2024년 토지법 시행에 따른 토지이용목적 변경 및 토지분할·합병 시 알아야 할 새로운 사항

토지 이용자 권리 확대

2024년 토지법의 비교적 유연한 규제를 활용해, 2024년 10월부터 현재까지 다른 성과 마찬가지로, 특히 빈시 교외와 인근 지역 및 마을에 사는 응에안족은 규정에 따라 정원용지와 농경지를 주거용지로 용도 변경하고 구획을 분리하는 절차를 거칠 기회를 잡았습니다.

구체적으로, 2024년 토지법 제121조에는 토지 용도 변경에 대한 7가지 사례가 관할 기관의 허가를 받아야 하며, 나머지 사례에 대해서는 토지 사용자가 토지 용도를 변경할 수 있도록 허용하고 관할 국가 기관은 규정에 따라 국민이 절차를 밟을 수 있도록 해야 합니다.

빈시 공공행정서비스센터에 토지 관련 절차를 밟으러 온 사람들. 사진: 응우옌 하이

구체적으로, 목적 변경의 7가지 사례는 유관 당국의 허가를 받아야 합니다.

- 벼농사지, 특수용도임지, 보호임지, 생산임지를 농경지군 내의 다른 유형의 토지로 전환하는 경우

- 농경지를 비농경지로 전환합니다.

- 대규모 집중축산사업 시행 시 다른 유형의 토지를 집중축산용지로 전환한다.

- 국가가 토지이용료를 징수하지 아니하고 할당한 비농업용지를 국가가 토지이용료를 징수하고 할당한 다른 종류의 비농업용지 또는 토지임대차로 전환하는 행위

- 주거용지가 아닌 비농업용지를 주거용지로 전환하는 경우,

- 공공사업 건설을 위한 토지, 사업 목적으로 공공 목적으로 사용되는 토지를 비농업 생산 및 사업용 토지로 전환하는 것

- 상업용 또는 서비스용 토지가 아닌 비농업 생산 및 사업용 토지를 상업용 또는 서비스용 토지로 전환합니다.

빈시 행정서비스센터 행정파일의 60% 이상이 토지이용변경 및 토지분할합병 관련 파일입니다. 사진: 응우옌 하이

영어: 응웬 콩 탄(Nguyen Cong Thanh) 응에안성 토지이용권 등록 사무소장은 다음과 같이 덧붙였습니다. 2024년 토지법이 발효된 후인 2024년 9월 30일, 성 인민위원회는 결정 34/2024/QD-UBND를 발표하여 결정 28/2021/QD-UBND 및 기타 여러 결정을 폐지하고, 주거용 토지 경계, 토지 분할 및 합병 조건에 대한 규정을 더 유연하게 하여 사람들에게 더 유리한 조건을 만들었습니다... 따라서 결정 34/2024/QD-UBND 제10조는 빈시, 해안 국경 지역의 마을, 구, 코뮌, 최소 50m2 면적의 토지를 소유한 가구가 토지 분할 및 합병 절차를 수행하여 증명서를 발급할 수 있도록 허용한다고 규정하고 있습니다.

권한에 관해서 2024년 토지법 제123조는 단체에 대한 토지 용도 변경 허가 권한은 도(省) 인민위원회이고, 개인의 토지 용도 변경 허가 권한은 구(區) 인민위원회라고 규정하고 있습니다.

또한, 개인이 상업 또는 서비스 목적으로 농지 용도를 변경하는 경우, 제한은 없지만 면적이 0.5ha(5,000m²) 이상인 경우, 현(縣) 인민위원회가 결정하기 전에 도(省) 인민위원회의 서면 승인을 받아야 합니다. 법에 따라 토지 용도 변경을 허가한 국가기관은 지방분권화 또는 재인가를 받을 수 없습니다.

새로운 토지가격표에 따라 재정적 의무가 증가합니다.

X 지역 세무부 담당자는 다음과 같이 말했습니다. 이전에는 2013년 토지법 시행을 지침으로 하는 법령 45/2024에 따라 토지 이용 목적을 변경할 때 주거용 토지 가격을 기준으로 계산된 토지 이용료의 50%만 지불하면 되었습니다. 마찬가지로 정원용지에서 주거용 토지로 용도를 변경하는 경우에도 토지 이용료의 50%가 계산되었습니다.

응에안성 인민위원회 결정 제34/2024/QD-UBND호에 따르면, 최소 면적 50m² 이상의 해안 자치구 토지는 토지사용권증 발급을 위해 병합 및 분할할 수 있습니다. 사진: 디엔쩌우 응옥빅 자치구 원스톱 부서의 행정 절차. 사진: 응우옌 하이 — 디엔쩌우 응옥빅(Ngoc Bich) 마을 원스톱 부서의 행정 절차. 사진: 응우옌 하이(Nguyen Hai)

그러나 현재 2024년 토지법 시행령 103/2024/ND-CP에 따르면, 주거용 토지로 용도 변경 시 토지 사용료는 용도 변경 후 주거용 토지 가격에서 이전 농지 또는 정원용 토지 사용료를 뺀 금액에 용도 변경 신청 면적을 곱한 금액의 100%로 책정됩니다. 이로 인해 2024년 토지법에 따른 토지 용도 변경 시 발생하는 재정적 부담이 2013년 토지법보다 증가했습니다.

그러나 토지 용도 변경을 한 일부 사람들에 따르면, 응에안성을 비롯한 여러 지방에서는 현재 2020년부터 2024년까지의 토지 가격표를 적용하고 있어, 위의 재정 부담은 새로운 토지 가격표에 비해 여전히 상당히 낮은 수준입니다. 2024년 토지법 시행 지침에 관한 국회 결의안에 따르면, 2025년부터 2050년까지의 새로운 토지 가격표를 아직 발표하지 않은 지방 자치 단체는 2025년 12월 31일까지 2020년부터 2024년까지의 토지 가격표를 임시로 적용합니다.

2026년 1월 1일부터 적용될 예정인 새로운 토지가격표에 따른 재정적 의무는 개인과 기업 모두에게 어려운 과제입니다. 사진: 빈 세무서에서 등록세 납부 절차를 밟는 사람들. 사진: 응우옌 하이 — 빈 세무서에서 등록세를 납부하는 사람들. 사진: 응우옌 하이

응에안성에서 X지역 세무부 대표는 다음과 같이 말했습니다. "2025년 5월 9일, 응에안성 인민위원회는 2020년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지 해당 지역의 토지 가격표를 승인하는 결의안 19/2029/NQ-HDND를 수정 및 보충하는 결의안 03/2025/NQ-HDND를 발표했습니다. 이어서 2025년 5월 21일, 응에안성 인민위원회 위원장이 2020~2024년 기간의 빈시와 각 군, 마을의 토지 가격표를 공포하는 성 인민위원회의 이전 결정을 수정 및 보충하는 결정에 서명했습니다." 따라서 규정에 따라 업계는 2026년 1월 1일까지 기다리지 않고 새로운 규정을 적용해야 합니다. 2025년 5월 21일부터 접수된 토지 통합, 토지 분할 또는 토지 용도 변경 서류는 03/2025/NQ-HDND 결의안 및 도 인민위원회 산하 20개 구, 시, 마을의 가격표에 대한 세부 결정의 규정에 따라 적용됩니다.

지방 결의 제03/2025/NQ-HDND호에 따라 발행된 부록에 따르면, 토지 기금 개발 경매 계획 구역에는 연간 시작 가격을 포함한 자체 가격표가 있습니다. 사진: 응우옌 하이

위 규정과 비교하여, 2025년 5월 21일 이전에 토지 분할 또는 토지 병합 신청이 접수되면 기존 토지 가격표에 따라 처리되고, 2025년 5월 21일 이후에 신청이 접수되면 결의안 03/2025/NQ-HDND에 명시된 토지 가격표에 따라 산정됩니다. 주거용 토지, 토지 분할, 용도 변경 등의 수요가 있는 개인 및 기업은 규정 준수를 위해 관련 조건, 절차 및 재정을 검토하고 참고해야 합니다.

“
2025년 5월 9일 발표된 응에안성 인민위원회의 결의안 제03/2025/NQ-HDND호는 다음과 같이 규정하고 있습니다.
- 2019년 1월 1일부터 2024년 12월 31일까지의 20개 군, 마을 및 빈시의 토지 가격표입니다.
- 비농업 생산 및 사업용지(상업용 및 서비스용지 제외)의 가격표는 인접한 주거용지(동일 노선 위치) 또는 동등한 입지의 주거용지(동일 노선 및 동일 인프라) 가격의 20%로 산정됩니다.
- 상업용 및 서비스용 토지의 가격표는 인접한 주거용 토지(동일한 노선 위치) 또는 동등한 위치에 있는 주거용 토지(동일한 노선 및 동일한 인프라) 가격의 25%와 동일합니다.
- 광물 채굴 목적의 생산 및 사업 목적 토지 가격표: 인접 토지(동일 경로 위치) 또는 동등한 위치 가격의 40%에 해당합니다.
(결의안 제03/2025/NQ-HDND에서 발췌)