5개부터 시작하는 아파트

[광고_1]

단기적으로 많은 어려움이 예상됩니다.

Savills가 최근 발표한 2023년 4분기 호치민시 부동산 시장 보고서에 따르면 아파트 부문은 여러 단기적인 어려움에 직면해 있습니다.

이에 따라 2023년 전체 신규 공급량은 10,700호에 불과해 지난 10년 동안 최저치를 기록했습니다. 2023년 4분기 신규 공급량은 7,600호로 전분기 대비 변동은 없었지만 전년 동기 대비 5% 감소했습니다. 신규 공급량은 전체 공급량의 37%를 차지했으며, 그중에서도 더 프리비아(The Privia)와 차기 단계인 더 글로리 하이츠(The Glory Heights) 두 주요 프로젝트가 신규 공급량의 88%를 차지했습니다. 한편, 해당 분기에는 A급 신규 공급은 전혀 기록되지 않았습니다.

더욱이 지난 10년간 아파트 거래량은 연평균 7%씩 꾸준히 감소해 왔습니다. 공급 부족과 높은 매매가가 지속된 2023년에는 거래량이 6,200건에 그쳤습니다. 그러나 4분기에는 거래량이 3,000건으로 급증하며 전분기 대비 52%, 전년 동기 대비 120% 증가했습니다.

2024년부터 2026년까지는 50억~100억 VND 가격대의 아파트가 시장을 주도할 것으로 예상됩니다(그림 1). — 2023년에 기록된 1차 공급량은 지난 10년 동안 가장 낮은 수준이었다.

사빌스 베트남의 트로이 그리피스 부사장은 “단기적으로 아파트 시장의 어려움은 여전히 신규 공급 부족과 높은 판매 가격에서 비롯됩니다. 주택 구매 심리가 개선되고 다른 투자 대안이 많지 않다면 주택 시장은 회복될 것입니다.”라고 논평했습니다.

흡수율은 전분기 대비 14%포인트, 전년 동기 대비 23%포인트 상승한 40%를 기록했습니다. 신규 공급 물량이 전체 거래량의 78%를 차지했으며, 84%의 흡수율을 보였습니다. 이러한 신규 프로젝트들은 분양 전 법적 지위가 명확하고, 장기 상환 조건, 은행 대출 지원, 그리고 20억~50억 VND에 달하는 합리적인 가격 덕분에 높은 판매고를 올렸습니다. 신규 공급 물량을 제외한 시장 거래량은 670채에 그쳐 흡수율 14%를 기록하는 등 부진한 흐름을 보였습니다.

2024년부터 2026년까지는 50억~100억 VND 가격대의 아파트가 시장을 주도할 것으로 예상됩니다(그림 2). — Savills의 데이터를 기반으로 한 아파트 거래 보고서입니다.

Savills의 자료에서 긍정적인 점은 2024년 신규 공급량이 2023년 대비 4배로 증가할 것으로 예상된다는 것입니다. B급 주택이 시장 점유율의 44%, A급 주택이 37%, C급 주택이 19%를 차지할 것으로 전망됩니다. 2026년까지 116개 프로젝트에서 약 40,800세대가 공급될 것으로 예상됩니다.

저렴한 아파트는 호치민시 주변 지역에서만 찾을 수 있습니다.

Savills 보고서에 따르면, 2023년 4분기 신규 분양가는 평방미터당 6,900만 VND(순사용면적 기준)으로 2020년 수준으로 회귀했지만, 이는 전분기 대비 36%, 전년 동기 대비 45% 하락한 수치입니다. 이는 많은 고급 프로젝트들이 일부 물량을 일시적으로 보류해야 했던 영향 때문입니다. 동시에, 20억 VND 미만의 매물은 지난해 시장에서 완전히 사라졌습니다. 20억~50억 VND 가격대의 매물이 시장의 거의 90%를 차지하며 시장을 주도했습니다.

2024년에서 2026년 사이, 20억~50억 VND 가격대의 아파트 공급은 크게 감소하는 반면, 50억~100억 VND 가격대의 상품이 시장을 주도할 것으로 예상됩니다. 호치민시의 구매자들은 보다 저렴한 주택 옵션을 찾기 위해 인근 지역을 고려해 볼 수 있습니다. 2024년까지 빈즈엉, 동나이, 롱안 지역은 50억 VND 이하 아파트 공급량의 96%를 차지할 것으로 전망됩니다.

Savills의 2023년 A급 및 B급 프로젝트 30건 조사에 따르면 임대 수익률은 전년 대비 4.8%로 안정적인 수준을 유지했지만, 부동산 가치 상승률은 전년 대비 1.9%포인트 하락한 2.9%를 기록했습니다. 따라서 2023년 아파트 투자 총 수익률은 전년 대비 1.7%포인트 감소한 약 7.7%였습니다.

사빌스 호치민시의 부국장이자 S22M 리서치 총괄인 장 후인(Giang Huynh) 씨는 “호치민시 아파트 투자 수익률은 2019년부터 2023년까지 소폭 하락하는 추세를 보였다. 우리 데이터에 따르면, 이전 2구, 3구, 10구 지역에서 해당 기간 동안 가장 높은 투자 수익률을 기록했다”고 분석했다.