부동산업계, Circular 06 '2차 타격' 우려

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베트남 국가은행(SBV)의 통지문 06에 대한 VTC 뉴스 에 답변하며, EZ 부동산 투자 및 개발 주식회사(EZ Property)의 Pham Duc Toan 사장은 부동산 시장이 여전히 어려움을 겪고 있고 유동성과 현금 흐름이 감소하고 있는 상황에서 SBV의 통지문 06은 마치 "더블 펀치"와 같아서 많은 어려움을 야기하고 있다고 언급했습니다.

신용 자본에 접근할 수 없는 사례가 늘어나면 확실히 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 왜냐하면 은행으로부터의 자본 흐름은 항상 주택 구매자, 투자자, 프로젝트 개발자에게 가장 중요한 자원이기 때문입니다.

" 특정 대상 대출 제한은 정부가 부동산 시장 '해동'을 위한 인센티브 제도를 도입하는 상황에서 주택 구매자와 판매자 모두에게 부정적인 영향을 미칩니다. 기업들은 투자 협력과 주주 구조조정을 통해 자본을 조달하는 데 큰 어려움을 겪을 것입니다. 실제로 비상장 기업의 수는 증권거래소에 상장된 기업보다 훨씬 많습니다 ."라고 토안 씨는 분석했습니다.

게다가 프로젝트가 "사업 자격이 없음"으로 판정될 때 대출을 제한하는 것은 기업들에게 실제로 난제입니다. 자격이 되면 기업은 다른 많은 동원 옵션을 가질 수 있기 때문입니다. 게다가 현재 프로젝트의 약 90%가 법적으로 멈춰 있고 회람 06에 따라 대출 자격이 없다는 사실은 말할 것도 없습니다.

부동산업계, Circular 06-1의 '2차 타격' 우려 — 부동산 사업체들은 Circular 06으로 인해 혼란을 겪고 있습니다.

PPP 프로젝트의 경우, 인프라 공사 등 막대한 자본이 필요하고 자본 회수 수익이 장기적으로 발생하기 때문에 프로젝트 실행을 위한 합법적인 자본 조달은 불가피합니다. 그러나 Circular 06은 투자자의 파트너(제3자)가 사업 협력을 통해 자본을 차입하는 것을 허용하지 않고, 사업 조건이 충족될 때만 대출을 허용하며, 건설 시 자본 필요 단계가 가장 제한적이기 때문에 이러한 자본 흐름을 차단하고 있습니다.

따라서 Toan 씨는 " 따라서 Circular 06의 새로운 추가 내용은 기업과 진행 중인 프로젝트에 대한 자본 부족을 악화시키고 2023년 상반기에 이미 매우 낮았던 신용 성장을 감소시킬 뿐입니다 ."라고 강조했습니다.

EZ와 같은 기업의 경우, 순환 06의 직접적인 영향은 신규 투자를 줄이고, 진행 중인 프로젝트에 대한 투자 기간을 늘리고, 은행 대출 및 채권 발행과 같이 큰 재정적 비용을 초래하는 레버리지 사용을 제한하는 것입니다.

현재 상황에서는 재정적으로 유능한 사업체들과 이익과 위험을 공유하기 위한 투자 협력이 우선순위입니다. 그러나 Circular 06은 이러한 전략에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 모든 프로젝트가 미완료 단계에 있으며 아직 사업 자격을 갖추지 못했을 뿐만 아니라, 관리 기관들이 해결해야 할 법적 문제까지 남아 있기 때문입니다.

같은 견해를 밝힌 글로벌 부동산 투자 주식회사(GP Invest)의 이사회 의장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨도 부동산 산업이 어려움을 겪고 있는 상황에서 정부는 안정적인 시장을 개발하고자 하며, 이 규정을 적용하는 것은 모든 기업을 긴축시키는 것이라고 말했습니다.

현재 이 프로젝트들은 법적으로 막혀 있으며, 은행들은 대출과 관련하여 합법적인 수단을 동원하여 기업을 이중으로 압박하고 있습니다. 프로젝트가 착공 단계에 이르면 여러 법적 어려움을 겪게 되고, 기업들은 부지 정리와 토지 매입에 수천억 동(약 1조 2천억 원)을 지출해야 합니다.

부동산의 경우 토지 사용료와 인프라 비용이 총 프로젝트 투자금의 60~70%를 차지하므로 프로젝트 시작 시점부터 대출이 필요합니다. 특히 투자자본이 수천억에서 수조 원에 달하는 프로젝트는 초기부터 신용자본 확보가 필수적입니다.

" 신용이 이렇게 긴축된다면 부동산은 더 이상 신용에서 무엇을 기대할 수 있겠습니까? 부동산이 더 이상 발전할 수 있겠습니까? 이는 재고되어야 할 규제입니다 ."라고 히엡 씨는 단언했습니다.

부동산 회사의 대표는 이때 대출 조건을 완화해야 한다고도 했습니다. 예를 들어 투자 정책 승인만 필요하고, 대출 그룹에 뛰어드는 기준도 조정해 기업을 지원해야 하는데 은행이 너무 엄격하게 관리하고 있다는 겁니다... 은행은 마치 자기 건강만 생각하는 의사와 같아서, 너무 많은 환자를 돌보면 자기 건강에 영향을 미칠까 봐 걱정하는 것입니다.

DKRA 그룹의 프로젝트 개발 및 컨설팅 서비스 부문 이사인 보 홍 탕 씨는 국가은행의 회람 06호 발행으로 인해 주택 구매자와 프로젝트 개발자 모두 부동산 시장에서 신용 및 대출 조건이 더욱 엄격해질 것이라고 말했습니다.

이전에는 부동산 회사들이 사업 협력 계약을 통해 자금을 조달하고 프로젝트 자금을 차입했습니다. 회사가 법을 위반하거나 자금을 부당하게 사용할 경우, 회사는 책임을 져야 했습니다. 이번 새로운 규정으로 투자자들은 차단되었습니다.

개인 신용의 경우, 재정을 충당하기 위한 대출도 제한적입니다. 이로 인해 사람들이 미래에 부동산을 구매하기 위해 은행 자금을 조달하는 것이 훨씬 더 어려워집니다.

부동산업계, Circular 06-2의 '2차 타격' 우려 — 국가은행 회람 06/2023은 금융기관이 대출할 수 없는 자본 수요를 명시적으로 규정하고 있습니다. (사진 제공: 인터넷)

최근, 국가은행의 2023년 6월 통지문은 신용 기관이 대출할 수 없는 자본 요구 사항을 명확히 규정했습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

대출은 예금 용도로 사용할 수 없습니다. 베트남 중앙은행은 고객의 저축 예금 및 재무 증빙 거래의 성격이 차입금이 아닌 고객 본인의 자금 출처에서 형성되어야 한다고 생각합니다. 따라서, 회람 06은 신용기관(CI)이 예금을 위해 자본을 대출할 수 없다는 규정을 보완하여, 차입금의 올바른 용도 사용 및 대출 위험 관리를 보장하고 저축 예금의 성격 및 재무 증빙 거래의 성격과의 일관성을 확보합니다.

비상장기업의 주식 매수 비용을 지불하기 위한 대출은 허용되지 않습니다. 국립은행은 신용기관이 유한책임회사 또는 합자회사의 자본금 출자, 매수 또는 자본금 출자 이전을 지불하기 위한 대출을 허용하지 않습니다. 또한 증권거래소에 상장되지 않았거나 Upcom 거래 시스템에 거래를 등록하지 않은 주식회사의 자본금 출자, 주식 매수 또는 이전을 허용하지 않습니다.

부적격 계약에 따른 자본금 출자 대출 금지. 회람 06호는 신용기관이 대출 결정 시점에 법률 규정에 따라 사업 시행이 불가능한 투자 프로젝트를 실행하기 위해 자본금 출자 계약, 투자 협력 계약 또는 사업 협력 계약에 따른 자본금 출자금 지급을 위한 대출을 허용하지 않는다고 규정합니다.

법률의 규정에 따라 사업운영이 가능한 투자사업에 대하여 신용기관은 규정에 따라 자본금 출자계약, 투자협력계약 또는 사업협력계약에 따라 고객에게 자본금 출자금을 납부하기 위한 대출을 계속적으로 고려합니다.

금전적 보상을 위한 대출이 허용되지 않음: 통지문 06에 따르면, 금전적 보상을 위한 대출이란 신용 기관이 고객에게 대출하여 사업 계획, 프로젝트 또는 생계 요구를 충족하기 위한 계획, 프로젝트를 실행하기 위해 고객의 자체 자본이나 개인, 조직(신용 기관 아님)으로부터 빌린 자본으로 지불한 비용을 보상하는 경우를 말합니다.

국립은행은 재정적 손실을 보상하기 위해 고객에게 대출하는 것은 대출 수요와 고객 대출의 재정적 가치, 거래의 진위성 간의 적합성을 평가하기 어렵기 때문에 차용 자본을 사용하는 데 위험이 따른다고 생각합니다.

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