실제 시행 상황과 2030년 사회주택 목표 사이에는 상당한 격차가 있는 것이 분명합니다. 이러한 지연은 주로 계획 수립 과정의 조정 부족, 불충분한 준공용 부지, 비합리적인 투자 절차 및 재정 메커니즘, 그리고 매력적이지 않은 인센티브 제도와 같은 시스템적 장벽에서 비롯됩니다. 특히, 전체 사회주택 수요 중 임대 후 소유 방식이 68.1%, 구매 방식이 26%, 순수 임대 방식은 5.9%에 불과합니다.
이 중 봉급 생활자(공무원, 공공기관 직원, 근로자, 군인 등)가 장기 임대 모델의 82%를 차지하고, 학생층은 사회 기숙사 및 소형 아파트 모델의 14%를 차지합니다. 즉, 목표 집단의 96%는 안정적인 소득을 가지고 있으며, 가격이 합리적으로 통제된다면 임대료를 충분히 지불할 수 있습니다. 그러나 임대 시장은 공급이 심각하게 부족하고 제대로 활용되지 못하고 있습니다. 이것이 바로 토 람 사무총장 겸 회장 이 인식하고 지시한 바와 같이 임대 주택을 전략적 핵심 분야로 삼은 이유입니다.
향후 5년 내 사회주택 공급 목표의 90%를 달성하고, 국가비서실장 과 주석이 제시한 ‘공동의 기반’을 다지기 위해 호찌민시는 실현 가능성이 높은 핵심적인 해결책들을 동시에 시행해야 합니다. 구체적으로, 공급 문제(투자, 건설, 토지, 계획)와 수요 문제(투명하고 공정하며 합리적인 방식으로 적격자를 선별, 검증 및 배정)를 모두 아우르는 ‘원스톱 서비스’ 체계를 구축해야 합니다. 법적 절차는 투자 승인 단계부터 건설 허가 단계까지 약 60일 이내로 단축되어야 합니다.
(현재 특별도시지역법안 초안에 제안된) 새로운 조항을 활용하여 토지 배분 문제를 해결하고, 도시 계획에 부합하는 경우 국유지에 사회주택 사업을 투자자에게 배정할 때 토지 사용권 경매, 용도 변경 또는 개별 사업으로의 분할 없이 사업을 진행할 수 있도록 허용해야 합니다. 또한, 입주 자격 심사 전 과정을 디지털화하고 국가 인구 데이터베이스와 연동하여 신속한 처리와 정책 남용 방지를 실현해야 합니다.
재정적 장벽(민간 부문 참여의 주요 원인)과 관련하여, 국가와 시장 양측의 포괄적인 해결책이 필요합니다. 특히, 호치민시 인민위원회는 중앙 정부 자금의 느린 지급에 의존하는 대신, 호치민시 국영 금융투자회사(HFIC)가 전체 사업 투자액의 최대 70%까지 7년에 걸쳐 대출할 수 있도록 특별 메커니즘을 마련해야 합니다.
공급량이 많고 각 집단의 수요가 다양하기 때문에 모든 수혜자를 위해 사회주택 형태(매입, 임대 후 소유, 임대)를 다양화하는 것이 필요합니다. 이를 위해서는 대상 집단과 지역을 기준으로 우선순위를 정하고, 주택 유형과 적용 가능한 메커니즘을 고려해야 합니다.
예를 들어, 빈찬, 혹몬, 꾸찌 지역의 산업 단지는 주로 근로자를 위한 임대 주택을 제공할 예정입니다. 대규모 산업 단지의 경우, 민관협력(PPP) 모델을 적용하고 주택금융공사(HFIC)의 70% 자금 지원을 통해 통합 근로자 도시 지역을 우선적으로 조성할 것입니다.
한편으로는 도시 전체를 아우르는 재정착 주택 기금을 조성하고, 다른 한편으로는 공공 자산을 활용하여 다양한 유형의 주택(재정착 주택, 공공 주택, 사회 주택, 도시 재개발 주택) 간 전환 및 조정을 별도의 절차 없이 진행할 수 있도록 함으로써, 이러한 귀중한 자원을 최대한 활용할 수 있도록 하는 것이 특별 도시 지역법 초안의 제안입니다.
마지막으로, 임대료를 통제하고 세입자를 보호해야 합니다. 각 지역별로 기준 임대료 체계를 수립하고, 호치민시 인민위원회의 승인을 받아 공표해야 합니다. 세입자의 안정적인 생활을 보장하고 갑작스러운 퇴거를 방지하기 위해 최소 임대 기간은 3년으로, 연간 최대 임대료 인상률은 5%로 제한하는 규정을 마련해야 합니다.
출처: https://www.sggp.org.vn/giai-phap-dong-bo-cho-nha-o-xa-hoi-post853994.html
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