프로젝트 이관이 여전히 지연되고 있습니다.

이는 5월 30일 베트남 투자활동 정책 및 법률 연구 및 컨설팅 협회가 주최한 '베트남 부동산 프로젝트의 자본 이전, 출자 및 투자와 관련된 금융 활동 법률' 세미나에서 전문가들이 내린 평가입니다.

그들은 프로젝트를 팔기 위해 법을 어겨야 합니다.

베트남 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨에 따르면, 현재 정치권 전체가 사업 추진에 대한 장애물을 제거하기 위해 매우 적극적인 움직임을 보이고 있습니다. 그러나 사업의 재정적 의무를 완전히 이행해야만 사업권이 전부 또는 일부 양도될 수 있도록 하는 규정이 사업 운영에 어려움을 초래하고 있습니다.

깨끗한 토지를 확보하려면 기업의 막대한 투자가 필요하기 때문입니다. 많은 투자자들은 사업 착수 시점에 자금이 바닥나는데, 이는 대출 자격 요건으로 토지 소유권 증명서가 필수적이기 때문입니다. 따라서 많은 투자자들이 사업을 조기에 매각할 수밖에 없습니다.

하지만 사업 양도 과정에서 어려움이 발생하면 기업들은 회사 지분을 양도하는 방식으로 법망을 피해가는 경우가 있습니다. 이렇게 되면 사업의 "핵심"이 바뀌고, 새로운 소유주는 사실상 사업의 매수자가 되는 것입니다. 법적으로 회사 지분 양도 자체가 금지되어 있지 않기 때문에 이 허점 자체는 문제가 없지만, 향후 몇 가지 위험을 수반할 수 있습니다.

현재 많은 프로젝트들이 지나치게 엄격한 규정 때문에 이전이 불가능한 상황입니다.

사진: 딘손

빈투안성 당위원회 상무위원을 역임했던 호쭝푸옥 박사에 따르면, 현재 호찌민시에서만 100건이 넘는 프로젝트가 법적 장애물에 직면해 소유권 이전 조건을 충족하지 못하고 있으며, 수십조 동에 달하는 자금이 묶여 있다고 합니다. 이로 인해 매도하려는 사람도, 매수하려는 사람도 거래를 할 수 없는 상황입니다.

근본적인 원인은 법률 체계 내의 충돌에 있습니다. 구체적으로, 투자법은 투자 계획 승인을 전제로 양도를 허용하는 반면, 부동산사업법과 2024년 토지법은 재정적 의무 이행을 요구합니다. 이로 인해 투자는 허용되지만 토지 이용은 제한되는 법적 '회색 지대'가 발생합니다.

또한, 해당 법률은 토지 양도 전에 새로운 기반 시설 건설을 완료하도록 요구하지만, 그 비율은 명시되어 있지 않습니다. 더욱이, 토지 평가 과정이 무기한으로 지연되고 유연한 시장 기반 가격 책정 메커니즘이 부족하여 토지 평가에 병목 현상이 발생하고 있으며, 이로 인해 자본이 묶이고 프로젝트가 지연되고 있습니다.

구매자가 토지 사용료를 지불합니다.

이러한 상황을 고려하여 태국 관광청(TAT) 법률사무소의 대표 변호사인 쯔엉 안 투는 부동산 인수합병(M&A)이 더 이상 단순한 자산 이전이 아니라, 많은 경우 프로젝트의 전체 "법적 기록"의 이전이 되었다고 주장합니다. 이것이 바로 법적 측면이 자본 흐름의 첫 번째 필터가 되는 이유이기도 합니다.

"이전에는 금융기관들이 주로 담보 가치에 관심을 가졌지만, 이제는 토지 사용권이 어떻게 취득되었는지, 재정적 의무가 어느 정도 이행되었는지, 해당 사업에 공공 자산이 포함되는지, 그리고 법률 환경 변화 시 해당 재산권이 안정성을 유지할 수 있는지 여부를 알고 싶어 합니다."라고 쯔엉 안 투 변호사는 말했다.

이러한 질문들이 실사 과정의 핵심이 되면, 법적 위험은 거래 가치에 직접적으로 반영되기 시작합니다. 복잡한 법적 이력을 가진 프로젝트는 더 큰 폭의 할인이 적용될 것입니다. 재정적 의무 이행이 완료되지 않은 프로젝트는 자금 조달에 더 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 법적 이력이 불분명한 프로젝트는 더욱 엄격하고 장기적인 실사 과정을 거치게 될 것입니다.

즉, 오늘날 법적 위험은 더 이상 변호사 보고서에만 국한되지 않고 자본 비용, 자금 지급 조건, 담보대출비율, 그리고 프로젝트 자체의 가치 평가를 통해 금전적 가치로 환산됩니다.

쯔엉 안 투 씨에 따르면, 더 심층적인 차원에서 현재 시장에 부족한 것은 토지나 현금 흐름 그 자체가 아닙니다. 투자자들은 자신들의 권리와 의무를 명확히 이해하고, 그러한 권리가 오랜 시간이 지난 후에도 보호될 것인지 확신할 때 비로소 장기적인 투자를 위한 준비가 된 것입니다.

그렇기 때문에 부동산 인수합병 시장에서 가장 중요한 이슈는 더 이상 토지 소유권 경쟁이 아니라, 보다 투명하고 안정적이며 신뢰할 수 있는 부동산 권리 체계를 구축하는 것입니다. 이것이 바로 현재 베트남 부동산 시장에서 일어나고 있는 가장 심오한 변화입니다.

이러한 어려움을 극복하기 위해 많은 해결책이 제시되어 왔다.

사진: 딘손

이러한 사업들이 직면한 장애물을 해결하기 위해 국회 재정예산위원회 부위원장인 부이 당 둥 박사는 금융기관이 보증을 제공하거나 에스크로 계좌를 개설할 수 있는 메커니즘을 연구할 것을 제안했습니다. 이를 통해 구매자의 자금이 판매자를 대신하여 토지 관련 금융 의무를 국가에 직접 납부하는 데 사용될 수 있습니다. 이 해결책은 이전 투자자의 세금 납부 능력 부족으로 인해 중단된 사업들을 재개하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 국가가 세금을 정확하고 완전하게 징수할 수 있도록 보장할 것입니다.

부동산투자신탁(REIT)과 사모펀드 개발을 위한 법적 틀을 신속히 마련해야 합니다. 이러한 펀드들은 전문적인 매수자로서 분산된 프로젝트들을 지분 이전을 통해 통합함으로써 견고한 재정적 기반을 제공하고, 은행 대출에 대한 과도한 의존도를 줄여줄 것입니다.

동시에, 새로운 토지법에 따른 토지 평가 방법에 대한 상세하고 일관된 지침이 발표되어야 합니다. 명확한 토지 평가는 기업이 기회비용을 정확하게 산정하는 데 도움이 되어 인수합병 거래의 가치를 신속하게 평가하고 협상 기간을 단축할 수 있습니다.

"양도 후 행정 절차를 간소화해야 합니다. 투자 증명서와 토지 소유권 증명서의 투자자 변경 절차를 원스톱으로 처리하여 대기 시간을 단축하고 자본이 프로젝트 재건에 더 빨리 투입될 수 있도록 해야 합니다."라고 부이 당 둥 씨는 제안했습니다.

출처: https://thanhnien.vn/chuyen-nhuong-du-an-van-tac-185260530163152982.htm