아파트 순위 평가 프로세스 표준화

"허위광고"를 방지하세요

최근 2023년 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 법령 초안을 마무리하기 위한 회의에서 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 아파트 건물을 분양하기 전에 투자자가 분류 등록을 해야 한다는 규정이 있어야 한다고 제안했습니다.

차우 씨는 이 제안을 설명하며 다음과 같이 분석했습니다. 이전 주택법은 건설 부 장관에게 아파트를 1, 2, 3, 4등급으로 분류하는 규정을 발표하도록 지시했습니다. 현재는 A, B, C등급으로 분류됩니다. 그러나 실제로는 어떤 투자자나 아파트 소유주(고객) 집단도 아파트 건물 분류를 제안하거나 시행하지 않았습니다. 곧 시행될 2023년 주택법에서는 아파트 건물 분류를 정부에 위임하여 공포합니다. 2023년 주택법의 여러 조항을 상세히 기술한 시행령 초안에서는 아파트 분류는 프로젝트가 완료된 후에만 수행할 수 있습니다. 그러나 2023년 부동산사업법은 투자자가 규정에 따라 기술 인프라 건설이 완료된 경우 향후 주택을 매매하거나 임대-구매할 수 있도록 규정하고 있습니다. 아파트 건물 및 주택이 있는 주상복합 건물의 경우 규정에 따라 기초 공사만 완료하면 됩니다.

투자자들이 자본을 조달하고 분양을 시작하기 전에 아파트 건물 순위를 등록하도록 요구하면 '자칭 광고'와 '허위 광고'라는 상황을 피하는 데 도움이 될 것입니다.

"투자자들이 아파트를 자체적으로 등급을 매기고 최고급, 일류 또는 고급, 프리미엄 등 외국 브랜드로 업그레이드하여 하늘 높은 줄 모르고 팔려고 할 때, 고객들이 쉽게 속아 넘어가는 단계입니다. '양의 머리를 매달고 개고기를 파는' 상황은 곳곳에서 발생합니다. 한편, 광고법은 '1등, 일류'라고 주장하는 기업(DN)의 제품 판매를 금지하고 있습니다. 따라서 투자 정책 승인 시 기업이 아파트 등급을 등록하도록 규정하는 것이 필수적입니다."라고 레 황 차우 씨는 강조했습니다.

HoREA 회장은 또한 프로젝트 시행 초기부터 아파트 건물 등급을 의무화하는 것이 투자자들이 나중에 아파트 건물 유형을 변경하는 것을 제한하는 것은 아니라고 말했습니다. 시행 과정에서 투자자들은 더 높은 등급으로 업그레이드할 경우 등급 변경을 요청할 수 있습니다. "현행 규정은 투자자들이 친환경적이고 에너지 절약적인 건물을 건설하도록 장려합니다...

투자자가 장기적인 비전을 가지고 이러한 추세에 맞춰 프로젝트를 건설한다면 비용은 2~3% 정도만 증가할 것입니다. 하지만 건설 과정에서 개조를 한다면 비용은 훨씬 더 높아질 것입니다. 오늘날 고객들은 단순한 주거 공간 이상의 것에 관심을 갖기 때문에 투자자들은 아파트뿐만 아니라 생활 공간과 공공 서비스 시설도 판매합니다. 풍부한 나무, 공공 서비스, 그리고 조화로운 생활 환경을 갖춘 프로젝트가 고객들에게 더 인기가 많으며, 이러한 점에서 고급 아파트라고 할 수 있습니다."라고 차우 씨는 말했습니다.

고급 아파트 순위의 혼란

HoREA가 분양 전 아파트 순위 발표를 제안한 것은 이번이 처음이 아닙니다. 2018년부터 이 부서는 주택 시장에서 고급 아파트의 혼란스러운 상황을 지적하는 문서를 발행해 왔습니다. 당시 아파트 거래자들은 고객을 유치하기 위해 항상 "고급"과 "럭셔리"라는 용어를 자의적으로 사용했습니다. 하지만 실제로는 계획, 설계, 공공시설 및 서비스 측면에서 품질과 품격을 보장하는 고급 기준을 충족하는 부동산 프로젝트는 극소수에 불과합니다. 많은 프로젝트가 투자자들이 자칭 고급 프로젝트라고 주장하지만 건설부나 독립적인 평가 기관의 인증을 받지 못했습니다. 이로 인해 주민들이 고급 아파트라고 하지만 품질이 좋지 않은 아파트를 구매하는 "비극적 코미디" 상황이 빈번하게 발생합니다.

예를 들어, 회사 웹사이트에 따르면, The Art 아파트 건물(호치민시 투득시)은 젊은 지식인만을 위한 고급 아파트 단지 건설이라는 아이디어를 처음 구현했을 때 획기적인 아파트 프로젝트로 소개되었습니다. 이 아파트는 고급 주거 지역인 Gia Hoa Art Village에 위치하고 있으며, 약 28.5헥타르에 달하는 면적에 많은 공공 시설이 주거 지역에 있습니다. 이곳 아파트의 매매가는 m²당 3,540만~4,270만 동으로 상당히 높습니다. 그러나 2023년 이 아파트 건물에서는 주민들이 모여 엘리베이터 누수, 비가 올 때마다 폭포처럼 쏟아지는 물, 빈 방화 상자, 장비 없음 등 인프라 및 서비스의 많은 단점에 항의하는 현수막을 내걸고 모이는 상황이 지속적으로 발생했습니다. 지하 주차장에서는 4개의 출구 중 2개가 막혀 있어 주민들은 사고나 화재 등 발생 시 탈출구가 없을까 걱정했습니다.

관리위원회가 아파트 관리비 600억 동(VND)을 관리하고 있다는 점은 주목할 만합니다. 주민들은 관리위원회가 의무를 다하지 않고 관리비를 제대로 관리하지 않아 아파트가 점점 더 노후화되고 있다고 생각합니다. 900명이 넘는 주민들이 이 아파트에 대한 일련의 불만을 토로하고 관리위원회의 사임을 요구하는 청원에 서명했습니다. 하지만 2023년 7월 말, 지방 정부가 관리위원회 재선출을 위한 아파트 임시총회를 열고 기존 관리위원회 전원이 사임한 후에야 주민들의 불만은 일시적으로 "잠잠해졌습니다".

마찬가지로, 투득 시에 위치한 토파즈 홈 2 아파트 건물을 매입하려던 민 만 씨(호치민시 8군 거주)는 "동부 도시 중심부의 밝은 곳"과 같은 아름다운 단어에 매료되었습니다. 현대적이고 발전된 도시 지역 한가운데에 위치한 이 프로젝트는 고급스러울 뿐만 아니라 현대적인 아파트에 적합한 모든 편의시설을 갖추고 있습니다. 덧붙여, 이 프로젝트는 사회주택 프로젝트라는 점을 언급할 가치가 있습니다. 현장에 도착했을 때, 민 씨는 아파트 문에 투자자에게 안전하지 않은 화재 안전, 주차 공간, 엘리베이터 시스템, 노후화, 손상, 안전하지 않은 시설, 유지 보수 자금 등 여러 문제에 대해 항의하는 현수막이 걸려 있는 것을 보고 "충격"을 받았습니다.

투자자들이 자본을 조달하고 고객에게 판매하기 전에 아파트 건물 순위를 매기는 제안

하노이 의 아르테미스 아파트(탄쑤언군 레쫑딴 3호)는 고급 아파트로 광고되었지만, 투자사가 주차 요금을 임의로 인상하고, 관리위원회 설립을 지연시키며, 화재 예방 및 진화 작업을 제대로 하지 않자 주민들이 거듭 분노를 표출하며 현수막을 내걸고 항의하고 있습니다. 지난해 말 개인 차량 바퀴 잠금 논란이 최고조에 달했습니다. 고급 아파트라는 꼬리표가 붙은 탓에 아파트 가격도 ㎡당 5,020만 동에서 7,000만 동에 육박하는 등 천정부지로 치솟고 있습니다.

아파트 분류에서 "모두가 제 마음대로 하는" 현상이 곳곳에서 나타나고 있습니다. 부동산 거래 웹사이트 Batdongsan.com.vn은 이 업체가 아파트를 분류할 때 매매가를 사용하지만, 가격은 시장 상황에 따라 달라진다고 밝혔습니다. 예를 들어 하노이의 경우, 저렴한 아파트의 주요 매매가는 m²당 3천만 동 미만이고, 중저가 아파트는 m²당 3천만~5천만 동, 고급 아파트는 m²당 5천만 동 이상입니다. 호치민시의 경우, 저렴한 아파트는 m²당 3천5백만 동 미만이고, 중저가 아파트는 m²당 3천5백만~5천5백만 동, 고급 아파트는 m²당 5천5백만 동 이상입니다.

한편, CBRE는 아파트 분양가를 상향 조정했습니다. CBRE는 2024년 1분기부터 새로운 아파트 분양가 기준을 적용할 예정입니다. 초호화 아파트는 평균 분양가가 3억 동/m² 이상인 프로젝트, 고급 아파트는 평균 분양가가 1억 2천만 동/m²~3억 동/m²인 프로젝트, 고급 아파트는 평균 분양가가 6천만 동/m²~1억 2천만 동/m²인 프로젝트, 중급 아파트는 평균 분양가가 3천 5백만 동/m²~6천만 동/m²인 프로젝트, 이코노미 클래스는 평균 분양가가 3천 5백만 동/m² 미만인 프로젝트로 분류됩니다.

아파트의 기준에 따른 분류가 필요합니다

부동산 전문가 Tran Khanh Quang에 따르면, 부동산 시장은 공개적이고 투명하며 소비자 보호 수준이 높기 때문에 전 세계적 으로 투자자에게 아파트 건물 순위를 등록하고 공개하도록 요구하는 규정은 필요하지 않습니다. 하지만 베트남의 부동산 시장은 현재 그렇지 않습니다. 실제로 투자자들은 어떻게 프로젝트를 건설하고, 품질은 어떠한지, 고객들은 어떻게 정보에 접근하는지 등 주로 중개업체의 뉴스와 이미지를 통해 정보를 얻을 뿐, 시공 품질을 통해서는 정보를 얻을 수 없습니다. 따라서 아파트 순위를 매기고 프로젝트 품질을 기준에 따라 평가하는 것은 매우 중요합니다. 소비자는 고급 아파트의 요건, 면적, 공공 서비스 면적이 중저가 아파트보다 얼마나 넓은지 등 정확하고 명확한 정보를 얻을 수 있어야 합니다. 또한, 객관성과 타당성을 보장하기 위해 독립적인 기관에서 평가를 실시해야 합니다.

한 부동산 회사 관계자는 8월 1일 주택법이 시행됨에 따라 정부가 정한 공동주택 등급 분류 제도가 투자자들이 스스로 아파트 등급을 매기거나 컨설팅·중개업체들이 시세를 기준으로 자의적으로 아파트 등급을 매기는 상황을 완화할 것이라고 밝혔습니다. "등급 분류가 없으면 모두가 스스로를 1등급으로 분류하여 가격을 올리고 매매를 용이하게 만들 것입니다. 이는 매수자에게 혼란과 피해를 줄 뿐만 아니라, 제대로 사업을 하는 투자자들에게도 영향을 미칩니다. 법제화를 통해 시장 질서를 바로잡아야 합니다."라고 그는 강조했습니다.

아파트 분류

아파트 건물은 A등급, B등급, C등급의 3개 등급으로 나뉩니다. 이 등급은 계획 - 건축, 기술 장비 시스템, 서비스, 사회 기반 시설, 품질, 관리, 운영을 포함한 4개 기준 그룹에 따라 분류됩니다. A등급은 등급 분류 요건을 완전히 충족하고 부록 01에 명시된 총 20개 기준 중 18개 이상을 달성해야 하는 아파트 건물입니다. B등급은 부록 02에 명시된 총 20개 기준 중 18개 이상을 달성해야 하는 아파트 건물입니다. C등급은 등급 분류 요건을 완전히 충족하지만 규정된 A등급 및 B등급으로 인정받을 만큼의 기준을 충족하지 못하는 아파트 건물입니다.

건설부 회람 제31/2016호

출처: https://thanhnien.vn/chuan-hoa-quy-trinh-xep-hang-chung-cu-185240623205407405.htm