주택 가격이 너무 비싸지고 있다

주택 가격이 급등하여 근로자들의 소득을 앞지르고 있습니다. 금융 및 은행 종사자(가장 높은 급여를 지급하는 산업)조차도 이에 발맞추기 어렵습니다.

통계청(GSO)이 2010년부터 현재까지 조사한 20개 경제 부문(국제기구 및 단체 제외)의 평균 소득을 살펴보면, 금융-은행-보험업 종사자가 2010-2011년과 2013-2020년 기간 동안 10년 연속 1위를 차지했습니다. 2010년 이 부문의 소득은 480만 명이었고, 2023년에는 1,150만 명으로 증가했습니다.

VN30과 Agribank 의 상업은행 재무 보고서에 따르면, 은행 직원의 급여와 보너스를 통한 월평균 소득은 2014년 2,100만 VND에서 2023년 3,600만 VND로 연평균 6-7%씩 증가했습니다.

"은행 직원들은 항상 월 평균 2,500만~4,000만 VND를 벌어들이는 가장 높은 소득을 올리는 업종에 속합니다." 채용 및 인사 컨설팅 전문 기업인 베트남 맨파워그룹의 맨파워 브랜드 디렉터 응웬 투 트랑 씨가 단언했습니다.

일반 직원에 비해 높은 급여에도 불구하고, 은행 직원들의 소득 증가율은 지난 10년간 주택 가격 상승률을 따라가지 못했습니다. 세빌스 베트남 자료에 따르면, 2014년부터 2023년까지 C, B, A등급 아파트의 평균 매매가는 각각 연평균 11%, 10%, 16%씩 상승했습니다. 2015년부터 2017년까지는 가격 수준이 안정적으로 유지되었지만, 이후 급격히 상승하여 소득과 주택 가격 간의 격차가 더욱 벌어졌습니다.

예를 들어, 2014년 최고 소득 계층인 은행 및 금융권 종사자의 월평균 소득은 B급 아파트 0.7㎡, C급 아파트 1.05㎡에 해당했습니다. 2023년이 되면 이 계층의 월평균 소득은 B급 아파트 0.5㎡, C급 아파트 0.72㎡를 살 수 있는 수준까지 떨어질 것입니다.

소득 증가에도 불구하고, 급격한 가격 상승으로 인해 내 집 마련은 여전히 어려운 상황입니다. 통계청(GSO)의 노동고용 보고서에 따르면, 베트남 근로자의 월평균 소득은 2014년 450만 동에서 2022년 750만 동으로 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 연평균 7%씩 증가한 수치로, 일반 아파트 가격 상승률의 절반 수준입니다.

3분기까지 월평균 소득이 760만 동인 가구의 경우, 주택 가격이 오르지 않는다는 가정 하에 2인 가구가 55~60m² 아파트를 소유하려면 21~23년의 소득을 지출해야 할 것으로 추산됩니다. 생활비 지출 후 저축률이 50%라면, 보유 연수는 두 배가 됩니다.

글로벌 생활비 통계 플랫폼인 넘베오(Numbeo)의 자료에 따르면, 2024년 중반 베트남의 주택 가격 대비 소득(HPR) 지수는 22.8포인트에 도달하여 동남아시아 최고 수준에 이를 것으로 예상됩니다. 이 수치는 말레이시아의 거의 세 배에 달하며, 일본, 싱가포르, 한국 등 여러 선진국보다 높습니다.

주택 가격 대비 주택 상환 능력(HPR)이 높을수록 주택 소유가 더 어렵다는 것을 의미합니다. 2014년 이후 베트남의 주택 가격 대비 주택 상환 능력은 17.8포인트에서 27% 증가했는데, 이는 소득 증가율과 주택 가격 간의 격차를 여실히 보여줍니다. 동시에 베트남 국민의 대출 상환 능력 또한 매우 낮아 0.4포인트에 그치며, 이는 필리핀을 제외한 대부분의 동남아시아 국가보다 낮은 수치입니다.

대도시의 상황은 더욱 심각합니다. 호찌민시는 주택 가격 상승률(HPR) 지수가 32.4점으로 전국 평균보다 1.4배 높았습니다. 반면 대출 상환 능력은 0.3점에 그쳐 주택 구매의 어려움을 반영했습니다. 하노이 의 주택 가격 상승률(HPR) 지수는 전국 평균인 20.6점보다 낮았지만, 여전히 아시아 상위권에 속했습니다.

호치민시 은행대학의 레 끼엔 꾸엉 박사와 연구진은 2021년 연구에서 "임금보다 훨씬 빠르게 주택 가격이 상승하면 소득 불평등이 급격히 증가할 것"이라고 밝혔습니다. 베트남의 부동산 시장과 소득 불평등: 현재 상황과 정책적 함의. 그에 따르면, 일부 가구는 저축을 사용해 집을 임대해야 하기 때문에 앞으로 집을 소유할 가능성이 점점 낮아지고 있다고 합니다.

세빌스 베트남의 리서치 및 S22M 이사인 지앙 후인(Giang Huynh) 씨는 주택 가격이 소득보다 빠르게 상승한다면 빈부 격차가 더욱 심화될 것이라고 말했습니다. 평균 소득 이하 계층은 주택 구매에 어려움을 겪게 되어 시장과 사회의 안정성에 심각한 영향을 미칠 것입니다.

전 천연자원환경부 차관 당 훙 보 교수에 따르면, 임금 소득을 초과하는 주택 가격의 급격한 상승은 사회 보장에 부담을 줄 뿐만 아니라 부동산 투기를 부추긴다. 투기 자금은 생산과 사업에 투자하지 않고 가격 상승만을 기다리는 경우가 많아 인플레이션과 통화 가치에 부정적인 영향을 미친다.

그는 "투기를 억제하지 못하고 주택 부문 간의 불균형이 심화되면서 현재 부동산 시장은 필연적으로 침체에 빠지게 됐다"고 말했다.

또한, 보 씨는 부동산 시장이 생산, 사업, 그리고 거시경제에서 중요한 역할을 한다고 지적했습니다. 이러한 불안정한 시장은 최근 몇 년처럼 경제 전체에 부정적인 영향을 미칠 것입니다. 실제로 국민의 재정 여건에 맞는 주택 문제는 베트남만의 문제가 아닙니다. 이민자 유입으로 주택 수요가 증가함에 따라 전 세계 여러 대도시들도 이러한 압박에 직면하고 있습니다.

장 후인 씨는 호찌민시와 하노이의 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다고 말했습니다. 그 이유는 부분적으로 프로젝트 승인 과정에서 법적 병목 현상이 발생하여 신규 공급이 지연되고 있기 때문입니다. 또한, 토지 가격과 건설 비용 상승 또한 주택 가격 상승을 부추깁니다.

호치민시 건설국 보고서에 따르면, 이 도시의 건설물가지수는 2015년 기준치 대비 2020년 103포인트에서 2023년 123포인트로 급격히 상승했습니다. 투입 비용 증가로 인해 투자자들은 프로젝트 효율성을 확보하기 위해 생산 가격을 더 높게 책정할 수밖에 없었습니다.

딘 테 히엔 박사는 2018년부터 현재까지의 데이터를 분석한 결과, 소득과 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있음을 발견했습니다. 그는 이러한 현상의 원인으로 고급 아파트와 저가 아파트 간의 수요와 공급 격차를 꼽았습니다. 고급 아파트가 차지하는 비중이 크기 때문에 새로 출시된 상품들이 실제 주택 수요를 충족시키지 못하고 있습니다. 또한, 많은 구매자들이 수익성 확보를 원하는 투자자이기 때문에 가격이 지속적으로 상승하고 있습니다.

그는 또한 부동산 시장의 혼란은 일부 지방, 특히 전국에서 가장 큰 부동산 시장인 남부 지역의 느슨한 관리에 기인한다고 말했습니다.

당 훙 보 교수는 부동산 시장 안정화를 위해 부동산 관련 세제 개혁이 필요하다고 강조했습니다. 특히 제2종 부동산세는 투기로 인한 부동산 가격의 허황된 흐름을 해소하는 데 도움이 될 것입니다. 이를 위한 중요한 해결책 중 하나는 부동산 시장 정보의 투명성을 확보하기 위한 데이터 관리 인프라를 고도화하는 것입니다.

보 교수는 "성공적으로 적용하려면 구체적인 로드맵과 다차원적 연구가 필요하다"고 강조했다.

딘 테 히엔 박사는 같은 견해를 공유하며, 시장 안정을 위해 경영 투명성을 확보하고 법령을 통해 새로운 법률을 시행해야 한다고 말했습니다. 특히, 현재 중요한 과제는 프로젝트에 대한 법적 장벽을 제거하고 신규 공급을 조속히 확대하는 것입니다.

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