부동산 사업체, 채권 부채 연장에 노력

점점 더 성숙 단계에 접어들면서 많은 부동산 사업체는 운영을 유지하고 현금 흐름을 확보하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 하는 상황에 처해 있습니다.

점점 더 성숙 단계에 접어들면서 많은 부동산 사업체는 운영을 유지하고 현금 흐름을 확보하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 하는 상황에 처해 있습니다.

기업채권 시장은 특히 부동산 부문을 중심으로 부채 확대의 물결이 계속되고 있습니다. 많은 기업이 성숙 단계에 대한 큰 압박에 직면하여 운영을 유지하기 위해 재정적 의무를 재구조화해야 합니다.

대표적인 사례가 센추리 부동산 투자 및 개발 기업(Cen Invest)이다. 2021년 10월 발행된 채권 코드 CIVCB2124001은 연 10.5%의 고정 금리로, 최초 만기는 3년이며 2024년 10월 13일 만기 예정입니다. 그러나 2024년 10월 말 채권 보유자들과의 두 번째 합의 이후, 센 인베스트는 결제 기간을 2025년 10월 13일까지 연장했습니다.

이전에 이 채권은 센 그룹의 센추리 부동산 주식회사(센 랜드, HoSE: CRE)의 5,000만 주와 갤럭시 랜드와 CRE 간의 호앙반투 도시 지역 프로젝트(하노이 호 앙마이 )에 대한 협력 계약에 따른 재산권으로 담보되었습니다. 그러나 2022년 초 주당 25,000동이 넘었던 CRE의 주가가 폭락하여 7,000동 미만으로 떨어지자 Cen Invest는 담보를 추가해야 했습니다.

VNDIRECT Research의 데이터에 따르면 2025년 산업별 채권 만기 구조입니다.

2025년 2월 11일 하노이 증권거래소(HNX)에 제출된 문서에 따르면, 이 기업은 광닌성 광옌에 위치한 케캇 주거 지역 프로젝트 투자자인 탄닷 VN 투자 주식회사(Thanh Dat VN Investment JSC)의 주식 2,070만 주(정관 자본금의 67.87%에 해당)와 이 프로젝트에서 발생하는 재산권을 추가로 담보 로 제공했습니다.

Thanh Dat VN은 담보 역할을 할 뿐만 아니라 Cen Invest의 채권에 대한 지불을 보장하고, 새로운 대출을 받거나 자산을 사용하여 다른 채무를 보장하지 않을 것을 약속합니다. 부채를 갚기 위해 Thanh Dat VN의 모든 주식을 매각해야 하는 경우, Cen Invest는 채권자 승인을 조건으로 최소 3,730억 VND의 가격을 약속합니다. 이 거래는 늦어도 2025년 5월 31일까지 완료될 예정이며, 비용을 공제한 후의 수익금은 채권 상환 계좌로 이체될 예정입니다.

비슷한 상황이 CRE에서도 발생했습니다. 이 회사는 채권 보유자들에 의해 CRE202001 채권을 약 9개월 동안 연장받았습니다. 이 채권은 4,500억 VND의 가치를 가지고 있으며, 2020년 말에 36개월의 초기 기간으로 발행되었으나, 총 22개월로 연장되었습니다. 2024년 말까지 회사는 원금 일부 부채를 재매수하여 미지급 부채를 약 3,540억 VND로 줄였습니다.

CRE 채권은 또한 약 5,900만 주의 CRE 주식과 5,000만 주의 Cen Invest 주식, Galaxy Land의 재산권 및 기타 자산으로 담보되어 있습니다. 그러나 주가 하락으로 인해 회사는 지불 계획을 조정해야 했습니다.

2025년 1월 24일 HNX에 보낸 문서에 따르면 CRE는 Khe Cat 프로젝트의 협력 계약에서 발생하는 모든 현금 흐름을 채권자의 부채 상환 계좌로 이체하기로 약속했습니다. 동시에 채권 금리도 2025년 2월부터 연 12%에서 연 10.5%로 인하될 예정입니다.

센인베스트와 CRE 외에도 많은 다른 부동산 회사들도 채권 부채를 연장하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 예를 들어, 남안투자무역주식회사는 4조 7,000억 VND의 채권 만기를 맞이하고 있습니다. 남안은 어려운 재정 상황과 안전 기준을 초과한 부채 대 자본 비율로 인해 큰 압박을 받고 있습니다.

또는 4조 6,950억 VND의 채권 만기가 도래한 Southern Star Urban Development and Business Investment Joint Stock Company의 경우, 이 기업은 지불 능력 측면에서 우려스러운 상태에 있습니다.

마찬가지로, 남롱투자 주식회사 (NLG)는 원래 만기일이 2029년 3월 이전임에도 불구하고 부채 압박을 줄이기 위해 1조 동 상당의 채권 2개를 선불로 상환했습니다. 하이팟 부동산 투자 및 무역 주식회사 도 3,900억 동 상당의 채권을 조기 매입하여 미지급 채권 잔액을 0으로 만들었습니다.

VNDIRECT 증권 리서치 보고서에 따르면, 2025년은 만기 채권 총액이 203조 VND로 추산되어 2024년 대비 8.5% 증가하면서 회사채 시장에 여전히 어려운 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 특히, 부동산 그룹은 만기 채권이 130조 VND를 넘어 전체 시장 만기 채권의 64%를 차지하며 가장 큰 압박에 직면해 있으며, 이는 2024년 대비 두 배에 달하는 수치입니다.

우려스러운 점은 기존에 만기가 연장된 부동산 채권 56조 VND가 2025년에 만기가 된다는 것입니다. 이는 부동산 시장이 침체된 상황에서 기업의 유동성 압박이 커질 수 있다는 뜻입니다. 프로젝트에 대한 법적 승인이 예상보다 늦어 부동산 사업에 어려움을 겪고 있습니다.

부동산 업계뿐만 아니라 금융 및 은행 기업도 2025년 만기가 도래하는 채권을 대량 보유하고 있으며, 그 가치는 33조 VND 이상으로 전체 만기 가치의 16% 이상을 차지합니다.

일반적으로 부채 압박이 커지면서 부동산 사업은 재정적 의무를 구조조정할 방법을 찾을 뿐만 아니라 이 어려운 시기를 극복하기 위해 안정적인 현금 흐름을 확보해야 합니다.

출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-no-luc-gia-han-no-trai-phieu-d246749.html