주택 가격이 소득을 훨씬 넘어서 급등, 가난한 사람들은 평생 주택을 살 여유가 없다

[광고_1]

PropertyGuru Vietnam의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 하노이 아파트의 평균 가격 상승률은 6년 만에 70%에 달했습니다. 구체적으로 하노이 아파트의 평균 가격은 m²당 4,600만 동(VND)인 반면, 호치민시의 아파트 가격은 m²당 4,800만 동(VND)입니다.

2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매가는 m²당 2,700만 VND와 3,100만 VND에 불과했습니다.

하노이와 호치민시의 주택 가격은 수년간 꾸준히 상승해 왔습니다. (출처: PropertyGuru Vietnam)

주택 가격은 소득의 약 24배입니다.

전 세계 도시와 국가의 생활 수준 통계를 조사하여 제공하는 웹사이트인 Numbeo.com의 최신 보고서에 따르면, 2024년 베트남의 평균 주택 가격은 연평균 가구 소득의 약 24배에 달하는 것으로 나타났습니다.

Savills Ho Chi Minh City의 연구 및 S22M 부소장인 Giang Huynh 여사에 따르면, 호치민시의 아파트 가격은 현재 도시 주민의 평균 소득보다 약 30배 높습니다.

구체적으로 호찌민시의 가구당 평균 소득은 월 1,500만 동(VND) 정도에 불과합니다. 반면, 신축 아파트의 평균 가격은 현재 55억~60억 동(VND)입니다. 만약 사람들이 매달 40~50%씩 저축할 수 있다고 해도, 신용 대출을 이용하지 않거나 친척의 지원을 받지 못한다면 집을 사기까지 수십 년이 걸릴 것입니다.

" 현재 호찌민시에서 순수 소득, 즉 평균 소득을 기준으로 하는 가구가 집을 사는 것은 매우 어려울 것입니다. 평균적인 아파트를 구매하려면 상당히 높은 소득과 더불어 재정적 지원이 필요합니다 ."라고 지앙 씨는 말했습니다.

많은 연구에 따르면 수년간 주택 가격 상승률은 국민 소득 증가율보다 훨씬 높았습니다. 세빌스 베트남 보고서에 따르면 하노이는 2023년까지 1인당 연평균 소득을 1억 5천만 동(VND)으로 늘리는 것을 목표로 하고 있으며, 이는 2019년의 연평균 소득 성장률 6% 대비 증가한 수치입니다.

한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격은 연평균 13%까지 상승할 것으로 전망된다.

세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부문의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 " 이 수치는 하노이의 1인당 소득 성장률이 아파트 가격 성장률보다 거의 절반 낮다는 것을 보여줍니다 ."라고 말했습니다.

항 여사는 이 격차가 벌어지면 주택 소유가 더욱 어려워질 것이라고 경고했습니다.

금융 및 은행 전문가인 르 쑤언 응이아 박사도 주택 가격과 국민 소득 사이에 엄청난 격차가 있다는 증거를 인용했습니다.

구체적으로, 호치민시나 하노이와 같은 대도시에서 월 평균 소득이 약 1,500만 동(VND)인 30세 이하 근로자가 생활비를 제하면 약 600만 동(VND)이 남게 되므로 15억 동(VND)을 저축하려면 최소 20년이 걸립니다. 월 소득이 2,000만~3,000만 동(VND)인 근로자가 15억 동(VND)짜리 아파트를 구매하려면 10년~15년이 걸립니다.

PropertyGuru Vietnam에 따르면 하노이의 모든 유형의 주택 평균 매매가는 타운하우스가 228억 VND/호, 빌라가 178억 VND/호, 개인 주택이 63억 VND/호, 아파트가 31억 VND/호입니다. 한편, 2023년 하노이 근로자의 평균 소득은 연 1억 3,500만 VND로 추산됩니다.

따라서 하노이에서 거리 앞 주택을 소유하려면 사람들은 169년 동안 "열심히 일"해야 하고, 개인 주택을 소유하려면 132년이 걸리고, 아파트를 사는 데는 23년이 걸립니다(근로자가 모든 소득을 사용하여 주택을 구매한다고 가정할 경우).

왜 주택 가격은 오르기만 하고 내리지 않는 걸까?

전문가들에 따르면, 주택 가격은 수요는 높은 반면 공급은 부족하여 상승하고 있습니다. 건설 부는 공급 부족에 대해 설명하며, 현재 많은 부동산 프로젝트들이 시행 과정에서 많은 어려움(일시 중단, 지연, 진행 지연, 신용 대출, 채권 발행, 자금 조달 어려움 등)에 직면해 있다고 밝혔습니다.

주택 공급 부족과 높은 건설 비용으로 인해 주택 가격은 계속 상승하고 있습니다. (사진: 콩 히에우)

또 다른 이유는, 투안안 부동산의 지앙 안 투안 이사에 따르면, 부동산 가격은 토지 가격, 건설 비용, 합법성 등 여러 요인에 따라 결정되기 때문입니다. 이러한 요인들이 동시에 영향을 미치면, 기업이 주택 가격을 낮추는 것이 어려워질 것입니다.

특히 부동산 프로젝트의 경우, 토지 비용은 산출 가격에 영향을 미치는 중요한 투입 비용 중 하나입니다. 평균적으로 도시 지역에서 토지 사용료는 아파트 가격의 약 10%, 저층 타운하우스 가격의 20~30%, 빌라 가격의 약 50%를 차지합니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격은 15~30% 상승했고, 이에 따라 주택 가격은 2~8% 상승했습니다.

토지 가격뿐만 아니라 철, 강철, 모래 등 건설 자재 가격도 급등했습니다. 예를 들어, 철과 강철 가격은 약 15~20% 상승했고, 원자재 비용은 건설 프로젝트 예상 가치의 65~70%를 차지합니다.

또한, 여러 법적 문제로 인해 공사 기간이 연장되면서 프로젝트 실행 비용도 증가했습니다. 투안 씨는 법적 절차를 완료하는 데 최대 4~5년이 걸리는 프로젝트도 있다고 말했습니다.

투안 씨는 기업이 5,000억 동(VND) 상당의 토지를 매입하면 매년 대출이자 비용의 10%인 500억 동(VND)을 잃게 된다고 설명했습니다. 기업은 이 비용을 가격에 더해야 합니다.

위 의견에 동의하며, 비엣안호아 부동산 회사 대표이사인 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 씨는 부동산 가격 하락을 어렵게 하는 주요 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 것이라고 말했습니다. " 현재 프로젝트 비용 구조에서는 건설 비용이 4~5년 전에 비해 거의 두 배나 증가했습니다. 700만~750만 동/m³에서 1,200만 동/m² 이상으로 올랐습니다 ."라고 꽝 씨는 말했습니다.

DGCapital의 투자 이사인 응우옌 두이 푸옹 박사에 따르면, 프로젝트 실행 시 투자자는 토지와 미래 자산을 모두 담보로 잡고 은행에서 자금을 조달합니다. 매매가 인하는 것은 은행 담보 가치에 영향을 미칩니다.

전문가들에 따르면, 주택 가격을 통제하는 가장 좋은 방법은 공급을 늘리는 것입니다.

전문가들은 주택 가격을 낮추려면 공급을 늘려야 한다고 주장합니다. (일러스트: 민득)

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 이를 위해 두 가지 중요한 조치가 필요하다고 말했습니다. 첫째, 프로젝트와 관련된 법적 장벽을 제거하여 프로젝트가 시행되고 건설될 수 있도록 하는 것입니다.

둘째, 실질적인 주택 수요를 가진 사람들을 위한 정책을 추진하고 기업들이 이러한 수요를 충족하는 프로젝트를 개발할 수 있도록 지원함으로써 신용 "문제"를 해결하고 현금 흐름을 촉진해야 합니다. 예를 들어, 사회주택과 저렴한 상업용 주택 건설의 어려움을 해결하여 공급을 확대해야 합니다.

PropertyGuru Vietnam의 응우옌 꾸옥 안 부총괄은 지하철 노선을 포함한 대중교통 시스템의 건설 및 개선을 촉진해야 한다고 강조했습니다. 편리한 교통 환경은 사람들이 도심을 벗어나 이동하도록 유도하여 도심 지역의 주택 수요 감소를 가져올 것입니다.

차우 안

[광고_2]
원천