금리 인상으로 자본 배분 전략에 압박이 가해지고 있습니다.

2026년으로 접어들면서 베트남 부동산 시장은 뚜렷한 차별화 국면에 진입하고 있습니다. 장기간 낮은 수준을 유지하며 경제 회복을 뒷받침했던 대출 금리가 다시 상승할 조짐을 보이고 있기 때문입니다.

이는 기업과 주택 구매자의 자본 접근성에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 투자 흐름, 상품 구조 및 시장 경쟁 구도에도 변화를 가져옵니다.

금리의 영향으로 시장은 양극화됩니다.
2025년 말부터 현재까지 많은 시중은행들이 중장기 자본 수요를 충족하기 위해 특정 만기의 예금 금리를 인상했습니다. 이로 인해 주택담보대출과 부동산 사업 대출 금리가 소폭 상승했습니다.

2024년부터 2025년까지의 우대 기간 동안 주택 담보 대출 금리는 일반적으로 연 6~8% 수준이었지만, 현재 많은 신규 대출 금리는 고객 유형과 대출 기간에 따라 연 8~10% 또는 그 이상으로 상승했습니다.

기업의 경우, 특히 부채 비율이 높거나 현금 흐름이 부실한 기업의 경우 자본 비용이 더 비싸집니다.

금리 인상의 영향은 15~20년 만기 주택 구매자들에게도 뚜렷하게 나타납니다. 금리가 1~2%만 올라도 월 상환액 부담이 크게 늘어나 많은 가정이 주택 구매 계획을 재고하게 되는데, 특히 대도시의 아파트 가격이 여전히 높은 상황에서는 더욱 그렇습니다.

부동산 시장은 금리 인상 압력 속에서 매우 세분화되어 있으며, 개발 펀드가 시장의 상당 부분을 차지하고 있다. 사진: 도안 탄

자본 비용 상승 속에서 부동산 시장은 부문별로 뚜렷한 차이를 보이고 있습니다. 중저가 아파트, 사회주택, 저렴주택 등 실질적인 주거 수요를 충족하는 부동산은 강력한 실제 수요 덕분에 비교적 안정적인 수요를 유지하고 있습니다. 이러한 부문은 금리 변동에 가장 강한 회복력을 보이는 것으로 평가됩니다.

반대로, 기반 시설이 미비한 지역의 토지, 리조트 부동산 등 가격 상승 기대에 의존하거나 법적 서류가 미비한 프로젝트와 같이 투기성이 높은 상품은 유동성 측면에서 더 큰 어려움에 직면할 것입니다.

과거에는 금리가 낮고 현금 흐름이 풍부했기 때문에 많은 투자자들이 자본을 빌려 토지 투기를 하거나 군중 심리에 따라 투자하는 경향이 있었지만, 자본 비용이 증가함에 따라 이러한 전략은 훨씬 더 위험해졌습니다.

전문가들에 따르면 시장은 강력한 선별 과정을 거치고 있습니다. 투명한 법적 체계, 우수한 인프라를 갖추고 실질적인 수요를 충족하는 프로젝트는 계속해서 투자를 유치할 것이지만, 실질적인 가치가 부족한 프로젝트는 투자자들에게 매력이 떨어질 것입니다.

베트남의 산업용 부동산 부문은 외국인 직접 투자(FDI)의 지속적인 유입 덕분에 여전히 상당한 성장 잠재력을 지닌 것으로 평가받고 있습니다. 그러나 투자자들이 전략적 입지, 통합된 인프라, 우수한 물류 연결성을 갖춘 프로젝트를 선호하는 경향이 커지면서 경쟁 또한 점점 더 치열해지고 있습니다.

베트남 중앙은행 자료에 따르면, 2025년 말까지 부동산 사업 부문에 대한 대출 잔액은 약 2조 1600억 VND에 달할 것으로 예상되며, 이는 2024년 동기 대비 49.55% 증가한 수치로, 전체 부동산 부문 대출 잔액의 45.58%를 차지할 것으로 전망된다.

특히, 이 증가율은 부동산 투자 목적의 소비자 신용 증가율(26.79%)보다 약 1.85배 높습니다. 따라서 은행 금리가 조정될 경우 부동산 사업은 자본 비용 증가로 인해 상당한 압박을 받게 되며, 많은 사업체가 부채 상환 부담 증가에 직면하게 됩니다.

효과적인 자본 흐름 관리를 위한 솔루션.

금리 인상은 주택 구매자들의 행동 양식에도 상당한 변화를 가져오고 있습니다. "가격 오르기 전에 빨리 사야 한다"는 생각 대신, 이제는 많은 구매자들이 현금 흐름과 장기 부채 상환 능력을 신중하게 계산하는 데 우선순위를 두고 있습니다. 안정적인 현금 흐름을 제공하거나, 실질적인 필요를 충족시키거나, 명확한 기반 시설 계획이 있는 지역에 위치한 부동산이 선호됩니다. 동시에, 재정적 위험을 줄이기 위해 이전 시기에 비해 재정적 레버리지를 활용하려는 필요성이 줄어들었습니다.

금리 인상과 신용 통제 강화라는 상황 속에서 금융 전문가인 응우옌 트리 히에우 박사는 부동산 기업들이 자본 활용에 대한 사고방식을 바꿔야 한다고 강조합니다. 무조건 확장을 추구하기보다는 안전성, 유연성, 그리고 장기적인 효율성을 우선시해야 한다는 것입니다.

고도로 세분화된 시장에서 기업의 생존과 경쟁력을 결정하는 데 있어 적절한 자본 배분은 매우 중요한 요소가 될 것입니다.

전문가들은 자본을 효과적으로 활용하기 위해서는 기업들이 사람들의 실질적인 필요를 충족하는 제품에 투자해야 한다고 조언합니다. 사진: 도안 탄

첫째, 기업들은 투자 포트폴리오를 재구성하여 법적 서류가 완비되고, 매출 잠재력이 높으며, 현금 흐름을 신속하게 창출할 수 있는 프로젝트에 자원을 집중해야 합니다. 개발 속도가 느리거나 효율성이 낮거나 투기적인 성격을 띤 프로젝트는 기한 연장, 소유권 이전 또는 투자 파트너십 체결 등을 검토하여 재정적 부담을 줄이는 방안을 고려해야 합니다.

또 다른 중요한 해결책은 은행 대출 의존도를 줄이는 것입니다. 과도한 자금 조달에 의존하는 대신, 기업은 투자 펀드와의 협력, 해외 파트너와의 합작 투자, 주식 발행, 또는 법규에 따라 고객으로부터 자본을 조달하는 등 자금 조달원을 다각화해야 합니다.

이는 기업들이 금리 변동에 대한 회복력을 높이는 방법으로 여겨진다.

응우옌 트리 히에우 박사는 “또한 기업들은 저렴한 주택, 사회주택, 생산 및 물류를 위한 부동산, 또는 안정적인 운영 잠재력을 가진 제품과 같이 실질적인 수요가 높은 부문에 현금 흐름을 우선적으로 배분해야 합니다. 이러한 부문은 유동성을 더 잘 유지할 뿐만 아니라 장기적으로 기업이 안정적인 현금 흐름을 창출하는 데 도움이 됩니다.”라고 분석했습니다.

특히, 새로운 환경에서는 부동산 사업이 이전처럼 "단기 차입, 장기 투자" 모델로 발전할 수 없습니다. 대신, 자본 배분 전략은 안전성, 실질적인 효율성, 그리고 지속 가능한 현금 흐름 유지 능력에 초점을 맞춰야 합니다. 기업은 각 단계별 현금 흐름 계획을 수립하고, 부채 비율을 적절하게 유지하며, 금리 변동이나 시장 유동성 감소에 대비하여 사전에 예비 자금을 마련해야 합니다.

더 나아가, 재무 관리 및 프로젝트 운영의 디지털 전환은 비용 최적화를 위한 필수적인 해결책으로 여겨집니다. 기술의 적용은 기업이 자본 활용을 실시간으로 모니터링하여 투자 계획을 신속하게 조정하고 자원 낭비를 방지하는 데 도움이 됩니다.

출처: https://hanoimoi.vn/chien-strateg-phan-luong-nguon-von-duoi-ap-luc-lai-suat-tang-750563.html