사회주택 문제 해결: 많은 병목 현상 제거 필요

VTV.vn - 사회주택은 신용, 토지 자금, 가격 모니터링이 필요합니다. 이를 통해 정책이 도시 거주자들의 막연한 꿈이 아닌, 사람들에게 진정으로 다가갈 수 있게 됩니다.

호치민 시에는 사회주택 수요가 15만 가구 이상으로 추산되지만, 실제 공급은 약 20%에 불과합니다.

사회주택 접근성을 위한 소득 조건을 확대하는 법령 261호는 베트남 사회보장 정책에 있어 괄목할 만한 진전입니다. 그러나 공급이 부족하고, 우대 대출이 원활하게 지급되지 않으며, 매매가가 상승하는 경향이 있는 상황에서 사회주택 문제는 아직 완전한 해결책을 찾지 못하고 있습니다. 이 정책이 진정으로 시행되려면 대출, 토지 기금, 모니터링 체계 등 모든 부문의 유기적인 연계와 결단이 필요하며, 정착이라는 꿈이 단순히 숫자로만 끝나지 않도록 해야 합니다.

공급: 풀리지 않은 매듭

베트남의 사회주택 수요는 심각한 수준에 달했습니다. 건설부에 따르면 2021년부터 2030년까지 100만 호의 사회주택 공급 목표는 2024년 중반까지 22%를 넘는 데 그쳤습니다. 호찌민시의 경우, 예상 수요는 15만 호가 넘지만 공급은 약 20%에 불과합니다. 많은 노동자와 이주 노동자들이 밀집해 있는 하노이, 빈증성 , 박닌성에서도 비슷한 상황이 발생합니다. 현실은 역설적입니다. 정책은 수혜 대상을 확대하지만, 시장은 수요를 충족할 만한 상품이 부족합니다.

지역적 특성에 따라 사회주택은 반드시 아파트일 필요는 없지만, 국가는 사람들이 집을 짓기 위한 토지를 구매할 수 있도록 저렴한 토지 자금을 조성해야 합니다.

호찌민시 떤투언 수출가공단에서 일하는 쩐 반 토이 씨의 이야기가 대표적인 예입니다. 그의 가족 소득은 새로운 규정을 충족하지만, "투자자가 아직 신규 사업이 없으며 자본 승인을 기다리고 있다"고 말하면서 여전히 아파트를 구하지 못하고 있습니다. 이는 소득 상한선 인상이 해결책의 일부에 불과함을 보여줍니다. 공급 문제를 해결하지 않는 한, 이 정책은 이론적인 것에 불과합니다. 토지 자금, 투자 절차, 그리고 낮은 수익률 문제는 사회주택 사업의 추진을 지연시키고 있으며, 기대와 현실의 괴리를 심화시키고 있습니다.

토지 자금이 가장 큰 병목입니다. 주택법은 신도시 지역과 산업 단지가 토지 자금의 20%를 사회주택에 배정하도록 규정하고 있지만, 많은 기업들이 토지를 배정하는 대신 현금을 지불하는 방식을 택하고 있습니다. 부동산 전문가인 쩐 칸 꽝 씨는 "지역 특성에 따라 사회주택이 반드시 아파트일 필요는 없지만, 국가는 사람들이 주택을 짓기 위한 토지를 매입할 수 있도록 저렴한 토지 자금을 조성해야 합니다."라고 말했습니다. 호찌민시와 하노이 의 높은 토지 가격과 대규모 부지 정리 비용 때문에 적합한 토지 자금을 찾는 것이 어려운 문제입니다.

동기화 메커니즘의 필요성

우대 대출은 사회 주택을 촉진하는 핵심 요소입니다. 정부의 120조 VND 신용 패키지는 주목할 만한 노력이지만 2025년 9월까지 지출은 15% 미만에 그쳤습니다. 복잡한 절차, 매력적이지 않은 이자율, 시중 은행의 이자 부족이 주요 장애물입니다. 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 사회 주택 구매 대출 금리를 연 5.4%에서 4.8%로 낮추고 양도 시 토지 사용료를 인하할 것을 제안했습니다. HoREA 회장인 Le Hoang Chau 씨는 연 5.4%의 금리가 너무 높아 구매자에게 어려움을 초래한다고 말하며 접근성을 높이기 위해 2021년부터 2024년 7월까지 우대 금리와 유사한 연 4.8%의 금리를 제안했습니다.

사회주택은 정책이 사람들의 막연한 꿈이 아닌, 실제로 사람들에게 다가갈 수 있도록 신용, 토지 자금, 가격 모니터링이 필요합니다.

사회 정책 은행들은 특히 하노이, 호찌민시, 다낭에서 대출 한도를 늘려야 합니다. 그렇지 않으면 주택 수요가 점점 더 시급해지는 상황에서 특혜 자금 조달이 계속해서 "잠복" 상태에 머물게 될 것입니다. 사회 주택 가격 또한 저가 상업용 주택 수준에 근접하면서 우려를 자아내고 있습니다. 호찌민시의 사회 주택 가격은 현재 m²당 3,580만~4,590만 동으로 변동하고 있는데, 이는 처음 출시되었을 때보다 3배나 높습니다. 사회 주택 임대료 또한 증가했습니다. 빈탄 지역의 한 프로젝트는 2017년 m²당 1,400만 동이었으나, 현재는 m²당 2,030만~2,120만 동으로 1.4배 상승했습니다.

전문가들은 "사회주택 정책은 도시 경제를 안정시키는 도구입니다. 자유 시장이 이를 조작한다면, 사회주택은 더 이상 공익이 아닌 투기적 상품으로 전락할 것입니다."라고 경고합니다. 관리 기관은 가격 상한선을 설정하고 투자자의 최대 이익(현재 10%)을 감독해야 합니다. 구매자 승인 절차는 위장된 투기나 불법적인 양도를 방지하기 위해 투명해야 합니다.

싱가포르와 한국의 국제적 경험은 귀중한 교훈을 제공합니다. 싱가포르는 사회주택 기금의 80% 이상을 중앙적립기금(CPF)을 통해 유지하는데, 사람들은 이를 통해 급여를 저축하여 주택을 구매합니다. 한국은 국가 지원 자본과 토지 기금을 활용한 장기 저비용 임대 모델을 적용하고 있습니다. 베트남은 안정적인 자본 재원을 확보하고 예산 부담을 줄이며 지속 가능한 정책을 보장하기 위해 국가 사회주택 저축기금 설립을 고려할 수 있습니다.

출처: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm