부동산 프로젝트 이전 어려움에 직면

현재 부동산 매매 및 양도는 법적 절차상 많은 어려움에 직면해 있습니다.

2024년 마지막 몇 달 동안, 주택 공급이 부족한 상황에서 자금력이 풍부한 많은 국내외 부동산 사업자들은 시장의 새로운 주기를 예상하고 투자를 계속하기 위해 명확한 법적 지위를 가진 깨끗한 토지 펀드와 프로젝트를 적극적으로 '사냥'하고 있습니다.

명확한 법적 지위를 갖춘 프로젝트가 우선적으로 고려됩니다.

기록에 따르면, 최근 몇 달 동안 많은 새로운 프로젝트 투자 거래가 계속해서 발표되었습니다. 예를 들어, 9월에는 Truong Son 부동산 회사와 Him Lam 회사가 모두 롱안성 Duc Hoa 지구에서 면적 214,921헥타르, 총 투자액 11조 2,210억 VND 규모의 주거 지역 프로젝트를 시행하기 위해 등록했습니다.

에버랜드그룹은 9월에도 하이퐁 시에 2개의 신도시 지역에 총 5조 VND에 달하는 투자를 검토하겠다고 제안했습니다. 그 중, 안즈엉 구의 홍타이 도시 지역 프로젝트의 규모는 21.8헥타르입니다. 총 예상 비용은 약 1조 9,000억 VND이며, 이 중 부지 정리 비용은 약 920억 VND입니다. 투이 응우옌 구, 호아동, 람동 사의 도시 지역 프로젝트는 규모가 약 30.6헥타르입니다. 총 예상 비용은 약 2조 9,920억 VND이며, 이 중 부지 정리 비용은 약 1,270억 VND입니다.

또한 이 그룹은 하노이 동안군 낌노읍에 G19 신도시 지역 건설 프로젝트를 등록했습니다. 이 프로젝트는 총 예비 시행 비용이 약 2조 1,830억 VND이며, 2024년~2029년에 시행될 예정입니다. 그러나 이 사업은 역량 및 경험 요건을 충족하지 못해 탈락했습니다.

최근 호치민시에서 말레이시아 그룹의 자회사인 SkyWorld Development Company Limited가 Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company의 지분 100%를 3,500억 동에 인수했다고 발표했습니다. 따라서 Thuan Thanh은 호치민시 8구에 있는 2,060m2 규모의 토지에 대한 유일하고 합법적인 사용자입니다.

한편, 일본의 니시닛폰 철도는 남롱그룹으로부터 동나이성 파라곤 다이푸옥 프로젝트의 지분 25%를 2,600만 달러에 인수했습니다. 마찬가지로, Tripod Technology Corporation(대만-중국)은 Sonadezi Chau Duc Company로부터 바리아붕따우에 있는 18헥타르 규모의 산업용지를 "인수"했습니다.

몇 달 전, 남부 시장에서는 Kim Oanh Group Corporation이 두 일본 파트너인 NTT Urban Development, Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi Co. Ltd.와 협력하여 총 10억 달러가 넘는 총 투자액으로 Binh Duong에서 The One World 프로젝트를 공동으로 시행하는 대규모 거래가 성사되었습니다.

한 부동산 회사의 투자 컨설팅 이사는 기자들과의 인터뷰에서 "우리는 다국적 기업 및 투자 펀드와 협력하고 있습니다. 그들은 베트남 부동산 프로젝트를 인수하거나 투자 건설, 제품 교환, 일반 판매 대행 등에 협력하고 싶어한다고 말했습니다."라고 밝혔습니다.

특히, 아파트 프로젝트, 주거 지역, 토지 구획 및 타운하우스에 우선권이 주어지지만, 더 중요한 것은 해당 프로젝트가 합법적인 지위를 가져야 하고, 토지세 의무를 완수했으며, 건설 허가를 받았거나 받을 예정이며, 판매 자격이 있어야 한다는 것입니다...".

베트남의 부동산 시장은 외국 투자자들에게 매우 매력적입니다. 사진: 황 트리우

법적 얽힘, 거래 어려움

Vietpearl Group Real Estate Corporation의 사장인 Tran Minh Ngoc Viet 씨에 따르면, 국내외 투자자들은 미래에 강력한 개발 잠재력이 있는 지역에서 프로젝트나 청정 토지 펀드를 적극적으로 '사냥'하고 있습니다.

Vietpearl Group은 또한 토지 기금을 확대할 기회를 모색하고 있으며, 매각 프로젝트에 대해 논의할 준비가 되어 있습니다. 그러나 현재 프로젝트의 매매 및 양도 과정은 법적 절차, 특히 프로젝트 양도와 관련된 절차에서 많은 어려움에 직면해 있습니다.

비엣 씨는 프로젝트 이전에서 가장 큰 문제는 법적 문제와 토지 가치 평가라고 말했습니다. 그의 조사에 따르면, 잠재적 프로젝트의 약 60%가 긴 승인 절차나 현실에 맞지 않는 토지 가격으로 인해 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다.

이러한 문제들이 해결된다면, 특히 산업용지 부문과 잘 계획된 주거 지역을 중심으로 토지펀드 거래 활동이 매우 활발해질 것이며, 국내외 투자자의 요구를 충족시킬 수 있을 것입니다.

세빌스 베트남 투자 컨설팅 부서의 트란 티 칸 린(Tran Thi Khanh Linh) 부국장은 외국인 투자자들은 항상 베트남에서 가격이 좋은 부동산 프로젝트를 찾고 있으며, 특히 중심 도시에 관심이 많다고 말했습니다. 하지만 프로젝트의 법적 문제가 명확하고 구현 준비가 되어 있는 것이 중요합니다. 실제로 많은 프로젝트가 구현이 지연되어 투자자에게 손실을 초래합니다.

린 여사는 2024년에 세빌스가 많은 국내외 투자자들을 환영하고 조언을 제공했다고 전했습니다. 이러한 투자자들은 다양한 자산에 투자하려고 하지만, 특히 사무실 빌딩과 같은 부동산 운영에 관심이 많습니다. 주거용 부동산의 경우 공급이 매우 부족하기 때문에 여전히 찾고 있는 중입니다.

하지만 린 여사는 부동산 관련 법률의 채택 및 적용을 통해 시장이 긍정적으로 조정되어 법률 제도를 강화하고 투자자들에게 유리한 기반을 마련할 수 있을 것이라고 믿고 있습니다.

실제로 일본, 싱가포르, 말레이시아, 한국, 중국의 투자자들은 오랫동안 베트남 부동산에 관심을 가져왔습니다. 최근 유럽과 중동에서 투자자가 늘어나고 있습니다.

명확한 법적 문서를 갖춘 프로젝트, 편리한 교통 인프라를 갖춘 호치민시와 호치민시 주변 지역의 도시 지역은 계속해서 투자자들의 관심을 끌 것입니다. 린 여사는 2025년에 경제와 부동산 시장이 회복되면 투자자들이 프로젝트 참여에 더 자신감을 갖게 되고 공급이 더 풍부해질 것이라고 믿고 있습니다.

당사자들에게 직접 조언하고 일하는 사람으로서, 중개 컨설턴트이자 LMP Lawyers의 창립자이자 관리 변호사인 Le Minh Phieu 박사는 프로젝트 매매 거래가 성공하려면 많은 요소가 필요하다고 생각합니다. 이 경우 당사자들의 화합이 매우 중요합니다.

특히 풋 옵션은 외국인 투자자들이 프로젝트가 설정된 사업 목표를 달성하지 못할 경우를 대비해 미래 상황에 대비하기 위해 관심을 갖는 이슈 중 하나입니다. 또한, 매수자가 풋 옵션을 행사할 때 매도자가 재매수 의무를 이행할 재정적 자격이 없는 경우, 매수자는 추가적인 요건을 요구합니다.

M&A 거래 감소

외국인투자청 통계에 따르면 2024년 1~10월 외국인 투자자의 자본금 출자 및 지분 매매(M&A) 거래는 2,669건으로, 자본금 출자 총액은 36억 8천만 달러로 2023년 동기 대비 건수는 10.4%, 금액은 29% 감소했습니다. 특히 부동산 분야는 법률 문제로 인해 공급이 감소할 것으로 예상됩니다. 2024년부터 부동산 관련 법률이 시행되고 적용됩니다. 그래서 많은 불분명한 이슈들이 투자자와 시장을 기다리게 만듭니다.

출처: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm