개정 토지법이 통과되면 부동산 시장은 어떻게 될까요?

많은 압력이 해소됩니다

1월 18일 국회에서 개정 토지법이 통과된 직후, 건설부가 주최한 행사에서 베트남 건설 계약자 협회 부회장 겸 호아빈 건설 그룹 회장인 레 비엣 하이 씨는 토지법, 주택법, 부동산 사업법, 신용 기관법 등이 개정되어 통과되면서 많은 부담이 해소되었다고 말했습니다.

"정부와 국회가 오랫동안 기업들이 호소해 온 문제들을 해결하고 기업의 생존을 위해 관심을 보여 주신 데 대해 매우 감사드립니다. 진심으로 감사드립니다."라고 하이 씨는 말했습니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 또한 토지법 통과로 부동산 시장 회복 기간이 단축될 것으로 예상하고 있습니다. 부동산 시장은 곧 뉴노멀(New Normal) 단계로 접어들 것입니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨는 당 중앙위원회가 2022년 6월 16일에 발표한 제18호 결의안을 "제도화"하기 위해 토지법이 국회에서 통과된 것을 환영했습니다.

토지자원은 최고의 절약, 지속가능성, 효율성을 보장하도록 관리, 개발, 이용되며, 산업화, 현대화, 공정성, 사회 안정을 촉진하는 요구 사항을 충족하고, 2045년까지 우리나라가 고소득 선진국이 되는 원동력을 마련합니다. 토지이용권 시장을 포함한 부동산 시장은 합리적이고 공정하며 효과적인 토지 분배의 통로가 됩니다.

차우 씨는 개정 토지법에는 개인의 농지 사용권 양도 한도를 토지 유형별 개인 농지 할당 한도의 15배 이하로 확대하는 등 여러 가지 주목할 만한 사항이 있다고 지적했습니다. 이를 통해 농지는 더욱 효과적인 이용 여건을 조성하여 농업 부문의 발전을 도모하고, 도시화 및 농촌 주택 개발 과정에서 경제 와 부동산 시장 모두에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다.

협회는 지가체계를 폐지하고 지가표를 규정한 개정 토지법을 환영합니다. 이에 따라 지가표는 매년 작성되어 2026년 1월 1일부터 적용되고, 그 다음 해 1월 1일부터 조정되는 최초 지가표를 공고함으로써 지가표가 시장 지가에 근접하도록 도울 것입니다.

개정 토지법은 국가가 조성한 청정토지에 대한 토지이용권 경매를 통한 토지할당 및 토지임대, 또는 아직 개간되지 않은 토지에 대한 투자사업을 시행할 투자자를 선정하기 위한 입찰을 통한 토지할당 및 토지임대 등을 구체적으로 규정하고 있습니다.

이를 통해 토지를 회수한 토지 이용자의 권익이 적정 시장 가격으로 보상받고, 현장 이주를 우선으로 하는 재정착이 보장됩니다. 투자자들은 보상 및 부지 정리에 드는 비용과 시간을 명확히 알 수 있으며, 프로젝트 시행을 위한 토지를 배정받게 됩니다. 따라서 더 이상 투기꾼들이 토지 소유주 뒤에 숨어 투자자들에게 어려움을 주는 상황이 발생하지 않습니다.

위에서 본 링로드 3(사진: DT).

차우 씨는 개정된 토지법이 산업단지, 경제특구, 하이테크특구, 하이테크 농업특구, 산업클러스터, 생산 및 사업 시설, 무역, 서비스, 관광, 의료, 교육, 과학 연구, 공원, 엔터테인먼트 지역 등에서 프로젝트를 개발하는 등 생산 및 사업 개발(상업용 주택 프로젝트 제외)에 대한 투자 활동을 촉진하기 위한 토지 이용에 매우 유리한 조건을 조성할 것이라고 말했습니다.

Batdongsan.com.vn 남부지역 이사인 Dinh Minh Tuan 씨는 2024년 1월 18일 국회에서 통과되어 2025년 1월 1일부터 시행되는 개정 토지법이 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 언급했습니다.

첫째, 개정 토지법은 시장 가격에 근접한 지가를 촉진하고 토지 이용 효율성을 향상시킴으로써 토지 가격이 지속적으로 상승할 것입니다. 구체적으로, 이 법에 따라 지가 체계가 폐지될 것입니다. 이를 통해 토지 가격이 시장 가격에 근접하게 상승하여, 회복 대상 토지 소유자의 보상권이 보장될 것입니다.

또한 이 법률은 다목적 토지 이용, 생산을 위한 토지 축적에 기여하기 위한 농지 전용, 공공 서비스 단위의 임대권, 합작 투자권, 조합권, 농업 생산에 직접 관여하지 않는 주체의 농지 양도 수용, 토지 용도 변경 사례 확대 등을 규정하고 있습니다. 이러한 모든 규정은 토지 이용 효율성을 개선하고 농지, 비상업용지 등의 지가 상승에 기여하여 부동산 가격 전반을 상승시킬 것입니다.

둘째, 부동산 공급이 개선될 것입니다. 많은 프로젝트가 장기간 지연되는 이유 중 하나는 보상 부족으로 인한 토지 정리의 어려움입니다. 시장 기반 가격 결정 메커니즘은 토지 기금의 신속한 투입을 지원할 것입니다.

이전에는 토지 접근이 명확하게 규제되지 않았지만, 개정 토지법에는 특정 규정이 있어 어떤 종류의 토지가 상업적 목적으로 사용되는지, 어떤 종류의 토지가 어떤 필요에 부합하는지를 입찰과 경매를 통해 결정해야 합니다. 투자자들이 토지 자금에 접근할 수 있는 더 명확한 방법과 규정이 마련되면, 시장 공급이 지금처럼 부족하지 않을 것입니다.

이 법안에는 더 많은 사람이 토지에 접근할 수 있도록 하고, 베트남 국민(해외 거주자 포함)의 토지 이용권 범위 확대, 소수 민족을 위한 토지 정책, 토지를 회복한 사람의 권리와 이익, 토지 이용 계획 시행, 행정 절차, 사람과 기업에 대한 인증서 부여 등 국민의 권리를 보다 완벽하게 보호하는 조항도 포함되어 있습니다.

투안 씨에 따르면, 올해 투자자들은 시장 공급을 늘릴 것입니다. 지금 유동성이 둔화되면 내년에는 많은 자본을 회수할 수 없기 때문입니다. 개정 토지법이 공식 발효되는 2025년까지 기다린다면 투자자들은 5%만 회수할 수 있게 되어, 재정적 의무를 이행하고 매각 조건을 충족하는 데 오랜 시간이 걸릴 것입니다.

투안 씨는 개정 토지법이 많은 주체에게 혜택을 줄 것이라고 말했습니다. 기업들은 토지 자금 조달 및 프로젝트 개발을 위한 더 나은 메커니즘과 더 명확하고 구체적인 규정을 갖추게 될 것입니다.

정리 구역 주민들은 더 나은 보상을 받습니다. 더욱 유연한 기회와 합리적인 가격 체계를 통해 토지 접근성이 확대됩니다. 토지 회수 사례는 토지법에 명확하게 규정되어 있으며, 경매 규정 또한 투명하고 공개적입니다.

국민을 위한 최대의 혜택을 보호합니다

하노이 변호사 협회 소속 SBLAW 로펌의 응우옌 탄 하 변호사에 따르면, 개정 토지법은 국민의 최대 이익을 보호하기 위해 많은 조항을 수정했습니다. 이는 모두 올바르고 긍정적인 변화이며, 부동산 시장의 공정하고 안정적인 발전에 기여합니다.

개정 토지법의 통과는 긍정적인 신호로 볼 수 있으며, 부동산 시장 회복에 대한 기대감도 담겨 있습니다.

또한, 실무에 맞게 엄격하게 규제된 법적 통로는 투자자들에게 새로운 프로젝트를 원활하게 실행할 수 있는 명확한 법적 틀을 제공하여 시장을 안정적이고 투명하게 관리하는 데 도움이 됩니다.

하 변호사는 최근 몇 년 동안 토지 유형 결정 방법, 어떤 프로젝트에 토지를 할당해야 하는지, 어떤 프로젝트가 입찰이나 경매를 거쳐야 하는지, 경매 토지 가격을 결정하는 메커니즘 등 일부 규정이 명확하지 않아 프로젝트가 토지를 확보하는 데 어려움을 겪고 있다고 평가했습니다.

개정 토지법은 제약을 극복하고 문제에 대한 구체적인 규정을 마련하여 토지 접근성을 확대하는 데 기여합니다. 이를 통해 기업들은 토지에 더욱 유리하게 접근할 수 있게 될 것입니다.

또한, 이 법은 토지 접근을 공개적이고 투명한 방식으로 규제함으로써 공정하고 안정적인 경쟁 부동산 시장을 조성할 것입니다. 경험, 역량, 그리고 효과적인 토지 이용 이력을 갖춘 기업은 더 많은 기회와 이점을 누릴 수 있을 것입니다.

위에서 본 호치민시(사진: 하이롱)

새로운 메커니즘은 요청과 제공 사이의 관계를 최소화하여 부동산 사업에 대한 공정한 경쟁 환경을 조성하는 데 긍정적으로 기여할 것입니다.

업계 관계자의 관점에서, Weland Company의 부총괄이사 겸 전략 컨설턴트인 응우옌 후 탄(Nguyen Huu Thanh) 씨는 가까운 미래에 기업과 부동산 시장에 큰 변화는 없을 것이라고 평가했습니다. 개정 토지법이 시장에 미치는 영향은 그다지 긍정적이지 않을 것입니다.

탄 씨는 현재 법률의 많은 내용이 토지 평가, 부지 정리 등 더욱 엄격하게 규제된다고 말했습니다. 프로젝트 투자자의 관점에서 볼 때 이는 그다지 긍정적인 일이 아닙니다.

그러나 탄 씨는 이처럼 엄격한 규정을 담은 개정 토지법은 국가가 매년 임대하는 토지가 승인되지 않고 주택 프로젝트로 전환될 경우 발생하는 자원 손실을 방지하는 데 도움이 될 것이라고 평가했습니다.

호치민시 부동산협회는 지가표 규제가 지방 자치단체의 업무 부담을 가중시킨다고 지적했습니다. 개정 토지법은 토지의 구체적인 가격을 산정하기 위해 비교, 소득, 잉여금, 지가조정계수 등 네 가지 토지 가치 평가 방법을 규정하고 있습니다. 그러나 필요한 경우, 아직 규정되지 않은 다른 토지 가치 평가 방법도 규정할 필요가 있습니다.

협회는 토지법이 규정하는 토지이용권 수령 또는 기타 토지이용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택사업의 시범 시행을 허용하는 결의안을 심의하고 발행하기 위해 관계 당국에 제출할 시범사업에 대한 연구 및 개발이 필요하다고 생각합니다.

특히 협회는 국회에서 개정 토지법의 일부 조항(토지 가치 평가에 관한 조항, 해안 침범 사업을 위한 토지 이용에 관한 조항 등)을 즉시 적용할 수 있도록 허용하고, 실질적인 장애 요소를 제거하며, 특히 토지 가치 평가에 관한 조항을 즉시 적용할 수 있도록 허용할 것을 권고합니다.

그러나 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 개정 토지법 통과로 시장이 빠르게 회복될 것이라고 기대해서는 안 된다고 말했습니다. 법이 흡수되고 시행되기까지 약 8~12개월이 소요될 것이기 때문입니다. 국회가 조기에 통과시킨 것도 이러한 이유에서입니다. 이를 통해 지금부터 2025년까지 시장 참여자들이 논의하고, 이해하고, 적용을 준비할 수 있게 되었습니다.

원천: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/luat-dat-dai-sua-doi-thong-qua-thi-truong-bat-dong-san-se-ra-sao-20240119155311689.htm