상이 나타나고 있습니다.

호치민시 인민위원회 보고서에 따르면, 2021년부터 2022년까지 2년간 호치민시 전체에서 47건의 완공된 아파트 프로젝트가 진행되었으며, 2만 8천 호의 아파트가 시장에 출시되었습니다. 대부분의 아파트가 중저가형 아파트로, 도시의 개발 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 호치민시 인민위원회 부위원장인 부이 쑤언 끄엉(Bui Xuan Cuong) 씨는 "현재 중저가형 아파트에 치우쳐 있는 수요와 공급의 불균형을 해소하기 위해 노력할 것"이라고 밝혔습니다.

이러한 원인들 중에서도 뤽 씨는 여러 병목 현상이 존재하는 법적 환경이 가장 큰 어려움이라고 생각합니다. 많은 규제가 중복되고, 일관성이 없으며, 불분명하고, 안내가 부족하며, 신속하게 폐지되고, 현실에 맞지 않기 때문입니다.

“공무원들 사이에 책임에 대한 두려움, 실수에 대한 두려움, 책임 회피가 분명히 존재하는 가운데, 많은 프로젝트들이 실행되지 못하거나 실행 기간이 길어지고, 매각이나 양도가 불가능하고, 담보권을 설정할 수 없고, 임대료 지불에도 어려움이 있어... 결국 포기, 재고, 낭비, 비용 발생, 신뢰 상실로 이어진다...” 고 루크 씨는 강조했다.

이러한 의견에 동의하며, 국회 의원이자 국립경제대학 부총장인 황 반 끄엉 교수는 부동산 시장이 경제 성장에 중요한 직접적인 기여를 하며 경제의 많은 산업과 분야의 발전에 파급 효과를 미친다고 말했습니다.

"따라서 부동산 시장이 침체되면 일련의 경제 활동이 침체되고, 이는 성장 정체, 심지어 경기 침체로 이어질 위험이 있습니다." 라고 쿠옹 씨는 말했습니다.

기회주의적 사업에 대한 대가

위에 언급한 요인들 외에도 부동산 시장은 가격이 엄청나게 비싼 고급 주택 프로젝트가 과잉 공급되는 반면, 저렴한 주택 프로젝트는 찾기 어려울 위험에 직면해 있습니다.

건설부 보고서에 따르면, 현재 주택 상품 구조에서 고급 주택이 78.2%를 차지하고 나머지는 중저가 주택입니다. 저렴한 주택 부문은 거의 "멸종"된 상태입니다.

전문가들은 투자자들이 수익 극대화를 위해 고급 주택 시장에 진입하기 위해 경쟁하고 있다고 말합니다. 고급 주택의 수익률은 저렴한 주택보다 3~4배 높은 경우가 많기 때문입니다.

하지만 시장이 포화 상태에 이르면 고급 주택 부문은 대다수 소비자를 겨냥하지 못해 "부족하면 잉여" 현상이 발생합니다. 물론, 매물이 팔리지 않으면 투자자들은 유동성 부족에 직면하게 됩니다.

국가통화금융정책자문위원회 위원인 레쑤언 응이아 박사는 이를 강조하며 토지는 희귀한 자원이고 주택은 필수적인 수요이며, 베트남은 이를 기반으로 부동산 정책을 구축해야 하며, 투기자들이 부동산을 사고 자원을 사서 축적하고 미래에 막대한 이익으로 전환하는 것을 방치해서는 안 되며, 국민의 요구는 충족되지 않아야 한다고 말했습니다.

따라서 응이아 씨는 기업들이 국제적 영향력이 부족한 기회주의적이고 비전문적인 사업 관행을 버려야 한다고 강조했습니다.

“저는 또한 몇 가지 다른 의견을 가지고 싶습니다. 하나는 사회 주택 메커니즘을 폐지하고 저소득층을 위한 주택을 위한 새로운 메커니즘을 구축하는 것입니다. 두 번째는 주택 투기에 세금을 부과하는 것입니다. 세 번째는 지방 당국이 당시 시장 가격에 따라 토지에 대한 보상 가격을 결정해야 한다는 것입니다...” 라고 Nghia 씨는 제안했습니다.

최근, "부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하고 이를 위한" 전국 온라인 컨퍼런스에서 Pham Minh Chinh 총리는 다음과 같이 강조했습니다. 부동산 사업체는 스스로 책임을 져야 하며, 부정확한 예측, 미흡한 시장 개발, 비효율적인 자본 투자로 인해 발생하는 어려움을 해결해야 합니다. 수익성이 있으면서도 조화로운 사업을 향해 부문을 재구조화하고, 유동성을 촉진하기 위해 합리적인 가격을 책정해야 합니다.

"사업이 수익을 낼 때는 손실을 상쇄해야 합니다. 항상 수익을 낼 수는 없습니다. 어려움에 직면해도 이익을 요구할 수는 없습니다. 아무도 밤까지 우리 손을 잡아주지 않고 아침까지 우리와 함께 자주지 않을 것입니다. 우리는 공익에 기여해야 합니다." 라고 총리는 말했습니다.

정부수반에 따르면, 또 다른 중요한 과제는 고객의 합법적인 권리와 이익을 보장하는 동시에, 홍보를 강화하고 고객이 양호하고 적합한 제품을 선택하도록 안내하여 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전에 기여하는 것입니다.

가까운 시일 내에 정부는 주택 개발, 근로자 및 저소득층 주택 공급에 대한 별도의 사업을 진행할 예정입니다. 정부는 관련 당국에 검토 및 보고하여 심의 및 결정을 내릴 것입니다. 동시에, 총리는 효과적이고 정확하며 시의적절한 소통을 통해 객관적이고 정직하며 정확하게 상황을 평가하고 허위 정보를 지양할 것을 당부했습니다.

총리는 부동산 시장의 어려움을 해소하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위해 누구도 누군가를 구제할 의도가 없다고 단언했습니다. 정부는 곧 결의안을 발표할 예정이지만, 각 부처는 각자의 기능, 임무, 권한에 따라 설정된 목표, 임무, 그리고 해결책을 효과적으로 이행하기 위한 작업을 즉시 수행해야 합니다.

비엣부

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