토지 가격을 시장 가격에 더 가깝게 맞추는 방법: '흐름을 따르는 것'을 피하는 방법

하노이 와 호치민시의 토지 가격을 시장에 가깝게 조정하면 투명성 측면에서 이점이 있지만, 주택 가격을 끌어올리기 위해 착취당할 위험을 통제해야 합니다.

탄오아이구 탄까오사 탄탄마을 토지 경매가는 공시가보다 10~15배 높은 것으로 나타났다 - 사진: D.T

주택 공급이 부족한 상황에서 부동산 가격 통제와 "흐름을 따르는" 수법을 방지하는 문제는 관리 기관과 주민들에게 큰 과제로 떠오르고 있습니다. 이번 조정은 토지 이용자의 권리를 보장하는 것을 목표로 하지만, 지가 상승을 악용하여 주택 가격을 상승시키는 수법을 통제하는 것도 필수적입니다.

중앙 토지 6억~7억 VND/ ^m2

하노이 인민위원회가 12월 20일에 공표하고 2025년 12월 31일까지 즉시 시행하는 새로운 토지 가격표에 따르면, 주거용 토지의 최고 가격은 약 6억 9,500만 VND/ ^m2 이며, 호안끼엠 지구 중심 도로에 인접한 바찌에우, 딘띠엔호앙, 하이바쯩 등의 토지에 적용됩니다.

이 가격은 Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho 및 Tran Hung Dao 노선에도 적용됩니다.

하노이시가 2019년에 발표한 가격표와 비교했을 때, 항응앙 거리와 항다오 거리의 주거용 토지는 3.7배 증가했습니다.

하노이에서 최근 발표한 새로운 가격표에 따르면, 상업용지는 기존보다 50~100% 인상되었습니다. 상업용지의 최고가는 여전히 호안끼엠 지구(항카이, 항응앙, 항다오 등)에서 2억 4,400만 동/ ^m² 를 넘습니다.

한편, 하노이의 농지 , 논, 1년생·다년생 작물, 양식장 등의 가격도 약 15% 상승했습니다.

호치민시가 2024년 10월말 발표한 신규 토지가격표에 따르면, 호치민시의 최고 토지가격은 동코이, 레러이, 응우옌후에 3개 구간으로 6억8,720만동/ ^m² 이다.

하노이와 호치민시가 최근 발표한 새로운 토지 가격표는 시장 출시를 앞두고 있으며, 토지 철거 대상 개인 및 단체의 보상금 산정 및 토지 가격 결정의 기준이 될 것입니다. 이는 토지 사용세, 토지 사용권 양도에 따른 개인소득세, 토지 사용 관련 수수료 및 부과금, 토지 양도 또는 토지 관련 행정 절차 수행 시에도 적용됩니다.

응우옌 후에 거리는 호치민시에서 토지 가격이 가장 높은 거리 중 하나입니다. - 사진: QUANG DINH

새로운 가격 범위는 낙찰가의 10%에 불과합니다.

투오이트레에 따르면 하노이는 토지 가격표를 시장에 더 가깝게 인상했지만, 많은 지역에서 2019년에 발표된 기존 가격표보다 3~4배 높은 새로운 가격표를 내놓았지만, 여전히 많은 지역에서 낙찰 토지 가격과 큰 격차가 있다고 합니다.

예를 들어, 탄럼(Thanh Lam) 지역의 농촌 토지는 득허우(Duc Hau) 마을에서 탄반(Thanh Van) 마을까지 이어지는 도로에 위치하며, 토지 가격은 ^m² 당 154만 동입니다. 마찬가지로 다이틴(Dai Thinh) 마을의 마을 간 도로에 위치한 농촌 토지는 ^m² 당 101만~154만 동입니다. 한편, 2024년 탄럼-다이틴 도시권의 동일 지역에서 경매된 토지의 낙찰가는 ^m² 당 약 6천만 동입니다.

최근 하노이 아파트 시장의 가격 상승세가 두드러지는, 아파트 개발 프로젝트가 집중되어 있는 지역의 토지 가격표가 새롭게 발표되었습니다. 호아이득구 안칸읍의 많은 아파트 개발 프로젝트 가격이 ^m² 당 6천만~8천만 동 사이로 등락하는 반면, 새롭게 발표된 토지 가격표(탕롱 거리 인근부터 안칸읍까지)에 따르면 ^m² 당 230만~860만 동에 불과합니다.

호아이득구 리데코(LIDECO) 도시권역은 폭 31m 도로, 상업, 서비스 및 도시용 토지의 ^m² 당 가격이 650만~930만 동입니다. 폭 24m 도로는 ^m² 당 가격이 590만~850만 동입니다. 폭 13.5m 도로는 ^m² 당 가격이 460만~630만 동입니다. 단프엉구 풍타운 국도 32호선 지역은 ^m² 당 가격이 290만~920만 동입니다.

마찬가지로, 킴바이 타운을 거쳐 홍즈엉 마을 끝까지 이어지는 21B 국도변 농촌 토지의 가격은 ^m² 당 350만~610만 동입니다. 킴바이 타운에서 킴바이 타운까지 이어지는 도로변 도시 토지(21B 국도 인접 구간)의 가격은 ^m² 당 340만~570만 동입니다. 깟동 마을에서 킴바이 타운까지 이어지는 도로변 도시 토지(21B 국도 인접 구간, 데이 둑 왼쪽)의 가격은 ^m² 당 340만~750만 동입니다.

한편, 탄오아이구, 탄까오사, 탄탄촌(김바이타운 인근)의 경매 토지는 최근 ^m² 당 1억동을 넘어섰습니다.

토지가격 상승을 악용해 주택가격을 끌어올리는 행위 방지

지난 한 해 동안 하노이와 호찌민시의 주택 가격, 특히 아파트 가격이 급등하면서 부동산 시장 변동에 대한 우려가 커지고 있습니다. 전문가들과 업계 관계자들은 지가 조정을 악용하여 주택 가격을 상승시키고, 공급 부족을 심화시키며, 특히 저소득층과 중산층을 시장에서 몰아내는 상황을 지방 당국이 통제할 수 있는 방안을 마련해야 한다고 경고했습니다.

호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨에 따르면, 현재 높은 주택 가격은 단순히 토지 가격 상승뿐만 아니라 공급 부족에도 기인합니다. 따라서 토지 가격은 부동산 비용 구조의 한 요소일 뿐이며, 가격을 결정하는 중요한 요소는 주택 공급 부족입니다.

공급을 늘리고 시장 거래를 활성화할 수 있는 방안이 마련된다면, 주택 가격은 하락할 가능성이 높습니다. 따라서 주택 사업, 특히 사회주택 건설을 확대하는 것은 시장 안정을 위한 근본적인 해결책 중 하나입니다.

그러나 현재 하노이와 호찌민시 등 대도시의 주택 부족 현상으로 인해 토지 가격표를 시장 가격에 근접하게 조정하는 것이 주택 가격 상승을 부추기는 요인이 될 수 있습니다. 차우 씨는 토지 가격 조정 외에도 대도시의 토지 임대료 또한 상승하는 경향이 있어 주택 가격에 더 큰 압력을 가하고 있다고 경고했습니다.

베트남 부동산 중개업 협회 부회장인 응우옌 치 탄 씨는 토지 가격표를 시장 가격에 가깝게 조정하는 것은 토지법 규정에 따라 올바른 조치라고 말했습니다.

이는 시장 투명성을 높이고, 등기비 계산, 토지 사용권 이전 또는 변경 시 국민의 권리를 보장하는 것을 목적으로 합니다. 하노이와 호치민시 중심가의 새로운 토지 가격표는 ㎡당 최대 6억~7억 동(VND)이지만, 실제 시장 가격보다는 여전히 낮습니다. 이를 통해 국민의 투명한 거래가 촉진되고, 관리 기관의 토지 가격 상승을 최소화하는 데 도움이 될 것입니다.

탄 씨는 또한 새로운 토지 가격표는 지난 몇 년간 꾸준히 개발되어 온 지역의 실제 가치에 맞춰 조정된다고 강조했습니다. 그러나 신규 지역, 특히 주택 개발 사업으로 전환되는 지역의 경우 공식적인 토지 가격표가 없습니다. 전문가들은 신규 지역의 토지 가격은 사업이 시행되고 실제로 사용되어야만 결정될 수 있으며, 그때 비로소 적절한 기준 가격이 제시될 수 있다고 말합니다.

마지막으로 전문가들은 토지가격표 조정의 목적은 가격 충격을 주는 것이 아니라 투명한 시장 조작을 촉진하고, 투기를 최소화하며, 빠르게 개발되는 지역의 토지 가격을 부풀리는 것이라고 확인했습니다.

보상비용, 인프라 투자, 사업수익 등 현실적인 요소를 바탕으로 토지가격을 결정하면 토지시장이 보다 합리적으로 운영되고, 비정상적인 토지가격 상승을 방지할 수 있으며, 이는 부동산 시장의 지속가능한 발전에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

토지 사용료와 부지 정리 비용은 7~20%에 불과하며, 향후 시세에 근접한 새로운 토지 가격표를 적용하면 주택 및 부동산 매매 가격이 전년 대비 평균 15~20% 상승할 것으로 예상됩니다. ( 건설부 )

* Nguyen Van Dinh 변호사 (토지 법률 전문가):

변호사 Nguyen Van Dinh (토지법 전문가)

토지 가격을 시장 가격에 가깝게 조정하는 것은 투기꾼들이 2025년에 가격과 주택 가격을 인상할 구실이 될 수 있으므로, 주택 구매자는 주택 구매에 투자할 때 신중해야 합니다. 토지 가격 상승은 주택 사업의 투입 비용을 증가시킬 수 있지만, 이것이 최근 아파트 가격을 급등시킨 주요 요인은 아니라는 점에 유의해야 합니다. 주요 요인은 여전히 수요와 공급의 법칙이기 때문에, 관리 기관과 지자체는 주택 가격을 통제하고 낮추기 위한 적절한 정책을 마련해야 합니다.

출처: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm