이미 세 개의 부동산을 소유하고 있는데 교외에 더 많은 땅을 사야 할까요?

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전문가들은 도심에 집 두 채와 시골에 땅 한 조각을 가지고 있는 경우 교외에서 토지를 매수하는 것은 자산 다양성을 감소시키므로 신중하게 고려하라고 조언합니다.

저는 38세이고, 제 아내는 33세이며, 우리에게는 5살짜리 아이가 있고, 그녀는 두 번째 아이를 임신 중입니다. 제 가족 중에서는 저만 직장에 다니고, 아내는 집에 있으면서 주로 집안일을 하며 온라인 사업을 합니다. 안정적인 직업에서 얻는 수입은 한 달에 1억~1억 2천만 동 정도이고, 가족 생활비는 5천만 동 정도입니다.

저는 현재 도심 지역에 집 2채를 소유하고 있는데, 각각 가격이 60~70억 동 정도이고, 월세는 1,200만 동으로 총 2,400만 동입니다. 온 가족이 한 달에 1,300만 달러에 아파트를 빌립니다. 저는 시골에 약 10억 원 상당의 땅과 20억 원 상당의 저축도 가지고 있습니다.

저축 이자율이 낮기 때문에 올해는 저축금 20억을 인출해서 투자하고 싶습니다. 외국 은행에서 좋은 이자율로 더 많은 금액을 빌릴 수 있습니다(연 이자율 7~8%, 3년 고정). 그리고 매달 남은 금액을 상환할 수 있습니다.

저는 주로 월급을 받는 직업을 가지고 있고, 사업에는 별로 능숙하지 않고, 비교적 높은 수준의 위험을 감수할 수 있으며, 교외 지역 등 부동산 시장에 대해서는 잘 모릅니다. 지금까지는 주로 도심에 집을 사서 임대할 만큼 돈을 저축해 왔습니다. 올해가 교외 토지에 투자하기 좋은 시기라고 들었는데, 3~5년 정도 장기 보유하는 게 조건이라고 합니다. 하지만 두 번째 부동산 세법이 통과되면 저처럼 많은 부동산을 소유한 사람들은 엄청난 세금을 내야 할 것 같아 걱정입니다.

가까운 미래에 적절한 투자 방향에 대한 전문가의 조언을 받아보세요.

티엔손

호치민시 동부 투덕시 부동산, 2023년 11월. 사진: Quynh Tran — 호치민시 동부 투덕시 부동산, 2023년 11월. 사진: *Quynh Tran*

컨설턴트:

위의 정보를 바탕으로 귀하 가족의 재정 건강에 대한 전반적인 개요를 파악하는 데 도움이 되는 몇 가지 분석과 조언을 제공해 드리겠습니다. 이를 통해 적절한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

먼저, 재정 상태를 분석해보겠습니다. 귀하의 가족의 월급 총수입은 약 1억 1천만 VND(평균)이고, 두 채의 집에서 얻는 임대수입은 2천 4백만 VND입니다. 가족 전체 지출은 한 달에 약 5,000만 VND 정도입니다(아파트 임대료 1,300만 원, 필수 지출 및 혜택 포함). 따라서 이 가족의 월 잉여금은 8,400만 VND가 될 것입니다.

귀하의 가족은 최대 63%에 달하는 꽤 좋은 흑자를 기록하고 있습니다. 그러나 큰 아이가 1학년에 진학하고 가족이 새 가족을 맞이할 무렵에는 재정적 필요가 늘어나며, 특히 교육비 와 건강관리 비용이 늘어납니다. 가족의 장기적인 재정적 안정을 보장하려면 더 많은 유연성과 세부적인 계획이 필요합니다.

다음으로, 현재 자산 포트폴리오를 평가합니다. 도심 주택 2채의 가치는 120억, 시골 토지의 가치는 10억, 저축은 20억입니다. 총자산은 150억 VND이고 부채는 없습니다.

귀하의 가족은 현재 상당한 자산 포트폴리오를 보유하고 있으며, 주로 부동산(87%)에 집중되어 있습니다. 1년 만기 예금의 경우 저축 이자율이 연 5~6% 수준으로 떨어지고, FIDT 모니터링 자료에 따르면 도심 주택 가격 상승률이 연평균 8~9% 수준으로 변동하고 있어 투자 효율성이 높지 않습니다. 부동산은 일반적으로 저축 이자율보다 높은 수익률을 제공하지만, 한 자산 종류에 지나치게 집중하면 위험도 따르고 포트폴리오의 유동성이 감소할 수도 있습니다.

대출 이자율은 현재 낮은 편으로, 우대 기간 동안은 5~8%에 불과하고, 우대 기간 이후 연 9.5~10%입니다. 이는 재무적 레버리지를 활용해 투자 성과를 높일 수 있는 기회입니다.

다음으로 교외 부동산에 투자할 때 고려해야 할 요소에 대해 논의해보겠습니다. 당신은 저축에서 20억을 인출하고, 교외 부동산을 5년간 보유하기 위해 은행 대출을 받을 계획입니다. 이러한 접근 방식을 사용하면 부동산 포트폴리오를 다양화할 수 있습니다. 교외 부동산의 성장률은 연간 12~15% 변동하지만, 보유하고 있는 자산 종류의 유동성은 감소합니다.

지식과 시간이 부족한 상태에서 교외 토지에 투자하면 실제 잠재력이 있는 토지를 선택하지 못할 위험이 큽니다. 게다가 해당 토지의 합법성, 유동성, 성장 잠재력과 관련된 위험에 직면할 수도 있습니다. 따라서 잠재적인 교외 부동산을 찾기 위해 좋은 중개인을 찾거나 평판이 좋은 조직에 위탁하는 것이 고려해야 할 요소입니다.

2차 부동산에 대한 높은 세금이 부과될 가능성도 고려해야 할 사항입니다. 현재 로드맵에 따르면 부동산세법 제정안은 제8차 국회 (2024년 10월)에 의견을 수렴하여 제출하고, 제9차 국회(2025년 5월)에서 승인될 예정이다. 해당 법이 언제 시행될지, 그리고 양도에 대한 구체적인 세율이 어떻게 될지는 불분명합니다. 포트폴리오를 다각화하고 전반적인 재정 상황의 적절한 부분을 교외 토지에 할당하면 부동산에 대한 세금 영향을 제한할 수 있습니다.

금융 보호 솔루션에 관해 몇 가지 참고 사항을 추가하고 싶습니다. 온 가족이 생명보험에 가입했는지 여부를 명시하지 않았으므로, 제 조언은 가족 구성원 각자가 생명보험과 건강보험에 가입하도록 하는 것입니다. 보험은 예상치 못한 위험으로부터 보호해주는 동시에 소득 현금 흐름의 안정성을 유지해줍니다. 권장되는 연간 기여금은 총 연간 소득의 5-8%입니다.

투자를 계속하기 전에 준비해야 할 다음 자산 종류는 가족을 위해 비상시에 재정적 안정을 확보하기 위한 예비 기금을 따로 마련하는 것입니다. 보통 3~6개월치 생활비를 충당할 수 있는 금액입니다. 특히 귀하 가족의 경우 1억 5천만~3억 VND 사이가 될 것입니다. 이 적립금은 1개월, 6개월, 12개월 기간의 저축예금 패키지로 나눌 수 있습니다.

투자 솔루션과 관련하여 다음과 같은 분석이 있습니다. 현재 경제는 회복-성장-포화-경기 침체의 새로운 주기로 접어들고 있습니다. 각 단계에는 해당 기간 동안 좋은 성장에 적합한 특성을 갖춘 자산 클래스가 있습니다.

새로운 주기의 회복 단계에서는 증권 전반과 특히 주식이 가장 큰 성장세를 보일 것으로 예상됩니다. 따라서 좋은 자산 성장 성과를 얻으려면 향후 2~3년 동안 주식 자산군에 투자해야 합니다. 시간, 경험, 적당한 위험 감수 의지가 없다면 펀드 증서에 투자하거나, 주식을 축적하거나, 평판이 좋은 금융 기관에 투자를 위탁한 뒤, 자신의 위험에 맞는 투자 부문을 선택할 수 있습니다.

금은 또한 위험 감수성에 적합한 투자 채널이 될 것입니다. 현재 귀금속은 상당히 높은 가격에 고정되어 있으며, 변동이 심합니다. 금 가격이 적정한 단계에서는 보유를 고려할 수도 있습니다. 하지만 가족 총 자산의 10% 이상을 투자해서는 안 됩니다.

궁극적으로, 귀하가 내리는 모든 투자 결정은 귀하의 허용 가능한 위험 수준, 장기적인 재정 목표, 즉각적인 가족의 필요를 고려하도록 설계된 전반적인 재정 계획의 틀 안에서 고려되어야 합니다. 위의 조언이 여러분의 개인 재정을 관리하고 개발하는 데 도움이 되기를 바랍니다.

부 티 흐엉
개인 재정 계획 전문가
FIDT 투자 컨설팅 및 자산 관리 회사

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