적장부 없는 토지 투자 시 주의하세요

개정된 토지법 2024가 국회 에서 8월 1일부터 시행되도록 승인되었습니다. 많은 사람들이 관심을 갖는 사항 중 하나는 토지 이용권 증서가 없는 토지에 토지 이용권 증서(일반적으로 적색책이라고 함)를 부여하는 규정입니다.

선제적 쇼핑

구체적으로, 개정 토지법 제138조는 서류 없이 토지를 사용하지만 토지법을 위반하지 않고, 2014년 7월 1일 이전에 적법한 허가 없이 토지를 할당받은 경우가 아닌 가구 및 개인이 토지사용권증 발급 대상으로 고려되도록 규정하고 있습니다. 이 법은 또한 토지사용권증 발급 대상으로 고려되는 여러 사례를 명시하고 있습니다.

위 규정이 시행되면, 특히 농촌 지역에서 흔히 볼 수 있는, 조상 대대로 물려받은 토지의 용도를 안정적으로 유지하는 경우에 토지사용권증 발급 문제가 해결될 것이라는 의견이 많습니다.

부동산 시장이 침체된 상황에서 대부분의 투자 경로는 매력적이지 않으며, 일부는 토지법이 시행되면 토지에 적색 장부가 부여되어 매매 가격이 몇 배로 오를 것이라는 기대를 걸고 농촌 지역의 적색 장부가 없는 토지를 매수하는 위험을 감수했습니다.

많은 사람들이 다크농성, 다크글롱구, 꽝케 마을에서 붉은책 없이 토지를 사고 싶어합니다.

응우이 라오 동 신문 기자와의 인터뷰에서 닥농(Dak Nong) 성의 부동산 중개인 부이 콩(Bui Cong) 씨는 지난 몇 달 동안 많은 고객으로부터 적색 등기부등본(red book)이 없는 농지 를 구매해 달라는 "주문"을 받았다고 밝혔습니다. 콩 씨에 따르면, 고객들은 주로 녹색 등기부등본(green book)이 있는 토지(산림지), 적색 등기부등본은 없지만 기존 거주자가 소유한 토지, 또는 등기부등본이 있는 토지(경계가 측정 및 표시되어 있음)를 요청합니다. 콩 씨는 "호찌민시와 하노이에서 두 고객에게 토지 두 필지를 매매하는 중개를 했습니다. 그들은 등기부등본이 없는 농지를 구매했고, 구매 후 즉시 경계 말뚝을 세웠습니다. 8월 1일부터 새 법이 적용될 때 등기부등본을 기다리기 위해 구매했다고 합니다."라고 말했습니다.

콩 씨에 따르면, 적색등기부등본이 없는 임야와 농경지는 현재 매우 저렴하여 헥타르(1만m²)당 4억~5억 동에 불과합니다. 반면 적색등기부등본이 있는 토지는 2~3배 더 비쌉니다.

"예전에는 증명서가 없는 농지를 취득하려고 하면 서류를 제대로 준비하지 못할까봐 다들 망설였습니다. 지역 주민들끼리만 농사를 짓기 위해 매매를 했죠. 그런데 요즘은 많은 분들이 찾아주시고 찾아달라고 하십니다. 아마도 새 법이 증명서 발급을 허용하고, 이런 종류의 땅은 가격이 너무 싸다는 걸 알고 대량으로 매입하려는 것 같습니다."라고 콩 씨는 강조했습니다.

빈프억(Binh Phuoc)과 떠이닌(Tay Ninh) 지역의 부동산 중개업체 직원인 김 씨는 최근 많은 사람들이 농업용 토지 매입 문의를 하고 있으며, 어떤 사람들은 가격이 괜찮다면 적등기부등본(red book) 없이도 토지를 매입해 달라고 요청하기도 한다고 말했습니다. "지난주 저희 회사는 빈프억(Binh Phuoc)성 록닌(Loc Ninh) 지역에서 두리안과 기타 과실수를 재배하는 12헥타르가 넘는 토지에 대한 상담을 마치고 계약을 체결했습니다. 가격은 70억 동(VND)이 넘습니다. 이 12헥타르 중 적등기부등본이 있는 토지는 3헥타르에 불과하고 나머지는 아직 등기되지 않았습니다."라고 김 씨는 말했습니다.

위험한 추세

SENLAW 법률 사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 곧 시행될 새 토지법이 토지등기부등본 발급을 용이하게 할 것이라고 말했습니다. 그러나 토지등기부등본 없이 토지를 매수하는 것은 모험적이고 매우 위험한 투자 형태입니다. 이러한 추세에 따라 토지를 매매할 때 개인과 투자자는 장단점을 신중하게 고려해야 합니다. "법적 서류가 없는 토지는 국가가 인정하는 권리가 있는 토지보다 훨씬 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 법적 서류 없이 토지를 구매하는 경우, 구매자가 토지의 원산지, 토지 구획 정보, 그리고 계획 현황을 확인하기 어려운 등 여러 가지 위험이 따릅니다. 또한, 토지사용권증서가 없기 때문에 구매자는 토지 소유권 분쟁이나 침해 여부, 또는 토지 매매가 중복되어 소유권 분쟁이 발생하는지 확인하기 어렵습니다. 이 경우, 구매자는 매도인의 정직성에 의존하게 됩니다. 또는 토지를 양도, 증여, 상속, 저당, 용도 변경, 임대 등 토지 사용권의 제한을 받게 됩니다. 만약 토지에 건물을 짓고 싶다면, 용도 변경 신청 및 토지사용권증서 발급 절차가 완료될 때까지 기다려야 합니다." - 변호사 리엔(Lien)의 분석

부동산 금융 서비스 회사(FINA)의 대표이사인 Pham Anh Khoi 박사는 부동산 부문에서 일하는 사람으로서, 8월 1일 이후에야 부동산 및 토지 사업과 관련된 법률이 발효되어 적용될 것이라고 말했습니다. 그러면 빨간 장부 없이 토지를 매수하기 위해 "지름길"을 택한 일부 사람들의 결정의 효과를 평가할 수 있을 것입니다.

"농지, 특히 증명서가 없는 땅은 매우 저렴하다는 것은 누구나 알고 있습니다. 증명서가 발급되면 가격이 몇 배로 오를 것입니다. 하지만 증명서가 없는 그 땅이 어떤 계획에 포함되어 있는지, 분쟁 중인지, 증명서 발급 대상이 될지 여부는 아무도 확신할 수 없습니다.

농경지를 경작, 농업 생산을 위한 첨단 기술 투자, 경제 효율성 증대 등에 활용한다면 큰 잠재력을 지닙니다. 하지만 허가 없이 농지를 매입하여 용도 변경, 구획 분할 후 매각하는 것은 토지법 등 부동산 관련 법률에 따라 엄격하게 금지되며, 권장되지 않습니다. - 이 전문가는 이렇게 지적했습니다.

실제로 부동산 및 금융 전문가들은 여유 자금이 있는 사람들과 부동산 투자자들이 외딴 지역 및 주변 지역의 부동산에 투자하기 전에 신중하게 검토할 것을 거듭 권고해 왔습니다. 투자하기 전에 경제적 효율성, 개발 능력, 잠재적 이점, 현금 흐름, 수익성, 유동성 등, 특히 예측 가능한 위험을 고려해야 합니다.

출처: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm