자본에 목말라 2022년 부동산 재벌 부채 몇 배로 늘어

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부동산 사업에서 자본은 사업 결과에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소입니다. 건설부 에 따르면 2022년 부동산 시장 자본과 관련하여 2022년에는 부동산에 대한 미지급 대출이 분기별로 꾸준히 증가할 것으로 예상됩니다. 2022년 12월 31일 기준으로 미상환 부동산 대출 잔액은 약 800,000억 VND입니다.

국가은행 보고서에 따르면 최근 몇 년간 미지불 부동산 부채 총액을 계산한 결과, 은행 시스템의 미지불 부동산 대출 총액은 258억 VND에 달해 전체 경제 미지불 부채 총액의 21.2%를 차지했다고 밝혔습니다. 부동산의 부실채권 비율은 약 1.81%이다.

2017~2019년 기간 동안 부동산 신용은 연간 20% 이상 증가했습니다. 2020~2021년 전염병이 발생한 기간에도 부동산 미지급 부채는 각각 12.06%, 15.37% 증가했습니다. 2022년까지 부동산 부채는 2021년 대비 약 24% 증가할 것으로 예상된다.

은행 대출 외에도 부동산업체들은 기업채권을 발행해 약 4조 VND의 자금을 조달하고 있다.

베트남 채권시장협회(VBMA)가 수집한 데이터에 따르면, 2023년에는 약 289조 8,190억 VND 규모의 채권 만기가 도래할 것으로 예상됩니다. 이 중 만기가 도래한 부동산 채권의 수는 약 119조 VND가 넘습니다. 2023년 1월 한 달 동안 만기가 도래한 기업채의 총 가치는 약 17조 4,580억 VND에 달했으며, 주로 부동산 및 건설 부문에 집중되어 있었습니다.

"동결된" 시장 상황에서 많은 부동산 사업체는 현금 흐름 문제를 해결해야 합니다. 이로 인해 사업 실적이 감소하였고 연말까지 갚아야 할 부채도 급격히 늘어났습니다.

부채에 '무거운' 부동산 사업

최근 VnDirect Securities Corporation이 채권 시장 보고서를 발표했습니다. 이에 따라 2023년 만기 가치가 가장 높은 부동산 기업은 다음과 같습니다: No Va Real Estate Investment Group Corporation( Novaland , HoSE: NVL) 14조 4,760억 동, Saigon Glory Corporation 7조 동, An Khang Real Estate Development Company Limited 4조 9,600억 동.

이 목록에 있는 Novaland라는 이름은 그리 이상하지 않을 것입니다. Novaland는 항상 부동산 시장에서 "큰 기업"으로 여겨져 왔기 때문입니다. 이는 회사가 큰 재정적 레버리지를 사용해야 한다는 것을 의미합니다.

구체적으로, 노바랜드의 2022년 말 부채는 212조 4,350억 동을 기록했는데, 이는 연초 대비 51조 7,750억 동이 증가한 수치이며, 총 자산의 82.5%를 차지합니다.

차입금과 금융리스부채는 64조5,760억동이며, 부채구조는 주로 장기부채이다. 이 중 은행대출은 11조 1900억 동, 채권발행대출은 44조 1690억 동, 기타대출로 구성됐다. 2023년까지 Novaland는 약 13조 7,463억 2천만 VND 상당의 채권 만기를 기록했습니다.

그 사이, 회사의 자본은 44조 9,290억 동을 약간 상회하는 수준이었고, 이는 노바랜드의 부채가 자본보다 3.3배나 더 높다는 것을 의미합니다.

재무 보고서 데이터에 따르면, 노바랜드는 2022년 12월 31일 기준으로 6조 1,000억 VND 이상의 이자를 지불했습니다. 부이 탄 논 씨의 사업은 매일 이자 지불에 약 170억 VND를 지출해야 합니다.

위의 두 부동산 회사만큼 부채 규모가 크지는 않지만, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company(HoSE: KDH)의 2022년 말 부채는 9조 8,380억 동으로 연초 대비 2.3배 증가했습니다.

이 중 미지불 금융대출금은 6조 7,710억 동으로 연초 대비 4조 2,180억 동이 증가하였으며, 전체 자본의 31.3%를 차지합니다. 올해 초에 비해 미지급 채권 잔액이 8,000억 VND 증가했습니다. 회사 측은 이러한 자본 조달이 운영 자본의 규모를 늘리기 위한 것이라고 설명했습니다.

KDH는 수년간 지속적으로 현금흐름이 마이너스이고 거의 1조원에 달하는 부채를 안고 있음에도 불구하고, 자회사들이 은행에서 빌릴 수 있도록 수천억 동의 자금을 지속적으로 보증해 왔습니다.

구체적으로, Nha Khang Dien은 단 6개월 만에 자회사인 Nha Khang Phuc LLC가 은행에서 6,8080억 VND를 빌리도록 반복적으로 보증했습니다.

건설부, 부동산 사업 살리기 위한 조언 제공

2023년 초, 많은 기업이 지불 기한이 도래한 채권을 "연기"해야 했습니다. FiinRatings 전문가들은 올해도 유동성 어려움이 계속될 것으로 보고 있습니다. 개별 기업채의 만기는 2023년 157,970동, 2024년 341,270억 동으로 감소할 것으로 추산됩니다.

FiinGroup 전문가들은 "시장에서는 지불불능 상태가 된 발행인이 더 늘어날 가능성이 있는데, 특히 최소 3년 이상 지속적으로 레버리지를 늘려왔고 현금 흐름이 약한 발행인의 경우가 그렇다"고 말했습니다.

부동산 시장의 어려움을 해소하기 위해 최근 Pham Minh Chinh 총리가 주재한 "부동산 시장의 안전하고 건강하며 지속 가능한 개발을 촉진하고 해결하기 위한" 회의에서 건설부는 정부가 통화 정책 도구를 유연하고 동시에 관리하여 신용 자본 흐름의 막힘을 해소하고 사회 경제적 발전을 이룰 것을 제안했습니다.

또한, 주택 및 시장 개발을 위해 국내외 재정 자원을 최대한 동원할 수 있는 정책을 적극적으로 개선할 필요가 있습니다.

특히, 건설부는 정부가 2023년과 그 이후의 경제를 지원하기 위해 국가은행에 신용 한도를 적절히 완화하는 것을 고려하도록 지시하고, 기업, 주택 구매자, 투자자가 신용 자본에 접근할 수 있는 환경을 조성할 것을 제안했습니다. 어려움에 처한 부동산 사업체의 원금과 이자 지급을 연장합니다.

동시에 프로젝트와 실현 가능한 대출 옵션에 자본을 집중하고, 전액 및 정기 상환 능력이 있는 고객에게는 사회 주택 프로젝트에 대한 대출을 우선적으로 고려합니다. 대출 금리를 낮추어 부동산 시장의 회복을 뒷받침하는 솔루션이 있습니다.

건설부는 채권 만기 압력이 많은 부동산 사업체에 큰 압박을 가하고 있다고 평가했습니다. 그리고 기업채권 발행과 관련된 일부 기관 및 개인에 대한 위법 행위 처리는 투자자 들의 심리에 영향을 미쳐, 투자자들이 두려움을 느끼고 투자를 중단하게 했으며, 많은 투자자들이 만기 전에 자금을 인출했습니다.

채권시장과 관련하여 건설부는 정부가 재무부에 주식시장에서의 자본조달 활동을 통제하고, 투기, 조작, 가격인상을 방지하며, 동시에 기업이 자본을 조달할 수 있는 여건을 조성하도록 지시할 것을 권고합니다 .

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