2024년 토지법의 새로운 요점은 제45조가 더 이상 벼농사 토지의 양도 또는 증여에 대한 제한을 규정하지 않는다는 것입니다. 농업 생산에 직접 관여하지 않는 개인도 여전히 벼농사 토지의 양도 또는 증여를 받을 수 있습니다.
또한 토지법 제96조에서는 국가가 토지를 개간할 때 농지를 사용하는 가구와 개인이 보상 조건을 충족하는 경우 농지 또는 금전 또는 개간된 토지의 종류와 다른 용도의 토지나 주택으로 보상받을 수 있다고 명확히 규정하고 있습니다.
농지 관련 규정의 급격한 변화로 인해 이 부문이 호황을 누릴 것으로 예상됩니다.
댄 트리 기자와의 인터뷰에서 하노이 부동산 클럽 부회장인 응우옌 테 디엡 씨는 2024년 토지법이 농경지에 대한 획기적인 법적 통로를 만들었다고 말했습니다.
따라서 양도 대상을 제한하지 않으면 농지 시장이 더욱 활성화될 것입니다. 결과적으로 농지 가격은 확실히 상승할 것입니다. 이는 농민들이 불이익을 줄일 수 있는 여건을 조성할 것입니다.
"하지만 농지에 투자하고 높은 보상이나 주택을 기다리는 투자자와 사업체들이 생길 것입니다. 사실, 이 법이 시행될 당시에는 농지에 대한 투자가 전혀 없었습니다. 그 전에는 많은 투자자들이 토지를 매매했지만, 거래 대상이 아니어서 수기 문서로만 거래했습니다. 하지만 새 법이 시행되면 거래가 더욱 개방적이 되어 이 분야가 매우 활성화될 것입니다."라고 디엡 씨는 말했습니다.
그러나 이 전문가는 농지 투자는 투자자들에게 많은 위험을 초래할 수 있다고 지적했습니다. 프로젝트 계획이 수년간 중단될 경우 투자자들은 자본을 "매몰"시킬 것이기 때문입니다. 게다가 농지를 다른 용도로 전환하는 것은 매우 어렵고, 심지어는 불가능합니다.
호앙마이 구(하노이)의 한 도시 지역은 수년간 버려져 있었습니다(사진: Tran Khang).
전문가 Pham Duc Toan은 현금이나 주택으로 보상을 제공하는 방식으로 농지를 회복하면 투자자와 토지 사용자에게 많은 협상 옵션이 생긴다고 말했습니다.
과거에는 토지 사용자들이 과도한 보상금을 요구하여 투자자들이 거액의 돈을 지불해야 하는 경우가 있었습니다. 하지만 그들은 프로젝트 완료 후 토지를 회수한 사람들에게 프로젝트 내 토지나 주택, 또는 우선 매수 조건으로 보상해 주겠다고 합의했습니다.
현재 농지를 현금이나 주택으로 보상받는 것은 합법화의 한 형태로 법률로 규제되어 투자자들에게 부지 정리 과정에 대한 열린 방향을 제시하고 있습니다."라고 토안 씨는 말했습니다.
그에 따르면, 과거에는 농지를 모아 손으로 쓴 서류로 매매하고 보상금을 기다리는 단체들이 있었지만, 이는 흔하지 않았습니다. 그러나 현재 투자자들은 일정 수준의 보상만 받을 수 있습니다. 가격이 너무 높으면 지방 정부에 토지 개간을 요청할 수도 있습니다.
지역 경제 발전의 문제이기 때문에, 지방 정부는 종종 나쁜 선례를 남기지 않기 위해 매우 엄격하게 행동합니다. 이는 농지 투기자들에게도 위험한 문제입니다. 토안 씨는 또한 프로젝트가 지연되거나 심지어 취소될 경우 추가적인 위험이 발생할 것이라고 말했습니다. 따라서 투기자들은 막대한 손실을 입을 수 있습니다.
"최근 '토지 열풍'으로 농지 가격도 급등했고, 사람들은 낮은 가격에 팔려고 하지 않았습니다. 만약 계획 사업이 있었다면 사람들은 팔지 않고 보상을 기다릴 것입니다. 따라서 농지 투자는 수익보다 위험이 더 큽니다. 예전에는 농지에 투자했지만 지금은 손해를 보고 팔아야 하고, 매수자가 없어서 환멸을 느끼는 사람들도 있습니다."라고 그는 말했습니다.
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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dau-co-dat-nong-nghiep-de-duoc-den-bu-co-the-vo-mong-20240702104011786.htm
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