개발업자와 중개업자들이 "자의적으로 행동"하고 계약금을 징수할 수 있는 시간이 곧 부족해질 것입니다.

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국회를 통과하여 2025년 초부터 시행되는 개정 부동산법은 건설 중인 주택 구매 시 계약금에 관한 규정을 명시하고 있습니다.

구체적으로, 개정된 부동산사업법 제17조는 부동산 사업 투자자가 다른 조직이나 개인에게 해당 부동산 사업 내 주택, 건축물, 건축물 내 면적 또는 기존 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권에 대한 계약금, 매매, 양도 또는 임대 매매 계약을 체결할 권한을 위임하는 것을 금지하고 있습니다.

동시에, 본 법 제23조 제5항은 향후 주택 구매에 대한 보증금 및 대금 지급에 관한 세부 사항을 규정하고 있습니다. 부동산 프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 프로젝트가 사업 개시 조건을 충족한 경우에만 고객으로부터 판매 가격 또는 임대 구매 가격의 5%를 초과하지 않는 범위 내에서 보증금을 받을 수 있습니다.

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 1 — 하노이 하동 반푸 도심 지역에 위치한 하노이 타임 타워 아파트 프로젝트는 수년간 방치되어 있습니다(사진: 하퐁).

전문가들에 따르면, 이번 계약금 규정은 합의를 통한 계약금 납부 관행을 종식시켰습니다. 동시에, 계약금 규정은 실제 계약 체결을 보장하고 주택 구매자의 권리를 보호합니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 부동산 사업에는 계약금 거래라는 독특한 특징이 있다고 지적했습니다. 그러나 2006년과 2014년에 제정된 부동산 사업법은 부동산 또는 주택 사업이 계약 체결 또는 향후 주택, 특히 토지 판매를 통한 자금 조달 조건을 충족하기 전에 계약금을 납부해야 한다는 규정을 두고 있지 않습니다.

차우 씨에 따르면, 2015년 민법 제328조 1항은 보증금의 액수나 비율을 명시하지 않아, 일부 부도덕한 토지 투기꾼, 중개인, 사업자들이 이를 악용하여 거래 금액의 90~95%에 달하는 거액의 보증금을 받아냈다고 합니다. 더 나아가, 이러한 투기꾼들은 법적 근거가 없는 "유령 프로젝트"를 만들어 고객을 속이고 막대한 손실을 초래하며 사회 질서를 해치고 있는데, 알리바바 사기 사건이 대표적인 사례입니다.

Chủ đầu tư, môi giới sắp hết thời tự tung tự tác thu tiền đặt cọc - 2 — 하노이 하동에 위치한 우실크 시티 프로젝트는 수년간 지연되면서 안정적이고 풍요로운 삶을 꿈꾸던 수많은 고객들의 희망을 산산조각 냈습니다(사진: 하퐁).

베트남 부동산중개인협회 회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 역시 같은 견해를 밝히며, 계약금 지급은 매매 계약의 체결 및 이행을 의미할 뿐만 아니라 투자자가 시장 수요를 파악하고 프로젝트 상품의 판매를 확보하는 수단이기도 하다고 강조했습니다.

"법률상 예금 관련 규정은 매우 합리적이지만, 선진국의 경험을 바탕으로 은행이나 신용기관과 같은 제3자를 활용하여 공동 계좌에 예금을 관리하고 감독함으로써 개발업자의 주머니로 '유출'되는 것을 방지하고 있습니다. 개발업자가 약속을 이행하지 못할 경우 고객은 예치금을 돌려받을 수 있으며, 은행이 해당 금액에 대한 책임을 지게 됩니다."라고 딘 씨는 강조했습니다.

단트리 기자들의 관찰에 따르면, 실제로 많은 주택 건설 사업들이 중개업체를 통해 또는 개발업체를 통해 고객들로부터 계약금과 할부금을 받았지만, 정작 사업은 실행하지 않거나, 시작만 하고 수십 년 동안 중단하는 경우가 많아 주택 구매자들이 어려운 상황에 처해 있는 것으로 나타났습니다.

이러한 프로젝트들의 공통점은 개발업자들이 고객들로부터 수천억 동에 달하는 계약금과 할부금을 받았다는 점이며, 많은 사람들이 주택 담보 대출 이자와 월세를 동시에 내는 데 어려움을 겪고 있다는 것입니다.

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