전문가: 토지가격 높고 주택가격은 진정되기 어려워

Nguyen Trai University 금융 및 은행학부 총장인 Nguyen Quang Huy 씨는 다음과 같이 말했습니다. 토지 가격표 시장 가격에 접근하는 것은 불가피한 추세입니다. 그러나 이러한 조정은 "부담"이 아니라 공정성, 투명성, 그리고 지속가능한 발전을 향한 한 걸음으로서 적절하게 이행되어야 합니다.

그에 따르면, 부동산 가격이 높은 상황에서 국민의 소득은 따라가지 못하고, 정부는 사회 보장을 위해 주택 가격을 낮추라고 주장하고 있으며, 토지 가격을 너무 급격하게 인상하는 것은 철저하고 섬세하며 전략적으로 고려되어야 합니다. 그렇지 않으면 성장의 원동력인 토지가 우연히 개발의 장애물이 되는 일이 생길 것입니다.

전문가들은 토지 가격이 상승함에 따라 주택 가격이 진정되기 어려울 것이라고 말합니다. (일러스트: 민득)

토지가격표는 본질적으로 토지사용료, 세금, 수수료, 보상금 등을 결정하는 기준이 되며, 이는 모든 부동산 사업의 "투입" 단계입니다. 특히 도심 지역에서 토지가격표가 여러 차례 인상되면 사업체의 투입 비용이 급격히 증가하여 필연적으로 주택 매매가에 반영됩니다.

실제로 하노이 의 많은 프로젝트에서 토지 비용이 전체 비용 구조의 30~50%를 차지합니다. 따라서 토지 가격표가 20~30%만 상승하더라도 최종 매매가는 수십 퍼센트까지 상승할 수 있습니다.

" 이로 인해 중산층의 주택 소유 꿈은 더욱 멀어지고 있으며, 시장은 심각한 불균형에 직면해 있습니다. 고급 주택은 너무 많은 반면 저렴한 주택은 부족합니다 ."라고 후이 씨는 강조했습니다.

같은 견해를 가진 베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소의 Tran Xuan Luong 부소장도 일부 지방 정부가 현재 단계에서 토지 가격을 인상하자는 제안은 적절하지 않다고 말했습니다.

토지 비용이 투입 비용의 30~50%를 차지하기 때문에 토지 가격이 상승하면 부동산 가격이 더욱 상승할 수 있습니다.

게다가 군중 심리와 FOMO 효과(놓치는 것에 대한 두려움)가 매우 지배적입니다. 부동산 시장 베트남에서는 토지 가격을 인상하는 것과 같은 조치가 사람들과 투자자들에게 가격이 계속 오를 것이라는 믿음을 빠르게 심어주어 투기를 조장하고 컨설팅 부문이 원하는 것 이상으로 가상적인 열풍을 조성할 수 있습니다.

베트남 부동산협회는 정부, 각 부처, 관련 산업, 그리고 지방 자치 단체들이 현재 부동산 시장 가격을 인하하기 위한 해결책을 모색하고 있다고 강조했습니다. 효과적인 해결책 중 하나는 부동산 매매가를 구성하는 투입 비용을 낮추는 것입니다.

그러나 토지 가격 상승은 비용에 영향을 미쳐, 실질적인 주택 수요를 가진 사람들의 주택 접근성에 영향을 미칠 것입니다. 상업용 주택의 경우, 토지 가격이 상승하면 사업 타당성에 영향을 미쳐 주택 가격이 지속적으로 상승하게 됩니다.

지가 상승은 주택 가격 상승으로 이어져 투자 매력, 특히 교외 지역 부동산 투자의 매력을 떨어뜨릴 것입니다. 투자 사업의 부족은 인구 분산을 위한 교외 지역 주택 개발 계획에 영향을 미칠 것입니다. 이로 인해 시중 주택 공급이 지속적으로 감소하여 해당 지역의 사회 보장 안정에 어려움을 겪게 될 것입니다.

또한, 부동산 시장은 회복세가 미약하여 많은 기업이 구조조정을 해야 하고, 자본 흐름도 제한적입니다. 이 시기에 토지 가격이 상승하면 이중 부담이 발생하여 시장 회복이 지연될 수 있습니다. 현재 대학교 인근 학생들의 임대료는 약 30% 상승했습니다. 토지 가격이 상승하면 임대료도 상승하게 되어 학생과 세입자들에게 어려움을 초래할 것입니다.

투자 유치 이점 감소

많은 전문가에 따르면, 주택 가격이 상승할 뿐만 아니라 토지 가격이 너무 높이 오르면 투자 유치의 이점도 줄어든다고 합니다.

베트남 건설업협회(VCHC) 응우옌 꾸옥 히엡 회장은 높은 토지 가격이 베트남의 투자 매력을 떨어뜨릴 수 있다고 지적했습니다. 히엡 회장에 따르면, 현재 대부분 산업 단지의 80~90%에 달하는 입주율은 낮은 인건비, 합리적인 토지 가격, 편리한 물류 인프라라는 세 가지 주요 장점에서 비롯됩니다.

" 하지만 노동 비용이 증가하는 가운데 합리적인 토지 요소를 잃는다면, 투자를 유치하는 데 있어 우리의 이점은 여전히 존재할 수 있을까요? "라고 그는 질문했습니다.

높은 토지 가격으로 인해 투자 유치 이점이 감소합니다. (사진: 민 득)

그에 따르면 2024년 토지법은 국가, 토지 이용자, 투자자 간의 이해관계의 조화를 보장하도록 요구하지만, 실제로 현재의 토지 가격 결정 방식에서는 토지 임대 및 토지 이용 기업 전반이나 특히 부동산 개발 기업을 포함한 기업의 이익이 제대로 고려되지 않았습니다.

" 높은 토지 가격은 투자 비용과 위험 부담을 증가시킵니다. 그렇다면 어떤 기업이 감히 프로젝트를 추진하겠습니까? 기업이 프로젝트를 추진하지 않으면 지역의 지속 가능한 수입에도 영향을 미칠 것입니다 ."라고 히엡 씨는 강조했습니다.

총리 정책자문위원회 위원인 칸 반 룩 박사 또한 이는 도시 개발 과정에서 불가피한 요구이지만, 이해관계의 조화를 보장해야 한다고 강조했습니다. 국가는 적정 수준의 세금을 징수해야 하지만, 생계비와 주택 가격을 상승시켜 세금을 낭비해서는 안 됩니다.

" 경제가 허용하는 수준보다 토지 가격표가 너무 높게 책정되면 연쇄 효과가 발생하여 공공 투자, FDI 유치, 특히 국민의 주택 기회에 영향을 미칠 것입니다 ."라고 뤽 씨는 단언했습니다.

토지 가격이 상승하면 투자 비용이 증가하고 위험도 커지는데, 어떤 기업이 감히 사업을 추진하겠습니까?

베트남 건설 계약자 협회 회장 Nguyen Quoc Hiep 씨

한꺼번에 늘리면 안되고 충격을 늘려야함

전문가에 따르면, 토지가격 조정은 구체적으로 구역을 정해서 해야지 갑자기 조정하거나 충격적으로 인상해서는 안 됩니다.

응우옌 꽝 휘 씨는 토지 가격표 조정의 핵심은 시행에 있다고 강조했습니다. 토지 가격표가 적절한 지원책 없이 동시에 인상되는 것은 불가능합니다. 좋은 토지 정책은 세 가지 축을 보장해야 합니다. 국가는 공정한 자원을 확보하고, 기업은 건전한 사업 공간을 확보하며, 국민은 합리적인 가격으로 주택을 이용할 수 있어야 합니다.

이를 위해서는 지역, 토지 유형, 용도를 명확히 구분하여 유연한 조정 계수 메커니즘을 적용해야 합니다. 사회주택 개발 및 저렴한 상업주택용 토지는 토지 사용료를 면제, 감면 또는 연장해야 합니다. 한편, 고급 상업 프로젝트나 중심지의 이점을 활용하는 토지는 예산 손실을 피하기 위해 시장 가격에 근접한 가격을 적용할 수 있습니다.

동시에, 현재 주택 가격의 상당 부분을 차지하는 계획, 절차, 그리고 법적 비용에 대한 강력한 개혁이 필요합니다. 사업 준비 기간이 길어지고 자본 비용과 대출 금리가 상승하면 투자자들이 매매가를 인상하여 주택 가격이 실제 가치를 초과하게 됩니다. 계획이 투명하고, 승인이 빠르며, 장기적인 예측이 가능하고, 중개 비용이 절감된다면, 토지 가격이 상승하더라도 주택 가격은 안정적으로 유지될 수 있습니다.

" 거시적 차원에서 토지는 수입원일 뿐만 아니라 지속 가능한 성장의 원동력이기도 합니다. 현명하게 계획하고 적절하게 활용한다면 토지는 '개발 자본'이 되어 인프라, 산업, 도시 지역, 그리고 일자리를 창출할 것입니다. 반대로 토지를 단기적인 수입원으로만 본다면 가격 상승, 접근성 저하, 불평등 심화, 국가 경쟁력 저하라는 악순환에 빠지기 쉽습니다 ."라고 후이 씨는 강조했습니다.

따라서 그는 개발 철학을 재정립해야 한다고 주장합니다. 토지는 개발해야 할 부담이 아니라 장기적인 자본 흐름으로 활용되어야 하는 전략적 자원입니다. 진정한 시장 가치를 반영하면서도 정책적 유연성을 갖춘 합리적인 토지 가격표는 예산의 투명한 세수 증대에 기여할 뿐만 아니라, 기타 비용 절감을 통해 주택 비용을 절감할 수 있는 기반을 마련하는 동시에 기업의 지속 가능한 발전을 촉진할 것입니다.

하노이 부동산 클럽 부회장 응우옌 테 디엡에 따르면, 많은 국가의 토지 가격표는 경제적, 사회적 안정을 유지하는 동시에 올바른 시장 가치를 보장하고 반영합니다.

그는 싱가포르를 "도시 수명 주기"에 기반한 토지 가격 책정의 사례로 언급했습니다. 싱가포르는 향후 10~20년간의 개발 잠재력을 고려하여 국가 토지 가격이 매년 2~5%씩 꾸준히 상승하고 있으며, 이는 기반 시설 및 인구 지수와 연계되어 있습니다. 싱가포르는 또한 토지 가격 지도를 온라인에 공개하여 정보의 투명성을 높이고 투기를 억제하는 데 도움을 주고 있습니다.

그는 베트남이 행정 조사에만 의존하는 대신, 세금, 공증, 은행, 거래소 등을 연결하는 동기식 토지 데이터베이스를 구축해야 한다고 생각합니다. 토지 가격표는 공개적으로 공표되어야 하며, 조회가 쉽고 사회적 피드백 메커니즘을 갖춰야 합니다. 갑작스러운 조정은 없어야 하지만, "가격 충격"과 주택 시장에 미치는 부정적인 영향을 피하기 위해 지역에 따라 매년 3~5%씩 점진적으로 인상할 수 있습니다.

하노이 농업환경부는 최근 2026년 1월 1일부터 공고 및 적용될 제1차 토지가격표(2024년 토지법 제257조 규정에 따른 제1차 토지가격표) 작성 초안을 제출했습니다. 이 초안에 따르면 하노이의 주거용 토지 가격은 현재 토지가격표 대비 2~26% 상승할 것으로 예상됩니다.

하노이뿐만 아니라 전국 여러 지역에서도 2024년부터 2025년까지 유사한 "지가 상승 주기"에 접어들었습니다. 호치민시의 경우, 2024년 10월 31일부터 적용되는 조정된 토지 가격표가 4배에서 38배로 상승했으며, 최고가는 6억 8,720만 동/m²에 달했습니다. 박장성(구)도 약 2.4배 상승했으며, 최고가는 1억 2천만 동/m²에 달했습니다. 하이퐁은 기존 가격표 대비 최대 373%까지 토지 가격이 상승했습니다.

출처: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html