하노이 ·호치민시 부동산 시장, 저가 아파트 '멸종'
건설부가 3분기 주택·부동산 시장 보고서를 통해 아파트와 개인주택의 거래성사 건수가 3만8,398건으로 전분기 대비 48% 증가했다고 밝혔다.
가격 측면에서 하노이의 아파트 가격은 신규 및 기존 프로젝트 모두에서 지속적으로 상승했으며, 신규 프로젝트의 평균 가격은 분기당 약 4~6%, 연간 22~25% 상승했습니다. 아파트 가격 또한 상승했는데, 특히 일부 지역에서는 전 분기 대비 위치에 따라 약 35~40% 상승했습니다.
매매가 2,500만 동/m² 미만의 저가형 아파트는 거래량과 매물이 거의 없습니다. 매매가 2,500만 동/m²에서 5,000만 동/m² 미만의 중저가형 아파트는 여전히 높은 거래량과 공급량을 차지하고 있습니다. 나머지는 5,000만 동/m² 이상의 고급 및 초고급 아파트입니다.
베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 저렴한 아파트 부문(m²당 2,500만 동 미만), 즉 저렴한 주택은 지난 몇 년 동안 "멸종"되었으며 하노이와 호치민 시에서 다시 나타나기가 매우 어렵거나 아예 불가능한 것으로 나타났습니다.
구체적으로, 본 연구단의 통계에 따르면 2018년부터 2023년까지 두 도시의 아파트 공급량은 지속적으로 감소했을 뿐만 아니라, 공급 구조 또한 불균형을 보였습니다. 공급 구조는 고급 및 럭셔리 부문으로 점차 "기울어졌습니다". 저가 부문 신규 분양 아파트의 비중은 지속적으로 감소하여 2021년 호찌민시와 2023년 하노이에서 공식적으로 "사라졌습니다".
하노이에서 신규 분양되는 저렴한 아파트의 비중은 2018년 35%에 달했으나, 2019년에는 20%로 감소했고, 2020년에는 12%에 그쳤습니다. 2021년과 2022년에는 하노이의 저렴한 아파트 공급이 지속적으로 감소하여 전체 분양 아파트의 약 4%에 그쳤습니다. 현재까지는 더 이상 저렴한 아파트가 분양되지 않고 있습니다.
호치민시에서는 2018년 이후 저렴한 아파트의 비중이 20%에서 2020년 0.5%로 급격히 감소했습니다. 2021년에는 호치민시에서 저렴한 아파트 부문이 사라졌습니다.
하노이 호앙마이(Hoang Mai) 지역 김동모다이(Dong Mo Dai Kim) 사회주택 프로젝트(Photo: Ha Phong).
지난 9개월 동안 하노이의 아파트 공급은 상당한 회복세를 보였습니다. 그러나 하노이와 호치민시에서 판매되는 아파트의 약 80%가 m²당 5천만 동(VND) 이상인 것으로 나타나 수급 불균형이 더욱 심각해졌습니다.
아파트 가격은 지속적으로 상승하고 있으며, 1차 시장과 2차 시장 모두에서 높은 수준을 기록하며 대다수 사람들의 구매력과 소득 성장률을 훌쩍 뛰어넘는 새로운 수준을 기록하고 있습니다.
건설부는 현재 부동산 시장이 한계와 미흡함을 보이고 있으며, 불안정성과 불건전성 조짐이 나타나고 있다고 보고 있습니다. 특히 중·고급 주택 시장과 관광 부동산 시장이 과잉 공급되는 가운데, 부동산 상품 구조가 불합리하다는 지적이 나오고 있습니다. 한편, 사회주택, 근로자 주택, 그리고 저소득층과 중산층을 위한 저렴한 상업용 주택 공급이 심각하게 부족한 상황입니다.
건설부는 "부동산 가격, 특히 주택과 토지 가격이 지속적으로 상승하고 있으며 국민 소득보다 높습니다. 이로 인해 도시 지역의 저소득 근로자와 산업단지 근로자들이 주택을 확보하고 건설하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 하노이와 호치민시에는 m²당 2,500만 동(VND) 이하의 아파트가 거의 없습니다."라고 밝혔습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 쩌우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 법적 문제와 주택 상품 구조의 불균형으로 인해 부동산 시장은 상업용 주택 공급이 절실히 필요합니다. 많은 주택이 고급 주택이지만, 저렴한 상업용 주택이 부족하여 최근 몇 년간 주택 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다. 이로 인해 도시 지역의 중산층과 저소득층 주민들이 집을 사야 하는 현실이 더욱 어려워지고 있습니다.
저렴한 아파트를 다시 시장에 출시하기 위한 솔루션
저렴한 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 Savills의 연구 및 S22M 책임자인 Giang Huynh 씨는 공공 및 민간 부문의 장점을 결합한 포괄적인 솔루션이 필요하다고 생각합니다.
"제한된 국가 예산으로 인해 사회주택 사업 자금 조달은 많은 어려움에 직면할 것입니다. 동시에 민간 부문 또한 투입 비용에 대한 인플레이션 압력을 받고 있습니다. 따라서 양측 간의 효과적인 협력이 매우 중요합니다. 또한, 건설 밀도를 높이고 합리적인 계획을 수립하는 것이 저렴한 주택 솔루션을 제공하는 데 중요한 역할을 할 것입니다."라고 그녀는 말했습니다.
지앙 후인 여사에 따르면, 시 정부는 토지 소유자들의 협력을 유도하고, 지속 가능한 새로운 주거 지역을 형성하기 위해 강력한 인센티브 정책을 도입해야 합니다.
하노이의 아파트 건물(사진: 하퐁).
세빌스 전문가들은 "토지 면적을 최적화하고 공공시설과 녹지 공간을 결합함으로써 점점 더 시급해지는 주택 문제를 점진적으로 해결할 수 있습니다. 정부와 투자자 간의 긴밀한 협력이 이러한 아이디어를 실현하는 데 핵심적인 역할을 할 것입니다."라고 강조했습니다.
같은 견해를 공유하는 VARS 회장인 응우옌 반 딘 박사는 국가의 강력한 개입이 필요하다고 말했습니다.
첫째, 국가는 토지세, 법인세를 면제 또는 감면하거나, 저렴한 상업용 주택 사업 기준보다 건설 밀도나 토지 이용 계수를 높이는 정책을 적용하는 등 투자자들이 저렴한 상업용 아파트를 개발할 수 있는 유리한 환경을 조성하기 위한 정책을 연구 개발해야 합니다.
동시에, 계획 승인 및 건설 허가 발급에 우선권을 부여하여 프로젝트 개발 기간을 단축하고 투자 비용을 절감하는 데 기여하고 있습니다. 또한, 저렴한 주택을 조성한 투자자를 위해 부지를 활용한 투자 프로젝트 시행을 위한 투자자 선정 시 "우선순위 부여"를 제안합니다.
둘째, 저렴한 주택 건설을 위한 정부와 민간 부문 간 협력 사업을 활성화해야 합니다. 구체적으로, 민간 부문은 건설 및 개발 과정의 대부분을 담당하고, 정부는 토지 인센티브와 법적 지원을 제공합니다.
셋째, 국가 관리 기관은 국민의 주택 수요를 지원하는 정책을 마련해야 합니다. 정부는 저가 아파트 공급의 개발 및 유지를 지원하는 기금 설립을 검토할 수 있습니다. 이 기금은 국가 예산과 민간 투자자의 지원을 통해 충당될 수 있습니다.
본 기금은 매매 및 임대 가격 정보를 투명하고 공개적으로 공개하여 사람들이 쉽게 접근하고 비교하여 자신의 필요와 재정 능력에 맞는 주택 상품을 선택할 수 있도록 지원할 것입니다. 동시에, 본 기금은 관리 기관으로서 본 기금이 개발한 주택을 매입/임대했던 사람들을 심사하여 규정 위반, 소득 증빙 서류 위조, 자산 신고 미실시 등의 사유로 주택을 환수하는 조치를 취할 것입니다.
또한 국가는 투기 동기를 제한하는 정책을 마련하고, 부동산을 사업 활동에 투입하지 않거나 토지를 받은 후 건설을 하지 않는 소유자를 대상으로 부동산세를 조속히 연구하여 적용해야 합니다. 또한 국가는 주택을 감독하는 기관이나 위원회를 설립하고, 투기, 가격 조작, 불법 가격 인상 사례에 대해 엄격한 제재를 가해야 합니다.
그러나 규제 정책이 실제로 효과를 발휘하고 장기적으로 시장이 안전하고 건강하게 운영되도록 하려면 국가는 부동산 시장에 대한 정보 및 데이터 시스템과 지정된 주택 관리 시스템을 조만간 완성해야 합니다.
부동산 시장 정보 시스템과 데이터, 특히 가격 데이터는 부동산 가격을 관리/모니터링하고, 저소득층과 중산층도 아파트를 저렴하게 구입할 수 있도록 보장하고, 투기나 기타 시장 요인으로 인한 주택 가격의 급격한 상승을 방지하는 데 중요한 기반이 될 것입니다.
인구, 사회 복지 지급 현황, 모기지 기록 등에 대한 국가 데이터베이스를 갖춘 통합 주택 관리 시스템은 기관이 거래 내역, 각 개인의 주택 상태를 파악하고 실제 주택이 필요한 주택 구매자와 투기자를 구별하는 데 도움이 될 것입니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-chung-cu-gia-25-trieu-dongm2-tuyet-chung-tai-ha-noi-va-tphcm-20241126020302836.htm
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