기업들은 절차의 소용돌이 속에서 울부짖는다 - 5부: 기업과 투자자들이 "병들지 않도록" 하라
토지 가격 결정의 지연, 계획 조정, 정부가 이전의 실수를 "수정"할 때까지 기다리는 것 등 많은 프로젝트가 직면한 뜨거운 이슈와 관련하여, 많은 변호사와 전문가가 자신의 관점을 공유하고 해결책을 제안했습니다.
투자자는 자신의 권리를 주장하기 위해 불만을 제기하거나 소송을 제기할 권리가 있습니다. 
토지 임대 기간을 70년에서 50년으로 조정하는 것은 2013년 토지법 제106조 3항의 규정을 준수해야 합니다.
토지 임대 기간을 조정하는 경우 토지법 2013년 제106조 3항의 규정을 준수하지 않아 토지 임차인에게 손해를 입힌 경우, 그 책임은 토지 관리를 담당하는 국가 기관, 이 경우에는 도(省) 인민위원회에 있습니다.
토지 임대가 토지법 2013년 제126조 3항의 규정을 준수하지 않거나, 조정이 토지법 2013년 제106조 3항의 규정을 준수하지 않는 경우, 그 책임은 해당 국가 기관에 있습니다.
투자자의 권리와 이익이 침해되어 피해를 입은 경우, 해당 인민법원에 불만을 제기하거나 소송을 제기하여 권리를 주장할 수 있습니다.
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투자자는 피해를 입증하기 위해 구체적인 증거를 제공해야 합니다. 
- 석사 Pham Ho Hoang Long, An Thanh Consulting and Investment Company Limited 이사
2013년 토지법 제126조에 따르면, 투자자본이 크지만 자본 회수가 느린 사업, 사회 경제적 여건이 어려운 지역에 대한 투자 사업, 사회경제적 여건이 특히 어려워 장기간이 필요한 지역에 대한 투자 사업의 경우 토지 배정 또는 임대 기간은 50년을 초과할 수 있지만, 70년을 초과할 수 없습니다.
따라서 정부로부터 70년간 토지를 임대받아 50년으로 조정된 해안 관광 사업의 경우, 투자자는 조정기다림으로 인한 피해, 투자기회 상실 등을 입증할 구체적인 증거를 제시해야 국가관리기관에 손해배상을 청구할 근거를 마련할 수 있다.
토지 가격과 관련하여, 정부는 토지법 제31/2024/QH15호의 시행일부터 시행되는 법령 제71/2024/ND-CP호를 최근 발표했습니다. 그러나 이 법령에서 명확하게 규정되지 않은 몇 가지 문제가 여전히 남아 있습니다. 예를 들어, 잉여가치 평가에 포함되는 기술 인프라 비용의 경우, 평가 전에 추정가를 평가하는 것이 매우 어렵습니다.
정부가 실수를 할 때마다 "수정"하지만 투자자들이 입은 손실에 대한 책임은 누구에게 있을까? - 베트남 부동산 중개인 협회 회장, 베트남 부동산 협회 부회장, 응우옌 반 딘 씨
과거에는 많은 해안 관광 프로젝트가 상업 서비스용지를 사용했지만, 중부 지역 일부 성·시 당국이 최대 70년까지 토지를 임대했다가 이후 50년으로 축소하는 방식으로 진행되었습니다. 이러한 조정에는 오랜 시간이 소요되어 기업들에 많은 어려움을 야기했습니다.
물론 과거에도 이 문제에 대한 법률 조항이 있었지만, 이를 막기 위한 개입은 과감하지 않았습니다. 더 나아가, 일부 법률 규정은 여전히 허점, 모순, 중복이 많아 법률에 대한 이해와 집행이 일관되지 않고, 각 지역마다 업무 처리 방식이 다릅니다.
어떤 지역에서는 검사관이 개입하여 위반 사항을 검토하고 적발한 후 설명과 처리 과정을 거치면서 지역 경제 개발 계획과 전략의 개발 및 구현이 정체되는 경우가 있습니다.
저희 통계에 따르면 현재 전국적으로 1,000개가 넘는 프로젝트가 검토를 위해 중단되었거나, 처리가 진행 중이거나, 새로운 규정이 시행되기를 기다리고 있습니다. 그중 많은 프로젝트에서 정부의 관리가 소홀한 흔적이 드러납니다.
정부가 이를 잘못 적용할 경우 책임을 져야 하며, 심지어 형사 고발 대상이 될 수도 있습니다. 그러나 지금까지 정부의 실수로 인해 기업과 국민에게 어떤 피해가 발생했는지 명확하게 분석하기 위한 "검토" 사례는 없었습니다.
예를 들어, 최근 일부 지자체에서는 리조트 관광 사업에 대한 인증서를 발급했습니다. 고객들은 이를 근거로 제품 구매를 결정했습니다. 검사관들이 개입하여 인증서 발급이 규정 위반이라고 결론 내리자, 당국은 발급된 인증서를 취소하거나 조정하여 문제를 "시정"했습니다.
정부가 실수를 하면 "해결"은 하겠지만, 투자자와 고객이 입은 손실은 누가 책임져야 합니까? 이 문제가 해결되지 않으면 투자자들을 상대로 여러 계층에서 불만과 소송이 제기되어 사회적 불안정을 초래하고, 특히 투자자와 국민의 법 체계 및 정부 기관에 대한 신뢰가 약화될 것입니다.
제 생각에는 관련 규정이 있어야 합니다. 위반 행위자에 대한 처벌 외에도 정부는 항상 대화하고 해결책을 모색하며, 잘못된 결정에 대해서는 보상할 준비가 되어 있어야 합니다. 더 이상의 위반 행위를 방지하기 위해 중요한 것 중 하나는 공무원을 매우 신중하게 고려하고 임명하며, 이들을 철저히 평가하고 심사하는 것입니다.
새로 발표된 토지 관련 규정은 더욱 우수하고, 동시성이 높으며, 통일성이 뛰어납니다. 명확한 규정이 실수를 줄이고, 공무원들이 실수를 할 수 없도록 하는 "장벽"을 만들어 줄 것이라고 생각합니다.
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법적 규정은 일관성이 있어야 합니다. - 변호사 Le Cao, FDVN 법률 사무소
지가를 산정하는 4가지 방법 중 잉여금법은 토지이용계획 및 상세건설계획에 따라 가장 효과적인 토지이용을 기준으로 해당 토지 또는 토지면적의 총추정개발수입에서 총추정개발비용을 뺀 방법으로 시행합니다.
2024년 토지법 제158조의 규정과 시행령 제71/2024/ND-CP조 제6조의 지침에 따르면, 기본적으로 총 추정 개발 수익에서 추정 개발 비용을 뺀 것이 이익이 됩니다.
하지만 실제로 비용은 단순히 부동산 프로젝트를 개발하는 데 드는 비용이나 부동산 자산을 형성하는 가치만이 아닙니다. 많은 사람들이 우려하는 것은, 만약 이익이 총 개발 수익에서 총 개발 비용을 뺀 것으로 이해된다면, 토지 사용권 형성의 본래 가치를 계산하지 않고 개발 투자 단계부터 발생하는 비용만 계산하며, 토지 매입 자본금이나 지불해야 할 토지 사용료는 계산하지 않기 때문에, 형식적인 이익이 매우 커질 수 있다는 것입니다. 형식적인 이익이 클수록 세금과 수수료가 높아져 실제 이익이 낮아지거나 심지어 손실로 이어질 수 있습니다. 따라서 기업은 이익을 확보하기 위해 부동산 가격을 상승시키게 됩니다. 이는 주택 및 토지 구매자에게 이롭지 않을 뿐만 아니라, 가격이 현실적이지 않아 시장을 불안정의 악순환에 빠뜨립니다.
제 생각에 그러한 우려는 매우 우려스럽습니다. 방금 발표된 법령 제71/2024/ND-CP호 제6조에 규정된 잉여금 산정 방식은 법령 제12/2024/ND-CP호 제1조 제8항(시행령 제44/2014/ND-CP호 제5d조 보충)의 규정을 대체할 세부 규정이 있음에도 불구하고, 토지 가격을 실제 가치에 근접하게 조정해야 한다는 요구는 여전히 해결되지 않고 있습니다. 방금 분석한 바와 같이, 이익 가치가 사실상 상승하고 있기 때문입니다.
토지 가격 결정에 대한 구체적인 규정이 있음에도 불구하고, 현실적으로 이 문제는 여전히 매우 혼란스럽습니다. 많은 평가 기관들은 예산을 활용한 사업 관련 토지나 공공 자산 관련 평가는 "기피"하는 사고방식을 여전히 가지고 있습니다. 실수할 경우 책임을 져야 한다는 두려움 때문입니다.
따라서 토지 가치 평가는 단순히 가격을 결정하는 것이 아니라 부동산 시장의 법적 흐름을 원활하게 하는 것을 의미합니다. 토지 사용권 증명서 발급, 부지 정리에 대한 보상, 그리고 토지에 대한 재정적 의무 이행이 완료되면 다음과 같은 법적 문제들이 진행됩니다.
저는 현재의 문제에 대해 다음과 같은 구체적인 해결책이 있어야 한다고 생각합니다.
첫째, 2024년 토지법, 2023년 부동산사업법, 2023년 주택법 등을 지침으로 하는 다른 법령을 제정할 때, 부동산 시장의 실질 가치를 통제할 수 있도록 구체적이고 상세한 지침 규정을 일관성 있게 포함해야 합니다. 여기에는 부동산 일반 및 특히 토지 사용권 가치를 포함한 부동산 가치에 대한 공정한 데이터를 체계화하기 위한 동시적 솔루션이 포함됩니다. 정확한 토지 가격을 결정하기 위해서는 부동산 관련 법률 조항의 일관성이 필수적입니다.
둘째, 시행령 제71/2024/ND-CP호 제8조는 토지 가격에 영향을 미치는 요소를 규정하고 있는데, 이는 토지 가치 평가 절차에서 특정 사안을 결정하는 데 중요한 새로운 내용입니다. 이 사안은 시행 시 "선택 사항"이므로, 지방자치단체의 특정 규정 및 토지 가치 평가 활동은 시장 현실에 따른 토지 사용권의 실제 가치를 반영하여 과학적이고 정확한 방식으로 토지 가격을 산정하기 위한 방법을 사용하기 위해 조건 및 표준 데이터를 고려하는 일관성을 유지해야 합니다.
셋째, 토지, 부동산, 주택에 대한 새로운 법률 규정을 체계적이고 일관되며 과감하게 시행하여 이러한 법률이 실제로 효과적으로 시행될 수 있도록 해야 합니다. 토지 가격은 시장의 진정한 가치를 반영하여 적절하게 결정되고 유지되어야 하며, 투자, 계획, 사업 여건, 거래 조건 등 각종 법률 규정의 영향을 받지 않아야 합니다. 이러한 규정이 효과적으로 시행될 때 부동산 시장은 시장 원리에 따라 운영되고 부동산 가격 또한 현실로 복귀할 수 있습니다.
투자자, 다낭시 인민위원회 고소 요구
2024년 6월 28일, 호아빈 주식회사는 다낭 골든 베이 프로젝트(다낭 그린 평화 단지 프로젝트 또는 호아빈 그린 다낭이라고도 함) 소유주들에게 통지문을 발송했습니다. 해당 통지문에는 회사가 2024년 6월 5일 다낭시 인민위원회 위원장에게 다낭 골든 베이 프로젝트의 아파트 소유권 증명서 발급 관련 답변을 요청하는 공문 번호 212-2024/CV-HB를 발송했다는 내용이 포함되어 있습니다. 2024년 6월 30일까지 다낭시 인민위원회가 답변을 하지 않을 경우, 회사는 소송을 제기할 예정입니다.
2024년 7월 3일 현재까지 다낭시 인민위원회는 아직 공식적인 답변을 받지 못한 것으로 알려졌으며, 호아빈 회사는 명시된 대로 소송을 제기할 것이라고 밝혔습니다.
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출처: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html
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