합병 전 도·시 토지가격 차이와 잠재력

명확한 차별화

2021년 설립된 부동산 정보 분석 플랫폼 빅지컴퍼니의 발표에 따르면, 현재 전국 63개 지자체의 평균 토지가격표는 여러 그룹으로 나뉘어져 있다.

전국에서 토지 가격이 가장 높은 지방과 도시는 다음과 같습니다. 하노이는 평균 가격이 m²당 2억 2천만 VND입니다. 호치민시 평균 가격 2억 VND/m²; 하이퐁 1억 1200만 VND/m²; 칸토 1억 1,100만 VND/m²; Khanh Hoa 1억 9백만 VND/m²; 바리아-붕따우 9천만 VND/m².

이러한 지역은 경제 및 관광 중심지이거나 도시화율이 높아 경쟁이 심화되고 토지 가치가 상승합니다.

합병 전 각 성·시별 평균 토지 가격은 그룹별로 뚜렷이 구분되어 있었습니다.

평균 토지 가격을 가진 지방과 도시 그룹에는 다음이 포함됩니다: 평균 가격이 6,000만 VND/m²인 후에; 다낭시 5700만 VND/m²; 동나이 5000만 VND/m²; Binh Duong 4,300만 VND/m²; 빈 투언 4천만 VND/m²; 하이즈엉 3800만 VND/m²; 흥옌 3400만 VND/m²; 타이빈 3,300만 VND/m²; 박닌 3,100만 VND/m²; Kien Giang 3천만 VND/m²; 꽝닌 2900만 VND/m²; 롱안 2600만 VND/m².

중간 가격대의 토지 가격은 주로 개발 중인 지방으로, 점차 인프라가 완비되고 투자를 유치하고 있습니다. 이는 앞으로 강력한 성장 잠재력을 가진 지방과 도시의 집합체이며, 특히 지역 계획과 공공 투자가 계속 시행될 때 더욱 그렇습니다.

토지 가격이 낮은 지방에는 북부 산악 지방과 남서부 지역이 포함됩니다. 이 그룹은 인프라가 제한적이고, 인구 밀도가 낮으며, 거래 수요가 낮습니다.

그러나 끼엔장(m²당 3,000만 동)과 라오까이(m²당 2,200만 동) 등 여전히 차이가 있습니다. 관광의 이점 덕분에 이곳의 토지 가격은 해당 지역의 일반적인 수준을 훨씬 넘어섭니다.

Lang Son, Cao Bang, Yen Bai, Lai Chau, Tuyen Quang, Ha Giang, Dien Bien, Son La 및 Kon Tum과 같은 성에서는 현재 명확한 거래 데이터가 없습니다. 따라서 빅기는 지역 인민위원회의 토지 가격표에 따른 기준 가격만을 기록하며, 그 범위는 500~800만 VND/m²입니다.

참고용 중요 데이터

평균 토지 가격은 각 지역의 복잡성과 변동을 완전히 반영할 수 없습니다. 하노이와 같은 대도시에서도 메린, 웅호아, 타치탓 등 교외지역의 토지 가격은 m²당 500~1,000만 동에 불과하지만, 호안끼엠 지구의 중심인 구시가지처럼 m²당 10억 동을 넘는 곳도 있습니다.

그러나 지방과 도시를 비교할 때, 평균 수치는 여전히 전반적인 그림을 파악하는 가장 효과적인 방법이며, 투자자, 국민, 당국이 자원 배분과 개발 계획에 대해 보다 전략적인 관점을 갖는 데 도움이 됩니다.

빅기 대표에 따르면, 63개 성·시의 토지가격 지도는 현재 부동산 시장의 일부일 뿐만 아니라, 지역 간 개발 수준 차이를 극명하게 반영하고 있다고 한다.

지방과 도시를 통합하는 사업이 시행됨에 따라 균형 있고 지속 가능한 발전을 보장하기 위해 이러한 차이점을 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

프리랜서 부동산 투자자인 응우옌 빈 씨는 "각 토지와 각 가격 수준은 귀중한 정보를 제공합니다"라고 말했습니다. 평균 토지 가격이 높은 지역에는 고가의 투자에 대한 이유, 공간, 기회가 있습니다.

하지만 평균 가치가 낮은 토지이기 때문에 투자 능력과 선호도, 예산에 맞는 부동산 소유 기회를 찾고 적절한 시기를 기다리는 사람들에게 적합합니다. 하지만 어떤 부문에 투자하고 싶든, 모든 투자 결정과 시장 평가에는 평균 토지 가격표가 필요합니다.

또한 하노이 부동산 거래소 마케팅 부서에서 근무하는 레 황 린 씨는 다음과 같이 말했습니다. “성, 시의 토지 가격표는 각 층이 참고자료로 활용하고, 시간 경과에 따른 변동이나 갑작스러운 사유로 인한 가격 변동을 비교, 평가하는 데 중요한 자료입니다.”

이는 투자자와 컨설턴트가 새로운 판매 가격을 결정하고, 새로운 프로젝트를 시작할 때 성공과 실패를 결정하는 기준이기도 합니다.

토지가격표를 발행하고 공표하는 권한은 도인민위원회의 승인을 받은 후 도인민위원회에 속한다.

성을 합병할 경우 기존의 성 인민위원회는 더 이상 존재하지 않으며, 새로운 성 인민위원회가 대신하게 됩니다. 이는 합병 후 새로운 성 인민위원회가 기존 토지 가격표를 대체할 새로운 토지 가격표를 개발하여 발표해야 함을 의미합니다.

2024년 토지법에 따르면 토지가격표는 면적별, 입지별, 지가구역별, 표준지 구획별의 두 가지 방법으로 작성됩니다. 합병 전, 각 지방은 사회경제적 조건, 인구 밀도, 개발 잠재력 등을 기준으로 토지 가격 구역을 나누는 고유한 방식을 가지고 있었습니다.

합병 후, 새로운 지방은 일관성을 보장하기 위해 토지 가격 구역, 특히 구 지방 간의 경계 구역을 재정의해야 합니다. 이로 인해 일부 지역의 토지 가격이 변동될 수 있으며, 특히 이전에 지방 간에 큰 차이가 있었던 지역의 경우 더욱 그렇습니다.

어떤 지역이 새로운 행정 중심지가 되면, 기반 시설에 대한 투자 필요성으로 인해 그곳의 토지 가격이 상승할 수 있습니다. 반대로, 과거에는 중심지였으나 더 이상 중심지 역할을 하지 않는 지역은 토지 가격이 하락할 수도 있습니다.