토지 소유권 증서 없이 토지에 투자할 때는 주의해야 합니다.

최근 국회 를 통과한 2024년 개정 토지법이 8월 1일부터 시행됩니다. 특히 주목할 만한 부분은 기존에 토지 사용권 증서가 없는 토지에 대해 토지 사용권 증서(일반적으로 토지 등기라고 함)를 발급하는 규정입니다.

선구매 기회를 노려보세요

구체적으로, 개정된 토지법 제138조는 토지법을 위반하지 않고 서류 없이 토지를 사용하고 있는 가구 및 개인, 그리고 2014년 7월 1일 이전에 정당한 권한 없이 토지가 배정된 경우가 아닌 가구 및 개인에 대해 토지 사용권 증명서 발급을 고려하도록 규정하고 있습니다. 또한, 본 조항은 토지 사용권 증명서 발급이 고려되는 몇 가지 사례를 명시하고 있습니다.

많은 사람들은 앞서 언급한 규정이 시행되면 조상 대대로 안정적으로 사용해 온 토지 이용에 대한 토지 이용권 증서 발급 문제가 해결될 것이라고 믿고 있습니다. 이러한 사례는 특히 농촌 지역에서 여전히 흔합니다.

부동산 시장이 침체되고 대부분의 투자 경로가 매력적이지 않은 상황에서, 일부 투자자들은 토지법이 시행되어 토지 등기권리가 이루어지면 매매 가격이 몇 배로 오를 것이라는 기대감으로 농촌 지역의 토지를 비등기 상태로 매입하는 위험을 감수하고 있습니다.

많은 사람들이 닥농성 닥 롱현 꽝 케면에서 토지 소유권 증명서 없이 토지를 구매하려고 합니다.

닥농성에서 부동산 중개업을 하는 부이 꽁 씨는 응우오이 라오 동(Nguoi Lao Dong) 신문 기자와의 인터뷰에서 지난 몇 달 동안 등기부등본이 없는 농지 를 매입하겠다는 문의가 상당히 많았다고 밝혔습니다. 꽁 씨에 따르면, 고객들은 주로 녹지(산림지), 등기부등본은 없지만 오랫동안 경작해 온 토지, 또는 측량 및 경계 표시가 완료된 토지를 찾는다고 합니다. 꽁 씨는 "최근 호치민시와 하노이에서 온 두 고객에게 토지 두 필지를 중개했습니다. 그들은 등기부등본이 없는 농지를 매입했고, 매입 직후 바로 경계 표시를 했습니다. 8월 1일부터 새로운 법이 시행되면 등기부등본을 발급받을 수 있을 거라고 했습니다."라고 전했습니다.

콩 씨에 따르면, 현재 토지 소유권 증서가 없는 산림지와 농지는 매우 저렴하여 헥타르(1만 제곱미터)당 4억~5억 VND에 불과합니다. 반면, 토지 소유권 증서가 있는 토지는 이보다 2~3배 더 비쌉니다.

"예전에는 등기되지 않은 농지에 대해 이야기하면 사람들이 구매 후 등기 절차를 밟지 못할까 봐 주저하는 경우가 많았습니다. 지역 주민들끼리만 경작 목적으로 사고팔았죠. 그런데 최근에는 많은 사람들이 적극적으로 이런 농지를 찾고 저에게 매물을 의뢰하고 있습니다. 아마도 등기 가능한 토지가 생겼다는 새로운 법과 이런 토지가 저렴하다는 사실을 알게 되면서 많이 사들이는 것 같습니다."라고 콩 씨는 강조했습니다.

마찬가지로 빈푸억과 떠이닌 지방의 부동산 중개 회사 직원인 김 씨도 최근 농지 매입 문의가 쇄도하고 있으며, 가격만 좋다면 등기부등본이 없는 땅이라도 매입하겠다는 문의까지 있다고 밝혔습니다. 김 씨는 "지난주 저희 회사는 빈푸억성 록닌 지역에 있는 12헥타르 규모의 토지를 70억 동 이상에 매입하는 계약을 성사시켰습니다. 이 토지에는 현재 두리안과 기타 과일나무가 심어져 있습니다. 12헥타르 중 3헥타르만 등기되어 있고 나머지는 아직 미등록 상태입니다."라고 말했습니다.

위험한 추세

센로 법률사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사는 곧 시행될 새로운 토지법이 시민들의 토지 소유권 발급을 용이하게 할 것이라고 밝혔습니다. 그러나 소유권 없이 토지를 매입하는 것은 위험하며 잠재적으로 매우 위험한 투자 방식입니다. 시민과 투자자들은 이러한 추세에 따라 토지를 매매할 때 장단점을 신중하게 고려해야 합니다. "법적 서류가 없는 토지는 일반적으로 공식적으로 소유권이 인정된 토지보다 훨씬 저렴합니다. 하지만 이는 많은 위험을 수반합니다. 법적 서류가 없는 토지를 구입할 경우, 구매자는 토지의 출처, 필지에 대한 정보, 개발 계획 현황 등을 확인하기 어렵습니다. 또한, 토지 사용권 증명서가 없기 때문에 토지가 분쟁이나 불법 점유의 대상이 아닌지, 또는 중복 거래나 소유권 분쟁이 없는지 확인할 수 없습니다. 이러한 경우, 구매자는 판매자의 정직성에 전적으로 의존할 수밖에 없습니다. 또한, 토지를 양도, 증여, 상속, 저당, 용도 변경, 임대하는 등의 기본적인 토지 사용 권리가 제한될 수 있습니다. 토지에 건물을 짓고자 할 경우, 용도 변경 신청 및 토지 사용권 증명서 발급 절차가 완료될 때까지 기다려야 합니다." - 변호사 리엔의 분석.

부동산 업계 종사자인 팜 안 코이 부동산금융서비스회사(FINA) 사장은 8월 1일 이후 부동산 및 토지 사업 관련 법률이 발효되어 시행될 때 비로소 일부 사람들이 토지 소유권 없이 토지를 매입하는 "지름길"을 택한 행위의 효과를 평가할 수 있을 것이라고 밝혔습니다.

"누구나 농지, 특히 등기되지 않은 토지는 매우 싸다는 것을 알고 있지만, 등기가 되면 가격이 몇 배로 오릅니다. 하지만 등기되지 않은 토지가 개발 제한의 영향을 받는지, 분쟁의 대상이 되는지, 아니면 등기 대상에 포함될지조차 확신할 수 있는 사람은 아무도 없습니다."

"농지는 경작에 활용하고 첨단 농업 생산에 투자하여 경제적 효율성을 높인다면 큰 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 농지나 등기되지 않은 토지를 매입하여 용도를 변경하거나, 분할하여 판매하는 행위는 토지법 및 기타 부동산 관련 법률상 제약을 받으며, 장려되지 않습니다."라고 이 전문가는 논평했습니다.

실제로 부동산 및 금융 전문가들은 여유 자금이 있는 사람들과 부동산 투자자들에게 외딴 지역이나 교외 지역의 토지와 주택에 투자하기 전에 신중하게 고려할 것을 거듭 조언해 왔습니다. 투자하기 전에 경제적 효율성, 개발 잠재력, 장점, 현금 흐름, 투자 수익률, 유동성, 그리고 특히 예측 가능한 위험 요소를 반드시 고려해야 합니다.

출처: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm