주택 가격이 소득을 훨씬 넘어서 급등, 가난한 사람들은 평생 살 수 없을 정도

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PropertyGuru Vietnam의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 하노이 아파트의 평균 가격 상승률은 6년 만에 70%에 달했습니다. 구체적으로 하노이의 아파트 평균 가격은 m²당 4,600만 동이고, 호치민시의 아파트 평균 가격은 m²당 4,800만 동입니다.

2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매가는 m²당 2,700만 VND와 3,100만 VND에 불과했습니다.

하노이와 호치민시의 주택 가격은 수년에 걸쳐 지속적으로 상승해 왔습니다. (출처: PropertyGuru 베트남).

주택 가격은 소득의 약 24배입니다.

전 세계 도시와 국가의 생활 수준 통계를 조사하여 제공하는 웹사이트인 Numbeo.com의 최신 보고서에 따르면, 2024년 베트남의 평균 주택 가격은 연평균 가구 소득의 약 24배에 달하는 것으로 나타났습니다.

Savills Ho Chi Minh City의 연구 및 S22M 부소장인 Giang Huynh 여사에 따르면, 호치민시의 아파트 가격은 현재 도시 주민의 평균 소득보다 약 30배 높습니다.

구체적으로 호치민시의 가구당 평균 소득은 약 1,500만 VND/월에 불과합니다. 현재 신규 아파트 프로젝트의 평균 가격은 55~60억 VND입니다. 사람들이 매달 40~50%를 저축할 수 있다 하더라도, 신용을 사용하지 않거나 친척의 지원을 받지 못한다면 집을 살 수 있을 때까지 수십 년이 걸릴 것입니다.

" 현재 호찌민시에서 순수 소득, 즉 평균 소득을 기준으로 하는 가구가 집을 사는 것은 매우 어려울 것입니다. 평균적인 아파트를 구매하려면 상당히 높은 소득과 더불어 재정적 지원이 필요합니다 ."라고 지앙 씨는 말했습니다.

또한 많은 연구에 따르면, 수년에 걸쳐 주택 가격의 성장률은 사람들의 소득 성장률보다 훨씬 높았습니다. 세빌스 베트남 보고서에 따르면 하노이는 2019년 대비 연평균 6%의 1인당 소득을 2023년까지 1억 5천만 VND/인/년으로 높이는 것을 목표로 하고 있습니다.

한편, 2019년부터 2023년 상반기까지 아파트 가격은 연평균 13%까지 상승할 것으로 전망된다.

세빌스 하노이 컨설팅 및 연구 부문의 수석 이사인 도 투 항(Do Thu Hang) 씨는 " 이 수치는 하노이의 1인당 소득 성장률이 아파트 가격 성장률보다 거의 절반 낮다는 것을 보여줍니다 ."라고 말했습니다.

항 여사는 이 격차가 벌어지면 주택 소유가 더욱 어려워질 것이라고 경고했습니다.

금융 및 은행 전문가인 르 쑤언 응이아 박사도 주택 가격과 국민 소득 사이에 엄청난 격차가 있다는 증거를 인용했습니다.

구체적으로, 호치민시나 하노이 등 대도시에서 월 평균 소득이 1,500만 동 정도인 30세 이하 근로자의 경우 생활비를 제하면 약 600만 동이 남게 되므로, 15억 동을 저축하려면 최소 20년이 걸립니다. 월수입이 2,000만~3,000만 동인 경우, 15억 동짜리 아파트를 사려면 10~15년간 저축해야 합니다.

PropertyGuru Vietnam에 따르면 하노이의 모든 유형의 주택의 평균 매매 가격은 거리 앞 주택의 경우 단위당 228억 VND입니다. 빌라의 경우 178억 VND/단위 개인 주택의 경우 단위당 63억 VND, 아파트의 경우 단위당 31억 VND입니다. 한편, 2023년 하노이 근로자의 평균 소득은 연간 1억 3,500만 동으로 추산됩니다.

따라서 하노이에서 거리 앞 주택을 소유하려면 사람들은 169년 동안 "열심히 일"해야 하고, 개인 주택을 소유하려면 132년이 걸리고, 아파트를 사는 데는 23년이 걸립니다(근로자가 모든 소득을 사용하여 주택을 구매한다고 가정할 경우).

왜 주택 가격은 오르기만 하고 내리지 않는 걸까?

전문가들에 따르면, 주택 가격은 수요가 많은 반면 공급은 부족하기 때문에 오르고 있습니다. 건설부는 공급이 제한적인 이유를 설명하면서 현재 많은 부동산 프로젝트가 시행에 많은 어려움(일시 중단, 지연, 진행 연기, 신용대출 접근, 채권 발행, 자금 조달의 어려움)을 겪고 있다고 밝혔다.

주택 공급 부족과 높은 건설 비용으로 인해 주택 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다. (사진: 콩히에우)

또 다른 이유는, 투안안 부동산의 지앙 안 투안 이사에 따르면, 부동산 가격은 토지 가격, 건설 비용, 합법성 등 여러 요인에 따라 결정되기 때문입니다. 이러한 요인들이 동시에 영향을 미치면, 기업이 주택 가격을 낮추는 것이 어려워질 것입니다.

특히 부동산 프로젝트의 경우 토지 비용은 산출 가격에 영향을 미치는 중요한 투입 비용 중 하나입니다. 도시 지역에서 토지 이용료는 평균적으로 아파트 비용의 약 10%, 저층 타운하우스 비용의 20~30%, 빌라 비용의 약 50%를 차지합니다.

최근 몇 년 동안 토지 가격은 15~30% 상승했고, 이에 따라 주택 가격은 2~8% 상승했습니다.

토지 가격뿐만 아니라 철, 강철, 모래 등 건설 자재 가격도 급등했습니다. 예를 들어, 철강 가격은 약 15~20% 상승한 반면, 원자재 비용은 건설 프로젝트 예상 가치의 65~70%를 차지합니다.

게다가 공사 기간이 길어지면서 많은 법적 문제로 인해 프로젝트를 실행하는 데 드는 비용도 증가했습니다. 투안 씨는 법적 절차를 완료하는 데 4~5년이 걸리는 프로젝트도 있다고 말했습니다.

투안 씨는 또한 기업이 5,000억 VND 상당의 토지를 매입하면 매년 이자 비용의 10%, 즉 500억 VND를 손실하게 된다고 설명했습니다. 이러한 비용은 기업에 의해 가격에 강제로 추가됩니다.

위의 의견에 동의하며, 비엣안호아 부동산 회사의 사장인 Tran Khanh Quang 씨는 부동산 가격 하락을 어렵게 만드는 가장 큰 장애물은 투자 비용이 너무 높다는 것이라고 말했습니다. Quang 씨는 " 현재 프로젝트 비용 구조에서는 건설 비용이 4~5년 전에 비해 거의 두 배로 증가했습니다. 700~750만 VND/m3에서 1,200만 VND/m2 이상으로 증가했습니다. "라고 말했습니다.

DGCapital의 투자 이사인 응우옌 두이 푸옹 박사에 따르면, 프로젝트를 실행할 때 투자자는 토지와 미래 자산을 모두 담보로 잡고 은행에서 자본을 빌립니다. 판매 가격의 하락은 은행의 담보 가치에 영향을 미칩니다.

전문가들에 따르면, 주택 가격을 통제하는 가장 좋은 방법은 공급을 늘리는 것입니다.

전문가들은 주택 가격을 낮추려면 공급을 늘려야 한다고 말한다. (일러스트: 민득)

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 이를 위해서는 두 가지 중요한 조치가 필요하다고 합니다. 첫 번째는 프로젝트와 관련된 법적 장애물을 제거하여 이러한 프로젝트가 구현되고 건설될 수 있도록 하는 것입니다.

둘째, 실제 주택 수요가 있는 사람들을 대상으로 정책을 추진하고, 기업이 이러한 수요를 충족하는 프로젝트를 개발할 수 있도록 지원하여 신용 "문제"를 해결하고 현금 흐름을 자극해야 합니다. 예를 들어, 사회주택과 저렴한 상업주택을 건설하는 데 따르는 어려움을 해결하고, 이를 통해 공급을 늘리는 것이 필요합니다.

PropertyGuru Vietnam의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 지하철 노선을 포함한 대중교통 시스템의 건설과 업그레이드를 촉진하는 것이 필요하다고 말했습니다. 편리한 교통으로 인해 사람들이 도심을 벗어나게 되어 도심 지역의 주택 수요에 대한 압박이 줄어들 것입니다.

차우 안

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