하노이 아파트 가격 계속 오르고, 토지 열풍은 주로 투기꾼들의 돈벌이 술책, 허가 없이 토지 용도 변경한 사례 7건...이것이 최신 부동산 뉴스입니다.
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| 2024년 5월, 대부분의 다른 부동산 부문과 유형에 대한 관심이 감소한 반면, 하노이 아파트는 9%의 금리로 유일하게 성장했습니다. (사진: Linh An) |
하노이 아파트 가격 계속 상승
Batdongsan.com.vn 의 빅데이터에 따르면, 하노이 아파트는 2024년 상반기 3개월 연속 높은 성장세를 보인 후, 2024년 4월부터 하락세를 보이기 시작했습니다. 구체적으로, 2024년 4월 하노이 아파트에 대한 관심도와 매물 수는 각각 30%와 2% 감소했습니다. 그러나 이러한 하락세는 4월까지만 지속되었고, 5월부터 하노이 아파트는 점차 예전의 모습을 되찾았습니다.
2024년 5월, 대부분의 다른 부동산 부문과 유형이 관심도가 감소한 반면, 하노이 아파트는 유일하게 9%의 금리로 성장했습니다. 5월과 비교했을 때, 2024년 6월 금리는 동일하게 유지되었습니다.
실제로 2024년 5월 말부터 현재까지 한 달 남짓 정체된 이후, 아파트 가격은 계속해서 새로운 수준을 기록하고 있습니다. 이는 하노이의 아파트 가격이 계속해서 상승하고 있음을 의미합니다.
예를 들어, Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면, 빈홈즈 스마트 시티 프로젝트의 1베드룸+1베드룸 아파트는 건물, 위치, 발코니 방향에 따라 2024년 4월 말과 5월 초에 24억~26억 동(VND)의 가격대를 형성했지만, 현재 해당 유형의 아파트 호가는 27억~28억 동(VND)입니다. 마찬가지로, 스튜디오 아파트는 18억~19억 동(VND)으로, 2024년 6월 대비 아파트당 평균 1억 5천만~2억 동(VND) 상승했습니다. 이 프로젝트의 2베드룸, 2욕실 또는 3베드룸, 2욕실 아파트 또한 약 2개월 전 대비 2억~2억 5천만 동(VND) 상승했습니다.
게멕 프로젝트는 방 2개, 욕실 2개 아파트의 분양가를 27억~28억 동에서 27억 5천만~29억 동으로 인상했습니다. 특히, 이 프로젝트에는 방 2개, 욕실 2개 아파트가 있으며, 소유주는 아파트당 30억 동 이상의 분양가를 제시했습니다.
남쭝옌(Nam Trung Yen) 아파트는 대부분 오래된 2베드룸 아파트로, 28억~30억 동에서 31억~34억 동으로 가격이 상승했습니다. 한디레스코(Handiresco) 프로젝트의 2베드룸 2욕실 아파트도 5월 43억~45억 동에서 43억~45억 동으로 가격이 상승했습니다.
하노이 센터포인트, 타임스 타워, 골든 팰리스 등 레반르엉 거리의 프로젝트나 중호아-년친 축에 위치한 아파트의 경우에도 아파트당 평균 2억 5천만~3억 VND의 증가가 나타났습니다.
하노이 탄오아이구가 갑자기 토지 경매를 중단한 이유는?
탄오아이 구(하노이)는 까오즈엉 사구, 묵사 마을, 담 지역 내 57개 토지에 대한 토지 사용권 경매를 중단하고, 구매 증빙서류와 보증금을 반환하며, 시작 가격을 재결정해야 한다고 밝혔습니다.
8월 17일 까오즈엉사에서 57개 토지에 대한 제1회 탄오아이 지구 토지 경매를 주최한 쯔엉손 주식회사가 갑자기 경매 주최를 중단하고 매수 증빙서류와 보증금을 고객에게 반환한다고 발표했습니다.
위 회사는 해당 사업체가 탄오아이 지구 토지기금개발센터로부터 "하노이 탄오아이 지구 까오즈엉 사구 묵사 마을 담 지역 57개 토지에 대한 첫 번째 토지 사용권 경매를 중단하라"는 내용의 통지를 받았다고 밝혔습니다.
그 이유는 탄오아이 지구 인민위원회가 하노이시 인민위원회의 결정에 따라 까오즈엉 지역의 114개 토지에 대한 토지 사용권 경매의 시작 가격을 다시 결정했기 때문입니다.
이전에 공고된 바에 따르면, 까오즈엉(Cao Duong) 사구의 묵사(Muc Xa) 마을 지역에 있는 57개 토지의 면적은 74.63~134.69m2이며, 시작 가격은 m2당 8,097백만 VND입니다.
위의 시작 가격(세금, 수수료 및 비용 제외)을 기준으로 토지에 대한 보증금은 약 1억 2,100만~2억 1,800만 VND입니다.
8월에는 탄오아이 지구에서 다른 토지 경매가 실시되지 않을 것으로 알려졌습니다.
앞서 8월 10일, 탄오아이(Thanh Oai) 구는 탄까오(Thanh Cao) 사찰 탄탄(Thanh Than) 마을 응오바(Ngo Ba) 지역의 토지 68필지를 대상으로 경매를 실시했습니다. 이 경매는 낙찰가가 최초 낙찰가의 7~8배에 달해 부동산 투자자와 일반 대중에게 큰 반향을 일으켰습니다. 최초 낙찰가는 860만~1,250만 동/m²였는데, 최고 낙찰가는 1억 동/m²를 넘어섰습니다.
많은 사람들은 이 경매가 많은 투자자들을 끌어들인 이유가 낮은 시작 가격 때문이라고 생각합니다. 이처럼 낮은 시작 가격으로 투자자들은 20%, 즉 약 2억 동(VND)에 해당하는 금액만 입금하면 됩니다.
구매자 위험
최근 부동산 시장은 아파트를 중심으로 가격 변동이 심했고, 그 뒤를 이어 지역 내 프로젝트형 부동산과 토지 매물도 급등했습니다. 그러나 최근 탄오아이(Thanh Oai) 지역에서 진행된 경매 결과처럼 6~8배의 가격 상승을 기록하면서 낙찰가와 참여자 수 모두에서 과도한 가격 상승, 심지어 비정상적이라는 평가를 받고 있습니다.
실제 기록과 Batdongsan.com.vn 웹사이트에 따르면, 탄오아이(Thanh Oai) 군 탄까오(Thanh Cao) 마을 일부의 주거용 토지 가격은 2024년 2분기에 ㎡당 약 2,700만~3,000만 동(VND)에 불과합니다. 이 가격은 2020년 ㎡당 약 1,500만 동에서 2024년 ㎡당 약 3,000만 동으로 약 80% 상승했습니다. 따라서 8월 10일 낙찰가는 현재 일반 매매가보다 2.3~3.7배 높습니다.
또는 하노이 교외 일부 지역의 토지 가격에 대한 최근 조사를 통해 토지 가격이 상승했지만, 특히 인프라 개발에 유리한 지역이나 입지를 준비하는 지방에서는 토지 가격이 상승했지만, 탄오아이의 토지 경매 현상과 같은 비현실적인 상승은 없었습니다.
예를 들어, 6월 말 메린구에서 토지 경매가 열렸을 때, 낙찰가는 m²당 2,000만~4,000만 동으로 큰 변동이 없었지만, 메린구는 교량부터 링로드 4호선, 링로드 3호선, 링로드 5호선까지의 인프라 시스템 등 개발 여지가 여전히 남아 있었습니다. 마찬가지로, 타치탓구의 빈옌사(Binh Yen commune)의 아름다운 몇몇 지역의 토지 가격은 부동산 시장에 영향을 미치는 유용한 정보가 많이 있음에도 불구하고 최근에 m²당 수백만 동 정도만 상승했습니다.
위의 사실들을 바탕으로 많은 전문가들은 최근 토지 열풍이 주로 투기꾼과 중개인들의 돈벌이 수단이라고 생각합니다. 이전에 토지를 매입했던 많은 사람들이 해당 지역의 경매를 통해 가격을 끌어올리고 더 높은 가격을 형성하려 합니다. 경매된 토지가 매각되지 않으면 계약금은 몰수되며, 관련 규정에 따라 경매 참여자는 최초 가격을 기준으로 산정된 토지 또는 토지 면적 총액의 20%를 계약금으로 지불해야 합니다.
Batdongsan.com.vn의 온라인 데이터에 따르면, 2024년 상반기 하노이 부동산 시장은 금리 변동폭이 컸습니다. 일반적으로 토지 및 주택용 토지 시장은 2023년 바닥을 친 후 회복세를 보이고 있으며, 검색 건수는 전년 동기 대비 118% 증가했습니다. 개인 주택, 타운하우스, 빌라는 각각 33%, 27%, 9% 증가했습니다. 교외 지역에서는 동안(Dong Anh) 지역이 104%로 가장 높은 금리 상승률을 기록했고, 꾸옥오아이(Quoc Oai)는 101%, 자럼(Gia Lam)은 95%, 호아이득(Hoai Duc)은 79%, 탓탓(Thach That)은 48% 증가했습니다.
전문가들은 이를 2024년 토지법, 2023년 부동산사업법, 2023년 주택법이 공식 발효된 후 부동산 가격이 상승할 것이라는 우려 때문일 수 있다고 분석했습니다. 한편, 하노이가 2030년까지 5개 지구(동안, 호아이득, 지아럼, 탄찌, 단프엉)를 신설한다는 소식도 이 지역 토지에 대한 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄은 2025년 2분기부터 토지 가격이 회복세를 보일 것으로 예상합니다. 하지만 현재 "흐름"은 일부 지역에만 국한되어 있습니다. 따라서 투자자들은 시장을 면밀히 조사하고 객관적인 정보를 통해 가격 변동을 파악해야 합니다.
부동산 가격이 실제 가치보다 지나치게 높게 책정되는 상황을 고려하면, 일부 전문가들은 부동산 시장을 조작하여 가상 가격을 형성하는 행위는 매우 위험하며, 주식 시장을 조작하는 것과 마찬가지로 매수자에게 직접적인 영향을 미친다고 주장합니다. 이로 인해 부동산 시장은 투명성과 안정성이 부족해지고, 국가는 강력한 제재를 가하지 못하고 있습니다.
사람들은 새로운 관리 정책과 법률 규정이 곧 시행되면 주택 가격이 적정 수준으로 하락할 것으로 기대합니다. 이는 정부 의 목표대로, 곧 내 집 마련의 기회가 절실히 필요한 사람들을 위한 해결책입니다.
토지 이용 목적을 변경하는 경우에는 허가가 필요하지 않습니다.
2024년 토지법은 2024년 8월 1일부터 허가 없이 토지 용도 변경이 가능한 사례를 대폭 확대했습니다.
허가 없이 토지 용도 변경한 사례 7건
2024년 토지법 제121조 제3항의 규정에 따르면, 2024년 토지법 제121조 제1항 각 호의 7가지 사유에 해당하지 않는 경우에는 관할청에 용도변경허가를 신청할 필요가 없습니다.
구체적으로는 벼농사지, 특수용도임지, 보호임지, 생산임지를 농경지 군 내의 다른 토지로 전환하는 경우, 농경지를 비농업용지로 전환하는 경우, 대규모 집중축산사업을 시행할 때 다른 토지를 집중축산지로 전환하는 경우입니다.
국가가 토지이용료를 부과하지 않고 할당한 비농업 토지를 국가가 토지이용료를 부과하거나 토지임대료를 부과하여 할당한 다른 유형의 비농업 토지로 전환하는 것; 주거용 토지가 아닌 비농업 토지를 주거용 토지로 전환하는 것.
공공사업 건설을 위한 토지, 사업 목적으로 공공 목적으로 사용되는 토지를 비농업 생산지 및 사업용 토지로 전환합니다. 상업용 또는 서비스용 토지가 아닌 비농업 생산지 및 사업용 토지를 상업용 또는 서비스용 토지로 전환합니다.
토지 이용 전환은 계획을 준수해야 합니다.
토지 이용 목적을 변경하는 경우에도 여전히 계획을 준수해야 하며, 유관 기관의 승인을 받아야 합니다. 이는 2024년 토지법 제116조에 명확히 규정되어 있습니다.
따라서 토지가 소재한 지역의 인민위원회는 토지 용도 변경을 승인하는 관할 기관입니다.
2024년 토지이용전환 지역
현재 2024년 토지법에서는 토지용도 전용의 최대면적 및 한도를 규정한 문서가 없습니다.
토지 이용 한도는 토지 이용 목적을 변경하고자 하는 사람의 필요에 따라 달라집니다. 그러나 천연자원환경부는 관련 서류를 검토하고, 토지 이용 목적 변경 필요성을 검토하며, 현장 및 계획 등을 확인하여 한도를 완전히 변경할 수 있는지 판단합니다.
연간 지구 단위 토지 이용 계획은 담당 기관에서 정합니다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html
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