'현금'으로 부동산 구제: 장기적인 해결책을 택할 것인가, 아니면 상황을 그냥 넘길 것인가?

많은 부동산 사업체는 "눈사태" 효과를 우려하여 은행에 "지갑끈을 열어주거나" 대출 기준을 낮춰 시장을 구제해 달라고 요청했습니다. 그러나 은행들이 이런 특수한 상황을 '재치 있게' 해결하지 않는 데에는 나름의 이유가 있습니다. 한편, 부동산 시장을 지속 가능한 방향으로 조정하기 위한 근본적인 해결책을 찾는 데는 시간이 걸린다.

부동산 업계에서는 '동결된' 시장이 경제 에 연쇄적인 영향을 미칠 것을 우려하고 있습니다. 그림: L.Vu.

부동산 사업에는 임시 해결책이 필요합니다

2023년도 벌써 두 달이 다 되어가지만, 부동산 시장에서는 경영 정책의 긍정적인 신호가 아직 나타나지 않아 사업 활동에 영향을 미치지 못하고 있습니다. 그 사이, 만기가 다가오는 부채, 상승하는 이자율, 약한 유동성으로 인해 기업들이 위험에 처하게 되었습니다.

부동산 시장과 채권 시장을 구제하여 부동산 시장에서 은행 시스템과 다른 많은 사업 부문으로 눈사태 효과가 확산되는 것을 막기 위한 많은 권고안이 나왔습니다.

최근 베트남 국립은행(SBV)과의 회의 이후에도 부동산 시장을 구제할지 여부에 대한 명확한 메시지는 아직 나오지 않았습니다. 부동산 업계의 모든 희망은 2월 17일 정부 가 주재하는 회의를 기다리고 있습니다. 이 회의에 앞서 많은 대형 부동산 업계도 어려움에 대한 권고안을 제시하고 당면한 압박을 극복하기 위한 임시방편 지원을 원했습니다.

노바 부동산 투자 그룹( 노바랜드 )의 구조조정 프로젝트 컨설팅을 담당하고 있는 도티푸옹란 여사는 이전에 국가은행에 보낸 문서에서 기업이 국내 부채 문제를 해결하기 위해 상업은행과 계속 협력하고 있다고 밝혔습니다. 외국 부채에 대해 Novaland는 구조조정을 위해 파트너들에게 이를 시장 위험으로 인식하도록 설득했습니다.

따라서 이 기업은 국가은행이 부동산 기업이 부채를 구조조정하고 24~36개월 내에 부채 상환을 연장할 수 있도록 허용하는 것을 고려해 줄 것을 제안했습니다. 또한, 신용기관, 금융기관, 상업은행을 대표하는 전문 투자자로서의 국가은행이 채권자에 대한 의무를 기업이 이행하는 데 도움이 되는 솔루션을 고려하는 것이 좋습니다.

이러한 제안을 공유하며, Hung Thinh Land의 대표이사인 Le Trong Khuong 씨는 회사가 아직 부채 그룹에 뛰어들지 않았지만, 뛰어들지 않을 것이라는 것은 아니라고 강조했습니다. 이러한 맥락에서 현재의 유동성 위기 상황을 해결하기 위한 해결책이 필요합니다.

"강력한 지원 정책이 없다면 언젠가는 과도한 부채가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 흥틴 기업과 흥틴 토지의 관점에서, 우리는 중앙은행이 과도한 부채를 피하기 위해 부채 구조조정 및 연장을 허용할 것을 제안합니다. 이는 또한 기업들의 생산 및 사업 운영을 위한 후속 부채 상환에도 도움이 될 것입니다."라고 쿵 씨는 말했습니다.

레 쫑 쿠옹 씨에 따르면, 기업이 사업에 필요한 자본을 확보할 수 있는 여지를 확대하는 것도 필요하며, 동시에 채권자들의 신뢰를 높여 기업 채권에 계속 투자하도록 해야 한다고 합니다.

호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 개별 기업 채권 만기 및 신용대출 만기 문제가 부실채권으로 전락하거나 더 나쁜 부채 그룹으로 전락할 위험이 있습니다. 기업이 부실채권을 안고 있는 경우, 실행 가능한 프로젝트와 담보가 있더라도 국가은행이 신용대출 조건을 완화하는 것을 허용하지 않으면 여전히 새로운 신용대출을 받을 수 없습니다.

많은 의견은 현재 상황과 위에서 언급한 병목 현상을 고려할 때 부동산 시장이 정말 위험한 상황인지에 대해 이야기합니다. 시장을 구제하는 것이 시급한 일인가, 아니면 시장이 그 생존 본능에 따라 운영되도록 놔두는 것이 시급한 일인가?

회사 측은 대출을 구조 조정하고 프로젝트를 매각해야 한다고 밝혔지만, 간단한 일은 아니었습니다. 현재 일부 기업은 프로젝트를 매각하고 싶어하지만, 아직 형성되지 않은 프로젝트는 일부를 양도하거나 매각할 수 없다는 법적 규정 때문에 매각할 수 없습니다. 따라서 국가는 이러한 투자자들이 프로젝트를 이전하고 유동성을 지원할 수 있도록 정책적 지원을 제공할 수 있습니다.

한편, 상품 구조조정 측면에서도 부동산 사업체 중 상당수는 총자산이 크고 매매가를 대폭 낮추기 위한 여러 가지 대책을 시행하고 할인율을 45~50%까지 높였지만, 매수자가 거의 없어 여전히 상품 판매에 어려움을 겪고 있다. 현금이 부족하고, 현금 흐름이 마이너스이며, 유동성이 심각하게 부족한 기업은 HoREA가 언급한 대로 "자산 더미 위에서 죽어가는" 상황으로 이어질 수 있습니다.

남부의 한 부동산 회사 대표는 현재 대출 금리가 너무 높아 연평균 13~15%에 달하고, 어려운 경영 여건 속에서 대출 비용을 충당할 만한 10%의 이익률을 달성하기 어렵다고 말했습니다. 이는 부동산 사업뿐만 아니라 다른 산업에서도 어려운 문제입니다.

부동산 시장에서는 연이율 14~15%의 집을 사기 위해 대출을 받는 사람은 없습니다. 따라서 판매자를 지원하는 한 가지 방법은 구매자의 비용을 줄여 판매자가 상품을 판매할 수 있도록 하고 부동산이 재고에 남지 않도록 하는 것입니다.

"여기서 핵심 문제는 사람들이 어떤 구제금융도 생각하지 말고 투입과 산출 금리의 균형을 어떻게 맞출지 생각해야 한다는 것입니다. 금리가 하락하면 투자 수요와 주택 구매 수요가 증가합니다."라고 그는 말했습니다.

같은 견해를 공유하는 Batdongsan.com.vn을 소유한 회사의 부사장인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 현재 시장은 지난 위기 시기와 다르지 않으며, 경기 부양책을 통해 신뢰에 대한 압박을 줄일 수 있는 계기가 필요하다고 말했습니다. 이전에는 위기가 닥쳐 거래가 침체되었을 때 연 5~6%의 이자율을 적용한 3조 VND 규모의 경기 부양책이 있었는데, 사회주택 부문이 시장의 거래 습관을 되살리는 데 도움이 되었고, 그 결과 시장이 회복되기 시작했습니다.

부동산 업계에서는 시장이 '동결'되면 경제에 연쇄적인 영향이 미칠 것을 우려하고 있습니다. 그림: L.Vu.

은행에 자본이 부족한 것은 아니지만, 대출은 원칙에 따라 이루어져야 합니다.

"국가은행은 부동산 신용 강화에 대한 어떠한 문서도 발표하지 않았습니다. 대출은 신용기관의 평가와 시스템 안전 확보에 달려 있습니다."라고 응우옌 티 홍 국가은행 총재는 지난주 열린 부동산 신용 회의에서 밝혔습니다. 많은 은행 임원들은 이 부문의 신용 성장이 제한될 것이라는 우려에도 불구하고 은행에 자금이 부족한 것은 아니라고 말했습니다.

베트남 국가은행의 자료에 따르면, 2017~2019년 기간 동안 부동산 부문 신용은 연간 20% 이상 성장했으며, 이는 경제 전반의 신용 성장률(13~14%)보다 높았고, 경제 전체 미지급 신용의 18~19%를 유지했습니다.

2020~2021년 기간에는 코로나19 팬데믹의 영향으로 미지급 부동산 신용 증가율이 각각 12%, 15.37%로 둔화되었지만, 2022년에는 갑자기 24%로 급증했습니다.

통계에 따르면 부동산은 경제 전체 미지급 부채의 21.2%를 차지하며 지난 5년간 가장 높은 성장률을 보였습니다. 그 중 소비 및 자가사용 목적의 미지급 채무가 68%를 차지하고, 부동산 사업 활동이 32%를 차지합니다.

베트남 국립은행 총재는 또한 지난 3년 동안 많은 어려움에도 불구하고 부동산 신용 성장은 감소하지 않았으며, 은행은 여전히 ​​경제의 다른 부문에 자본을 공급해야 하며, 우선순위 성장 부문은 말할 것도 없다고 말했습니다. 따라서 은행이 대출 여력을 계산하고 예금자와 차용자 간에 이자율을 "조화로운" 수준으로 유지해야 할 때, 부동산 사업체는 "더 공정한" 관점을 가져야 합니다.

최근 KTSG 온라인 행사에 참석한 호치민시에 있는 한 상업은행의 사장은 부동산에 대한 자본 조달원으로는 은행 외에도 매수자본과 부동산 사업체의 자기자본이 포함되며, 최근 몇 년 동안 가장 두드러진 자본 조달원은 기업 채권이라고 언급했습니다. 최근에는 자본 시장이 '멈춰' 있기 때문에 부동산 사업자들이 은행에서 '자금'을 구하는 것은 불가피합니다.

하지만 은행 자본에 관해서는 특정 통화사업 부문의 안전 기준이라는 '보이지 않는 벽'이 있는데, 이는 국제 기준을 충족하기 위해 점점 더 기준을 높여야 하기 때문입니다.

신용부(SBV)의 부동산 신용 보고서에 따르면, 신용기관은 부동산 신용 조건의 차이로 인해 부동산에 대한 대출을 꺼리는 것으로 나타났습니다.

따라서 부동산 신용에 대한 수요는 대체로 중장기적이며(현재 미지급 대출의 약 94%가 10~25년 기간임), 은행이 조달하는 자금은 주로 단기적이며 이자율은 시장에 따라 변동합니다(약 80%가 단기 예금임).

신용부 보고서는 "따라서 신용기관이 동원과 대출 간의 조건을 적절히 균형 있게 조정하지 못하면 유동성 위험에 직면할 수 있다"고 평가했습니다.

또 다른 그다지 새롭지 않은 위험은 부동산 신용 성장률이 높지만, 고객 그룹이 적은 대형 신용 공여 은행, 분산 투자를 하는 고객, 미완료 프로젝트가 많은 고객 등 소수의 집단에 집중되어 있을 때 발생하는 잠재적 부실채권에 대한 우려입니다.

'부동산 투기'라는 개념은 은행에도 골칫거리입니다. 주택 담보 대출이 실제 주택 수요를 위한 것인지, 아니면 투자 목적인지 정확히 정의하기 어렵기 때문입니다. 최근 업계의 부실채권 비율이 증가하고 있는 상황에서 이는 잠재적으로 위험할 수 있습니다.

또한, 다른 당사자들의 보고서도 부동산 대출이 여전히 은행이 감당할 수 없는 많은 어려움에 직면해 있음을 보여줍니다. 이러한 어려움에는 토지와 관련된 법적 절차, 고급 주택이 풍부하고 저렴한 주택이 제한되어 공급과 수요의 시장 불균형이 포함됩니다.

반면, 현재 자본시장 역시 시장에서 일부 기업채 발행활동에 대한 위법행위가 발생하여 신뢰가 상실되는 등 어려움을 겪고 있으며, 부동산기업이 채권발행의 최대주주로 꼽히고 있습니다.

보고서는 "만기가 다가오는 채권을 처리해야 하는 것 외에도, 많은 기업들이 만기 전에 채권을 매입하기 위해 자금을 조달하고 있습니다. 이는 기업의 현금 흐름, 재무 상황, 그리고 은행 신용 흐름에 압박을 가할 것입니다."라고 밝혔습니다.

현재 상황에서 많은 부동산 사업체가 생존을 위한 현금 흐름에 대해 걱정하고 있는 가운데, 은행도 예외는 아닙니다. VNExpress가 지난주 은행 컨퍼런스에서 보도한 바에 따르면, VietinBank의 운영을 담당하는 부총괄 이사인 응우옌 호앙 중(Nguyen Hoang Dung) 씨는 "부동산 시장이 위기에 처해 있습니다. 우리가 여러분보다 더 걱정하고 있습니다."라고 말했습니다. 하지만 이 리더는 부동산 사업도 이제 재정을 균형 있게 맞추기 위해 구조조정을 하고 자산을 매각해야 한다고 생각합니다.

많은 의견은 현재 부동산 부문에 대한 구체적인 상황적 해결책이 다른 많은 산업에 "불공평하다"는 믿음을 갖고 있습니다. 더욱이, 체계적 유동성 위기에 이르면 단기적인 구제책은 불가능할 가능성이 큽니다.

따라서 일반적으로 대부분의 상업은행은 기업이 현재 상황에서 스스로를 구제해야 한다고 생각합니다. "시장은 스스로 규제하도록 맡겨야 합니다. 문제는 어떤 가격에 팔 것인가입니다."라고 은행 총재는 말했습니다.

응우옌 티 홍 주지사에 따르면, 양측 간의 차이를 해소하려면 각 사례에 대한 보다 직접적인 교류와 설명이 필요하다고 합니다. 하지만 현금 흐름 정체를 해결하는 것은 은행에만 의존할 수 없으며, 여러 이해관계자의 포괄적인 솔루션 패키지를 고려해야 합니다.

이 상황에 대한 어떤 해결책이 나올지는 아직 확실하지 않습니다. 이전 기간에 시장이 동결되었을 때, 시장에 연이어 대출 자극책이 도입되었습니다. 하지만 최근 시장이 급등하면서, 실제 수요가 있는 사람들에게는 제품 부족과 높은 주택 가격이 우려사항이 되고 있습니다. 단기적이든 장기적이든 시장을 안정화하고 조정하는 솔루션은 이 목표에서 제외되어서는 안 됩니다.

송둥 TBKTSG