하노이 아파트 가격 계속 '상승', 탄오아이 지구 토지 경매 보증금 지불, 구매자는 위험 피하기 위해 경계 유지

하노이 아파트 가격이 계속 오르고 있고, 토지 과열은 주로 투기꾼들이 돈을 벌기 위한 술책이며, 허가 없이 토지 용도를 변경한 사례가 7건이나 발생했습니다. 이것이 최신 부동산 뉴스입니다. [광고_1]

2024년 5월, 다른 대부분의 부동산 부문과 유형에 대한 관심이 감소한 반면, 하노이 아파트는 유일하게 성장을 보인 부문으로, 이자율은 9%였습니다. (사진: 린안)

하노이 아파트 가격 계속 상승

Batdongsan.com.vn 의 빅데이터에 따르면, 하노이 아파트는 2024년 상반기 3개월 연속으로 뜨거운 성장세를 보인 후, 2024년 4월부터 둔화되기 시작했습니다. 구체적으로 2024년 4월 하노이 아파트에 대한 관심 수준과 매물 수는 각각 30%와 2% 감소했습니다. 하지만 이러한 하락세는 4월까지만 지속되었습니다. 5월부터 하노이 아파트는 점차 본래의 '모습'을 되찾았습니다.

2024년 5월, 다른 대부분의 부동산 부문과 유형에 대한 관심이 감소한 반면, 하노이 아파트는 유일하게 성장을 보인 부문으로, 이자율은 9%였습니다. 5월과 비교했을 때 2024년 6월의 이자 수준은 변동이 없었습니다.

실제로 2024년 5월말부터 현재까지 한 달 남짓한 정체기를 겪은 후 아파트 가격은 계속해서 새로운 수준을 형성하고 있습니다. 이는 하노이의 아파트 가격이 계속해서 오르고 있다는 것을 의미합니다.

예를 들어, Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 Vinhomes Smart City 프로젝트에서 1베드룸+1아파트는 건물, 위치, 발코니 방향에 따라 2024년 4월 말과 5월 초에 아파트당 24~26억 VND의 매매가를 기록했지만, 현재 이 유형의 아파트의 매물 가격은 아파트당 27~28억 VND입니다. 마찬가지로 스튜디오 아파트의 가격은 18억~19억 동으로, 2024년 6월 대비 아파트당 평균 1억 5천만~2억 동이 올랐습니다. 이 프로젝트의 침실 2개, 욕실 2개 또는 침실 3개, 욕실 2개 아파트도 약 2개월 전에 비해 2억~2억 5천만 동이 올랐습니다.

게멕 프로젝트도 침실 2개, 욕실 2개 아파트의 경우 27~28억 VND에서 아파트당 27억 5,000만~29억 VND로 증가했습니다. 특히 이 프로젝트에는 침실 2개, 욕실 2개가 있는 아파트가 있으며, 주인은 아파트당 30억 VND 이상의 가격을 제시했습니다.

남중옌 아파트는 대부분 오래된 아파트로 침실이 2개이며, 아파트당 28~30억 VND에서 31~34억 VND로 가격이 올랐습니다. 한디레스코 프로젝트의 침실 2개, 욕실 2개 아파트 가격도 5월 아파트당 40~42억 VND에서 43~45억 VND로 올랐습니다.

하노이 센터포인트, 타임스 타워, 골든 팰리스 등 레반르엉 거리의 프로젝트나 중호아-년친 축에 위치한 아파트의 경우에도 아파트당 평균 2억 5천만~3억 VND의 증가가 나타났습니다.

하노이 탄오아이구가 갑자기 토지 경매를 중단한 이유는?

탄오아이 구(하노이)는 까오즈엉 사구, 묵사 마을, 담 지역 내 57개 토지에 대한 토지 사용권 경매를 중단하고, 구매 증빙서류와 보증금을 반환하며, 시작 가격을 재결정해야 한다고 밝혔습니다.

8월 17일 까오즈엉사에서 57개 토지에 대한 제1회 탄오아이 지구 토지 경매를 주최한 쯔엉손 주식회사가 갑자기 경매 주최를 중단하고 매수 증빙서류와 보증금을 고객에게 반환한다고 발표했습니다.

위 회사는 해당 사업체가 탄오아이 지구 토지기금개발센터로부터 "하노이 탄오아이 지구 까오즈엉 사구 묵사 마을 담 지역 57개 토지에 대한 첫 번째 토지 사용권 경매를 중단하라"는 내용의 통지를 받았다고 밝혔습니다.

그 이유는 탄오아이 지구 인민위원회가 하노이시 인민위원회의 결정에 따라 까오즈엉 지역의 114개 토지에 대한 토지 사용권 경매의 시작 가격을 다시 결정했기 때문입니다.

이전에 공고된 바에 따르면, 까오즈엉(Cao Duong) 사구의 묵사(Muc Xa) 마을 지역에 있는 57개 토지의 면적은 74.63~134.69m2이며, 시작 가격은 m2당 8,097백만 VND입니다.

위의 시작 가격(세금, 수수료 및 비용 제외)을 기준으로 토지에 대한 보증금은 약 1억 2,100만~2억 1,800만 VND입니다.

8월에는 탄오아이 지구에서 다른 토지 경매가 실시되지 않을 것으로 알려졌습니다.

앞서 8월 10일, 탄오아이 지구는 탄카오 코뮌, 탄탄 마을, 응오바 지역의 토지 68개에 대한 경매를 실시했습니다. 이 경매는 낙찰가가 시작가보다 7~8배나 높아 부동산 투자자와 여론에 큰 파장을 일으켰습니다. 시작가격 860만~1,250만 VND/m2에서 가장 높은 낙찰가격은 1억 VND/m2를 넘어섰습니다.

많은 의견에 따르면 이 경매가 많은 투자자를 끌어들인 이유는 시작 가격이 낮았기 때문이라고 합니다. 위의 시작 가격으로 투자자는 약 2억 VND에 해당하는 20%만 입금하면 됩니다.

구매자 위험

최근 부동산 시장은 아파트 부문을 중심으로 가격 변동이 심했고, 그 다음으로는 프로젝트 부동산과 지방 토지가 뒤따랐습니다. 하지만 최근 탄오아이 지역의 경매 결과처럼 6~8배나 증가한 수치를 보면 낙찰가와 참여자 수 측면에서 볼 때 지나치게 과열된 것으로 여겨지고 있으며, 이례적이라는 의견도 나오고 있다.

실제 기록과 Batdongsan.com.vn 웹사이트에 따르면, Thanh Oai 지구, Thanh Cao 코뮌의 일부 마을에 있는 주거 지역의 토지 가격은 2024년 2분기에 판매되는 토지 가격이 m2당 약 2,700만~3,000만 VND에 불과합니다. 이 가격은 2020년 m²당 약 1,500만 동에서 2024년 m²당 약 3,000만 동으로 약 80% 상승했습니다. 따라서 8월 10일의 낙찰가는 현재 인기 판매 가격보다 2.3~3.7배 높습니다.

또는 하노이 교외 일부 지역의 토지 가격에 대한 최근 조사를 통해 토지 가격이 상승했지만, 특히 인프라 개발에 유리한 지역이나 입지를 준비하는 지방에서는 토지 가격이 상승했지만, 탄오아이의 토지 경매 현상과 같은 비현실적인 상승은 없었습니다.

예를 들어, 6월 말 메린구에서 토지 경매가 열렸을 때, 낙찰가는 m²당 2,000만~4,000만 동으로 큰 변동이 없었지만, 메린구는 교량부터 링로드 4호선, 링로드 3호선, 링로드 5호선까지의 인프라 시스템 등 개발 여지가 여전히 남아 있었습니다. 마찬가지로, 타치탓구의 빈옌사(Binh Yen commune)의 아름다운 몇몇 지역의 토지 가격은 부동산 시장에 영향을 미치는 유용한 정보가 많이 있음에도 불구하고 최근에 m²당 수백만 동 정도만 상승했습니다.

이러한 현실을 바탕으로 많은 전문가들은 최근의 토지 열풍은 주로 투기자와 중개인들의 이익 추구용 속임수라고 믿고 있습니다. 이전에는 많은 토지 수집가 그룹이 지역 경매를 통해 가격을 끌어올려 더 높은 가격을 형성하곤 했습니다. 경매된 품목을 판매할 수 없는 경우, 보증금은 몰수됩니다. 규정에 따르면 경매 참가자는 시작 가격을 기준으로 계산된 토지 총 가치의 20%에 해당하는 보증금을 지불해야 합니다.

Batdongsan.com.vn의 온라인 데이터에 따르면, 2024년 상반기 하노이 부동산 시장은 관심 수준에서 큰 변동을 기록했습니다. 일반적으로 토지 및 주거용 토지 부문은 2023년 바닥을 친 후 회복세를 보이며, 검색 건수는 작년 같은 기간에 비해 118% 증가했습니다. 개인 주택, 타운하우스, 빌라는 각각 33%, 27%, 9% 증가했습니다. 교외 지역에서는 동안이 104%로 가장 큰 관심 증가를 보였고, 꾸옥오아이는 101%, 자르람은 95%, 호아이득은 79%, 타치탓은 48% 증가했습니다.

이에 대해 전문가들은 2024년 토지법, 2023년 부동산사업법, 2023년 주택법이 정식 시행되면 부동산 가격이 오를 것이라는 우려 때문일 수 있다고 설명했다. 반면, 하노이가 2030년까지 5개의 새로운 지구(동안, 호아이득, 지아럼, 타인찌, 단프엉)를 개발한다는 소식도 이 지역의 토지에 많은 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 2025년 2분기부터 토지 구획이 주요 회복 추세에 진입할 것으로 예측했습니다. 현재의 "파도"는 일부 지역에서만 국한됩니다. 따라서 투자자는 시장을 신중하게 조사하고 객관적인 정보 출처를 통해 가격 변동에 대해 알아보아야 합니다.

또한 부동산 가격이 실제 가치에 비해 너무 높게 치솟는 상황을 고려하면, 일부 전문가들은 부동산 시장을 조작해 가상 가격을 만드는 행위는 매우 위험하며, 매수자에게 직접적인 영향을 미치며, 주식 시장을 조작하는 것과 다름없다고 주장합니다. 이로 인해 부동산 시장은 투명성이 부족하고 불안정한 반면, 국가는 강력한 제재를 가하지 않습니다.

사람들은 새로운 관리 정책과 법적 규제가 곧 시행되면 부동산 가격이 적정 수준으로 떨어질 것으로 기대합니다. 이는 정부 의 목표대로 조만간 주택을 소유할 기회가 필요한 사람들을 위한 해결책입니다.

토지 이용 목적을 변경하는 경우에는 허가가 필요하지 않습니다.

2024년 토지법은 2024년 8월 1일부터 허가 없이 토지 용도 변경이 가능한 사례를 대폭 확대했습니다.

허가 없이 토지 용도 변경한 사례 7건

2024년 토지법 제121조 제3항의 규정에 따르면, 2024년 토지법 제121조 제1항 각 호의 7가지 사유에 해당하지 않는 경우에는 관할청에 용도변경허가를 신청할 필요가 없습니다.

구체적으로는 벼농사용지, 특수용도임지, 보호임지, 생산임지를 농경지 군 내의 다른 토지로 전환하는 경우입니다. 농경지를 비농경지로 전환합니다. 대규모 집중축산사업을 시행할 경우 다른 유형의 토지를 집중축산용지로 전환한다.

국가가 토지이용료를 부과하지 않고 할당한 비농업용 토지를 국가가 토지이용료를 부과하거나 토지임대료를 부과하여 할당한 다른 유형의 비농업용 토지로 전환하는 것. 주거용 토지가 아닌 비농업 토지를 주거용 토지로 전환합니다.

공공사업 건설을 위한 토지, 사업 목적으로 공공 목적으로 사용되는 토지를 비농업 생산 및 사업용 토지로 전환하는 것 상업용이나 서비스용 토지가 아닌 비농업 생산 및 사업용 토지를 상업용 또는 서비스용 토지로 전환합니다.

토지 이용 전환은 계획을 준수해야 합니다.

토지 이용 목적을 변경하는 경우에도 여전히 계획을 준수해야 하며, 유관 기관의 승인을 받아야 합니다. 이는 2024년 토지법 제116조에 명확히 규정되어 있습니다.

따라서 토지가 소재한 지역의 인민위원회는 토지 용도 변경을 승인하는 관할 기관입니다.

2024년 토지이용전환 지역

현재 2024년 토지법에서는 토지용도 전용의 최대 면적 및 한도를 규정한 문서가 없습니다.

토지 이용 한도는 토지 이용 목적을 변경하고자 하는 사람의 요구에 따라 달라집니다. 그러나 천연자원환경부는 서류를 검토하고 토지 이용 목적을 변경해야 할 필요성을 검토하고, 현장과 계획을 검증하여 해당 한도를 전부 이전할 수 있는지 확인할 것입니다.

연간 지구 단위 토지 이용 계획은 담당 기관에서 정합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html