투자자와 중개인은 "임의로" 보증금을 징수할 시간이 부족해질 것으로 보인다.

부동산 사업에 관한 개정 법률이 국회 를 통과하여 2025년 초부터 시행될 예정이며, 향후 주택 매수 시 보증금을 규제합니다.

구체적으로 개정된 부동산사업법 제17조는 부동산사업 투자자가 건설공사 중 주택, 건설공사 중 건설용지, 부동산사업 중 기술기반시설이 있는 토지사용권에 대한 보증금, 매매, 양도 또는 임대매매 계약을 체결하도록 타인에게 위임할 수 없다고 규정하고 있습니다.

동시에, 이 법 제23조 제5항은 향후 주택 매입을 위한 보증금 및 지급금에 대한 세부 사항을 규정하고 있습니다. 부동산 프로젝트 투자자는 주택 또는 건설 공사가 사업 시행을 위한 모든 조건을 충족하는 경우, 고객에게서 매매가 또는 임대차가의 5%를 초과하지 않는 보증금을 징수할 수 있습니다.

반푸 도시 지역(하동, 하노이 )에 있는 하노이 타임 타워 아파트 프로젝트는 수년 동안 방치되어 왔습니다(사진: 하퐁).

전문가들은 이 보증금 규정이 장기간 계약 형태로 보증금을 받아오던 관행을 종식시켰다고 평가합니다. 동시에, 보증금 규정은 계약 체결을 보장하고 주택 구매자의 권리를 보호합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 부동산 사업은 계약금 거래라는 특수한 성격을 가지고 있다고 말했습니다. 한편, 2006년과 2014년 부동산사업법은 부동산 프로젝트 또는 주택이 계약 체결 또는 향후 주택, 특히 토지 매각을 위한 자본 조달 자격을 갖출 수 있는 시점 이전에 발생하는 계약금에 대해서는 규제하지 않습니다.

차우 씨에 따르면, 보증금의 가치와 비율을 규정하지 않은 2015년 민법 제328조 제1항을 악용하여 투기꾼, 토지 중개인, 그리고 부정직한 사업자들이 거액의 보증금을 받아냈으며, 어떤 경우에는 거래 중인 부동산 가치의 최대 90~95%에 달하는 금액까지 받았습니다. 투기꾼들은 심지어 법적 근거 없이 사기 목적으로 "유령 프로젝트"를 운영하여 고객에게 막대한 손실을 입히고 사회 질서를 교란하는 행위를 저질렀는데, 이는 알리바바에서 발생한 사기 사건의 전형적인 사례입니다.

유실크 시티 프로젝트(하노이 하동)는 수년간 일정이 지연되어 수천 명의 고객의 정착과 생계 유지를 바라는 희망이 "사라지게" 되었습니다(사진: 하퐁).

같은 견해를 밝힌 베트남 부동산 중개업 협회 회장 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh)은 보증금은 매매 계약 체결을 보여줄 뿐만 아니라 투자자가 시장 수요를 파악하고 프로젝트 제품의 생산량을 확보하는 목적에도 부합한다고 말했습니다.

"법률상 예금 규정은 매우 합리적이지만, 선진국의 경험에 따르면 은행이나 신용기관 등 제3자를 통해 공동 계좌로 이 금액을 감독하고 관리하며, 투자자의 주머니로 '유입'되지 않습니다. 투자자가 약속을 이행하지 않을 경우, 고객은 돈을 돌려받을 수 있으며, 은행은 이 금액에 대한 책임을 지게 됩니다."라고 딘 씨는 강조했습니다.

댄 트리 기자에 따르면, 실제로 중개 회사를 통해 또는 투자자로부터 직접 계약금과 진행금을 받는 주택 프로젝트가 많이 있었습니다. 하지만 투자자들이 프로젝트를 실행하지 않거나, 중간에 중단했다가 수십 년 동안 중단하면서 주택 구매자들이 "반은 울고 반은 웃는" 상황에 빠지게 되었습니다.

이러한 프로젝트의 공통점은 투자자가 수천억 동에 달하는 고객의 보증금과 선급금을 보유하고 있는데, 이로 인해 많은 사람들이 집을 사기 위해 은행 대출에 대한 이자를 지불하고 매달 임대료를 내야 하는 부담을 지게 된다는 것입니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chu-dau-tu-moi-gioi-sap-het-thoi-tu-tung-tu-tac-thu-tien-dat-coc-20231227092615829.htm