부동산업체, 채권 부채 확대에 적극 나서

점점 더 성숙 단계에 접어들면서 많은 부동산 사업체는 운영을 유지하고 현금 흐름을 확보하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 하는 상황에 처해 있습니다.

점점 더 성숙 단계에 접어들면서 많은 부동산 사업체는 운영을 유지하고 현금 흐름을 확보하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 하는 상황에 처해 있습니다.

회사채 시장은 특히 부동산 부문을 중심으로 부채 연장 붐을 이루고 있습니다. 만기 연장 압박에 직면한 많은 기업들이 사업 유지를 위해 재무 구조 조정에 나서고 있습니다.

대표적인 사례는 센추리 부동산 투자 개발 회사(Cen Invest)입니다. 2021년 10월 발행된 채권 코드 CIVCB2124001은 연 10.5%의 고정 금리로, 당초 3년 만기로 2024년 10월 13일 만기 예정이었습니다. 그러나 2024년 10월 말 채권자들과의 두 번째 합의 이후, 센추리 인베스트는 결제일을 2025년 10월 13일로 연장했습니다.

이전에 이 채권은 센 그룹 산하 센추리 부동산 주식회사(센랜드, HoSE: CRE)의 주식 5천만 주와 갤럭시랜드와 CRE가 체결한 호앙반투 도시 개발 사업( 하노이 호앙마이) 협력 계약에 따른 부동산 권리로 담보되었습니다. 그러나 2022년 초 주당 25,000동이 넘었던 CRE 주가가 7,000동 미만으로 폭락하면서 센 인베스트는 담보를 추가해야 했습니다.

VNDIRECT Research의 데이터에 따르면 2025년 산업별 채권 만기 구조입니다.

2025년 2월 11일 하노이 증권거래소(HNX)에 제출된 문서에 따르면, 이 기업은 광닌성 광옌에 위치한 케캇 주거 지역 프로젝트 투자자인 탄닷 VN 투자 주식회사(Thanh Dat VN Investment JSC)의 주식 2,070만 주(정관 자본금의 67.87%에 해당)와 이 프로젝트에서 발생하는 재산권을 추가로 담보 로 제공했습니다.

Thanh Dat VN은 담보 역할을 할 뿐만 아니라, Cen Invest 채권의 지급을 보증하고 신규 대출을 받거나 자산을 다른 채무의 담보로 사용하지 않을 것을 약속합니다. 만약 부채 상환을 위해 Thanh Dat VN의 모든 주식을 매각해야 할 경우, Cen Invest는 채권자 승인을 조건으로 최소 3,730억 VND의 매각 가격을 약속합니다. 이 거래는 2025년 5월 31일까지 완료될 예정이며, 비용을 공제한 후의 수익금은 채권 상환 계좌로 이체될 예정입니다.

CRE에서도 비슷한 상황이 발생했습니다. CRE는 채권단으로부터 CRE202001 채권의 만기를 약 9개월 연장하는 승인을 받았습니다. 이 채권은 4,500억 동(VND) 규모로, 2020년 말 발행되었으며 최초 만기는 36개월이었지만, 현재 총 22개월 연장되었습니다. 2024년 말까지 회사는 원금 일부를 상환하여 미상환 부채를 약 3,540억 동(VND)으로 줄였습니다.

CRE 채권은 약 5,900만 주의 CRE 주식과 5,000만 주의 Cen Invest 주식, 갤럭시랜드의 재산권 및 기타 자산으로 담보되어 있습니다. 그러나 주가 하락으로 인해 회사는 상환 계획을 조정해야 했습니다.

2025년 1월 24일 HNX에 제출된 문서에 따르면, CRE는 케캣 프로젝트 협력 계약으로 발생하는 모든 현금 흐름을 채권자들의 채무 상환 계좌로 이체하기로 약속했습니다. 동시에 채권 금리도 2025년 2월부터 연 12%에서 연 10.5%로 인하되었습니다.

센 인베스트와 CRE 외에도 많은 부동산 회사들이 채권 만기 연장에 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 남안투자무역 주식회사는 4조 7천억 동(VND)의 채권 만기에 직면해 있습니다. 남안은 어려운 재정 상황과 부채/자본 비율이 안전 기준을 초과하여 큰 압박을 받고 있습니다.

또는 4조 6,950억 VND의 채권 만기가 도래한 Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company의 경우, 이 기업은 지불 능력 측면에서 우려스러운 상태에 있습니다.

마찬가지로, 남롱투자 주식회사 (NLG)는 원래 만기일이 2029년 3월이지만 부채 압박을 줄이기 위해 1조 동 상당의 채권 2개를 사전에 결제했습니다. 하이팟 부동산 투자 및 무역 주식회사 도 3,900억 동 상당의 채권을 조기 매입하여 미결제 채권 잔액을 0으로 만들었습니다.

VNDIRECT 증권 리서치 보고서에 따르면, 2025년은 만기 채권 총액이 203조 VND로 추산되어 2024년 대비 8.5% 증가하면서 회사채 시장에 여전히 어려운 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 특히, 부동산 그룹은 만기 채권이 130조 VND를 넘어 전체 시장 만기 채권의 64%를 차지하며 가장 큰 압박에 직면해 있으며, 이는 2024년 대비 두 배에 달하는 수치입니다.

우려스러운 점은 기존에 만기가 연장된 56조 VND 규모의 부동산 채권이 2025년에 만기가 도래한다는 점입니다. 이는 부동산 시장 침체 속에서 기업들의 유동성 압박을 가중시키고 있습니다. 프로젝트 관련 법적 승인이 예상보다 더디게 진행되어 부동산 기업들의 어려움을 가중시키고 있습니다.

부동산 업계뿐만 아니라 금융 및 은행 기업도 2025년 만기가 도래하는 채권을 대량 보유하고 있으며, 그 가치는 33조 VND 이상으로 전체 만기 가치의 16% 이상을 차지합니다.

일반적으로 부채 압박이 커지면서 부동산 사업은 재정적 의무를 구조조정할 방법을 찾을 뿐만 아니라 이 어려운 시기를 극복하기 위해 안정적인 현금 흐름을 확보해야 합니다.

출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html