부동산 신용 '긴축' 제안…자본 흐름 막혀 시장 '동결'

TPO - 전문가들은 시장을 건전하게 만들고 부동산 가격을 안정시키는 정책은 옳다고 주장하지만, 건설부가 제안한 것처럼 신용을 "긴축"할 경우, 부동산 시장에 대한 자의적인 제안과 경직된 관리는 시장에 혼란과 공황을 야기하여 막대한 결과를 초래할 수 있으므로 신중하게 검토해야 한다고 말합니다. 한편, 올바른 해결책은 공급을 늘리고 투입 비용을 줄이는 것입니다.

Báo Tiền Phong•09/10/2025

신용의 신중한 '긴축'

부동산 가격 통제 및 억제에 관한 정부 결의안 초안은 건설부를 통해 5개 부처에 의견을 요청한 후 공포를 위해 정부에 제출되었습니다.

이에 따라, 두 번째 주택 구매자는 주택 매매 계약 금액의 최대 50%까지만 대출받을 수 있습니다. 세 번째 주택 이상을 구매하는 경우, 대출 한도는 주택 매매 계약 금액의 30%를 초과할 수 없으며, 이는 결의안 발효일부터 2027년 3월 1일까지 적용됩니다.

전문가들은 부동산 시장을 건전하게 만들기 위해 투기를 억제하고 주택 가격을 안정시키는 정책은 옳다고 주장합니다. 그러나 건설부가 제시한 신용 긴축 조치는 현대 경제 원리에 어긋나는 비시장적 접근 방식입니다.

전 국가금융감독위원회 위원장 직무대행이자 총리 경제자문단 상임위원을 지낸 쯔엉 반 푸옥 박사는 "정책은 옳지만 해결책은 합리적이지 않습니다. 은행의 대출 권한을 금지하거나 제한하는 것은 행정적 접근이며, 시장 경제 원칙에 위배됩니다. 베트남은 오랫동안 국제적 인정을 받기 위해 노력해 왔습니다."라고 말했습니다.

같은 견해를 가진 정보 및 응용경제연구소 소장인 딘 테 히엔 박사는 세계 어느 나라도 상업은행과 부동산 부문의 운영에 이처럼 잔혹하게 개입한 적이 없다고 솔직하게 지적했습니다. 히엔 박사에 따르면, 대출은 은행, 투자자, 고객 간의 민사 관계이며, 이러한 거래는 신용기관법에 의해 규제됩니다. 행정명령을 통해 개입하는 것은 불법일 뿐만 아니라 자본 시장을 왜곡하는 행위입니다.

"시중은행들은 행정명령으로 대출을 제한하는 대신, 자유롭게 위험을 평가하고 대출 여부를 결정해야 합니다. 부동산 대출이 금지되더라도 사람들은 여전히 주택 구매를 위한 소비 목적으로 대출을 받을 수 있는데, 이는 통제하기 어렵고 사회적 비용을 증가시키며 왜곡으로 이어질 수 있습니다."라고 히엔 씨는 말했습니다.

히엔 씨는 한 가족이 아이들을 위해 여러 채의 집을 살 수 있는데, 이는 투기와 동일시할 수 없다고 말했습니다. 마찬가지로, 임대 목적으로 주택을 구매하거나, 사업 목적으로 상가를 구매하거나, 단순히 자산을 축적하는 것 역시 국민의 정당한 요구입니다. 대출 금액을 30~50%로 제한하는 것은 너무 낮고 경제적 기반이 부족합니다.

현재 시장 상황을 고려하여 제안을 신중하게 고려하세요.

전문가들은 건설부가 현재와 같은 자의적인 제안을 하지 않도록 신중하게 검토해야 한다고 지적합니다. 불안정한 관리는 시장 혼란과 공황을 야기하고, 신뢰를 떨어뜨리며, 투자 환경을 훼손할 것입니다.

"오늘은 이런 정책이 있고, 내일은 또 다른 정책이 있는데, 투자 환경은 어떻게 될까요?" 전문가 딘 테 히엔(Dinh The Hien)은 대출 긴축 정책이 승인될 경우 공급 부족 상황을 악화시킬 것이라는 우려를 표명하며, 정책의 불확실성으로 인해 기업들은 신뢰를 잃고, 일시적으로 투자를 중단하거나, 심지어 시장을 떠날 수도 있습니다. 결과적으로 공급은 더욱 제한될 것입니다. 또한 기업들은 "폭풍을 피하기 위해" 대출 긴축 규제가 만료되는 2027년 3월 1일까지 기다릴 수도 있습니다. 2년을 기다리면 자본 비용이 증가하고, 결국 매매가에 반영되어 주택 가격은 더욱 상승할 것입니다.

정책적 관점에서 트룽 반 푸옥 박사는 국가가 개입할 수 있고 또 개입해야 한다고 생각하지만, 국가는 적절한 위치에 적절한 역할을 수행해야 한다고 주장합니다. 특히, 국가는 기업들이 프로젝트를 더 빨리 실행하고 시장에 공급을 늘릴 수 있도록 법적 장애물을 제거해야 합니다.

특히 국가는 자본 생산을 줄이는 대신 기업의 투입 비용을 절감하기 위한 구체적인 정책을 채택할 수 있습니다. 결정적인 요인 중 하나는 현재 주택 가격에서 매우 큰 비중을 차지하는 토지 사용료입니다.

"토지는 모든 국민이 소유하며, 국가가 소유자를 대표하고 공평하게 관리합니다. 국가는 기업의 비용을 절감하기 위해 토지 사용료 인하를 절대적으로 규제할 수 있습니다. 투입 비용이 감소하면 주택 가격도 자연스럽게 하락합니다. 이것이 시장에 개입하는 유일하게 합리적인 방법입니다."라고 푸옥 씨는 강조했습니다.

거시적 관점에서, 국가금융통화정책자문위원회 위원인 레쑤언 응이아 박사는 부동산 신용 긴축이 경제의 주요 성장 동력 중 하나를 "숨통을 끊는" 것과 다름없다고 우려합니다. 부동산은 현재 GDP의 약 10%를 차지하며, 건축 자재, 인테리어 디자인, 은행업 등 40개 이상의 다른 산업을 끌어들이고 있습니다. 2022년의 교훈은 변함이 없습니다. 자본 흐름이 차단되면 시장은 "얼어붙고", 기업들은 어려움을 겪을 것이며, 다른 여러 산업들이 붕괴되고, 수백만 명이 일자리를 잃어 성장이 위협받을 것입니다.

응이아 씨는 세계 부동산 시장 규모가 최대 360조 달러에 달하며, 이는 세계 GDP(약 12만 달러)의 3배에 달한다고 언급하며, 모든 경제에 있어 부동산 부문의 중요성을 강조했습니다. 베트남의 부동산 시장 규모는 약 1조 5천억 달러로 GDP의 3배에 달합니다.

"부동산만큼 광범위하고 광범위한 분야는 없습니다. 지금 행정명령으로 규제를 강화한다면 주택 가격 하락은커녕 경제 침체만 초래할 것입니다. 중국의 3선 규제 정책이 이를 증명합니다."라고 응이아 씨는 경고했습니다.

전문가에 따르면, 주택 가격 급등의 주범은 투기가 아니라 지난 수년간의 법적 교착 상태로 인한 공급 부족입니다. 현재 사업 승인 절차가 너무 복잡하여 시행까지 5~7년, 심지어 10년이 걸리는 상황입니다. 한편, 주택 수요는 꾸준히 증가하고 있습니다.

"수천 개의 프로젝트가 보류되면서 재정적 비용이 증가하고, 기업들은 손실을 메우기 위해 높은 가격에 판매할 수밖에 없습니다. 법적 병목 현상이 해소되고 공급이 풍부해지면 시장은 수요와 공급의 법칙에 따라 스스로 조절될 것입니다. 오히려 질병 치료에 잘못된 약을 사용하면 질병이 악화될 수 있습니다."라고 응이아 씨는 분석했습니다.