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| 베트남 부동산협회의 조사 자료에 따르면, 저렴한 아파트 부문(㎡당 2,500만 동 미만)인 저렴한 주택은 이미 "멸종"된 것으로 나타났습니다. (사진: 린 안) |
저렴한 주택 수요가 "포기"되고 있습니다.
베트남 부동산 시장은 정부 의 새로운 공급 및 지원 정책의 추진력에 힘입어 점차 "뜨거워지고" 있습니다. 그러나 고급 주택 시장을 중심으로 공급이 증가했지만, 이는 국민들의 주택 수요를 극히 일부만 충족시키는 데 그쳤습니다. 반면 대다수 국민의 저렴한 주택 수요는 "포기"되어 수요와 공급의 불균형이 더욱 심각해지고 있습니다.
베트남 부동산협회(VARS)의 조사 자료에 따르면 저렴한 아파트 부문(m²당 2,500만 동 미만), 즉 저렴한 주택은 지난 몇 년 동안 "멸종"되었으며 하노이 와 호치민 시에서 다시 나타나기가 매우 어렵거나 아예 불가능한 것으로 나타났습니다.
구체적으로, VARS 통계에 따르면 2018년부터 2023년까지 두 특별도시 지역의 아파트 공급량은 지속적으로 감소할 뿐만 아니라, 공급 구조 또한 불균형을 보이고 있습니다. 공급 구조는 고급 및 럭셔리 부문으로 점차 "기울어지고" 있습니다.
하노이에서는 이정표에 도달하기 전인 2018년에 신규 분양된 저렴한 아파트의 비중이 35%에 달했지만, 2019년에는 20%로 감소했고, 2020년에는 12%에 그쳤습니다. 2021년과 2022년에는 하노이의 저렴한 아파트 공급이 계속 감소하여 분양 중인 아파트 전체 공급량의 약 4%에 그쳤습니다.
호치민 시에서는 2018년부터 저렴한 아파트의 비중이 두 자릿수로 급격히 감소하여 2018년 20%에서 2020년 0.5%로 떨어졌다가 2021년에는 완전히 사라졌습니다.
2024년 첫 9개월까지 하노이의 아파트 공급은 상당한 회복세를 보였지만, 2024년 첫 9개월 동안 하노이와 호치민시에서 분양을 시작한 아파트의 약 80%가 매매 가격이 m²당 5,000만 동 이상이었기 때문에 수급 불균형이 더욱 심각해졌습니다.
높은 가격에도 불구하고, 신규 분양 프로젝트나 신규 분양 프로젝트들은 주거 및 투자 목적의 아파트 수요가 항상 높고 상승세를 유지해 왔기 때문에 매우 높은 매매율을 기록했습니다. 일부 아파트 프로젝트는 공식 분양 당시 최대 99%의 흡수율을 기록했습니다.
이런 상황으로 인해 아파트 가격은 지속적으로 상승하여 1차 시장과 2차 시장 모두에서 대다수 사람들의 구매력과 소득 성장률을 훌쩍 뛰어넘는 높은 수준을 기록했습니다.
VARS가 선정하여 관찰한 150개 샘플 프로젝트의 평균 매매 가격 변동을 반영한 아파트 가격 지수에 대한 연구에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이 샘플 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 6,000만 VND/m2에 가까워 2019년 2분기 대비 64.0% 증가한 것으로 나타났습니다.
호치민시의 프로젝트 클러스터의 평균 매매 가격은 m²당 4,920만 동에서 m²당 6,420만 동으로 증가하여 기준 기간에 비해 30.6% 증가했습니다.
다낭의 경우, 다낭 시장 가격 지수는 3분기에 46.2% 상승했으며, 이는 호치민시보다 높은 수치입니다. 또한, 3분기 신규 공급 물량의 50% 이상이 m²당 8,000만 동을 넘었습니다.
즉, 대도시에서는 저렴한 주택에 대한 수요가 매우 크지만 충족되지 못하고 있다고 할 수 있습니다. 반면 고급 아파트 공급은 과잉이 아니며 수요의 일부만 충족하고 있습니다.
원인은 무엇인가?
VARS는 하노이와 호찌민시 중심부에 저렴한 주택이 "등장"할 가능성은 낮다고 보고 있습니다. 최근 몇 년간 투자 승인을 받은 주택 프로젝트의 수가 "손가락으로 셀 수 없을 정도"이기 때문입니다. 2023년과 2024년 초에는 저렴한 주택 부문에서 신규 프로젝트가 거의 시행되지 않을 것이며, 부동산 프로젝트는 주로 고급 주택 부문에 집중될 것입니다.
VARS는 그 이유를 다음과 같이 설명했습니다.
첫째 , 저렴한 주택이 부동산 개발업체의 많은 관심을 받지 못하는 주된 이유는 이 부문의 이익 마진이 고급 부문보다 낮기 때문입니다.
저렴한 주택을 건설하려면 개발업체는 토지 자금, 건설, 운영까지 모든 비용을 최적화해야 합니다. 한편, 프로젝트 개발업체의 계산에 따르면, 이익률이 약 15%에 불과한 상황에서 자본이 1~2년간 정체되거나 1~2년간 분양이 지연되면 개발업체는 손실을 보게 됩니다.
게다가 중앙 토지는 점점 부족해지고 있으며, 현재와 미래에도 주로 투자가 필요한 일련의 인프라와 공공 시설을 갖춘 대도시 지역에 위치하고 있으며, 특히 토지 비용과 같은 투입 비용이 증가하고 있어 가격을 감당할 수 없습니다.
둘째 , 정부가 사회주택과 저렴한 주택 개발을 장려하기 위해 여러 정책을 도입해 왔지만, 토지 및 계획과 관련된 법적 절차는 여전히 큰 장벽입니다. 복잡한 인허가 절차, 오랜 시간 소요, 그리고 대도시 주택 개발에 필요한 토지 자금 부족으로 인해 개발 사업자들은 이 분야에 투자하기 전에 신중하게 검토해야 합니다.
또한, 이 계층의 주택 구매자를 위한 신용 지원 정책이 동시에 시행되지 않았습니다. 저소득층 및 중산층을 위한 우대 금리 및 대출 재원 등 재정 지원 패키지는 여전히 이용에 많은 어려움을 겪고 있으며 절차도 복잡합니다.
셋째 , 고급 프로젝트는 높은 수익률을 제공하며 매매도 어렵지 않습니다. 주거 및 투자 목적의 고급 주택 수요가 매우 크기 때문에, 경제 발전과 더불어 고소득층 고객층의 수요가 꾸준히 증가하고 있으며, 새로운 법률 개정을 통해 외국인 투자 및 해외 베트남인들의 부동산 소유 조건이 완화되고 있습니다.
심지어 이 프로젝트에서 가장 제한적이고 고급 제품을 소유하기 위해 프리미엄 가격을 지불할 의향이 있는 고객도 상당수 있습니다. 이로 인해 저렴한 주택 부문은 프로젝트 개발사들에게 더욱 매력적이지 않게 되었습니다.
두이티엔 도시주택사업 12.5헥타르 이상 토지 인계
하남성 인민위원회는 쭝동 건설투자주식회사(쭝동 회사)에 125,012.07m²의 토지를 배정하여 주이티엔(Duy Tien) 타운에 도시형 주택단지 건설 프로젝트를 시행하기로 결정했습니다. 이 중 11,979.28m²는 사회주택 건설에 사용됩니다.
결정에 따라 하남성 인민위원회는 쭝동(Trung Dong) 회사에 주이티엔(Duy Tien) 타운, 호앙동(Hoang Dong) 구 및 티엔노이(Tien Noi) 구에 위치한 125,012.07m²의 토지를 배정하여 도시 주택단지 건설 사업을 시행하게 했습니다. 이 중 82,882.5m²의 토지는 승인된 세부 계획에 따라 사회주택(11,979.28m²), 문화시설, 학교, 녹지, 수면, 교통 시설 등 기술 및 사회 기반 시설 건설에 사용될 예정입니다.
건설 투자 후, 투자자가 사용하지 않는 인프라 공사는 규정에 따라 지방자치단체 및 전문기관에 인계되어 관리됩니다.
또한 하남성 인민위원회는 쭝동(Trung Dong) 회사에 42,129.57㎡의 주거용 토지를 50년간 사용권한으로 양도했습니다. 주거용 토지 사용권 양수인과 주거용 토지 사용권에 부속된 주택 매수인은 해당 토지를 안정적이고 영구적으로 사용할 권리가 있습니다.
또한 성 인민위원회는 법률에 따라 상업 및 서비스 활동을 목적으로 티엔노이구의 10,409.48제곱미터의 토지를 중동회사에 50년간 임대했습니다.
하남성 인민위원회는 토지 할당 및 임대 방식이 토지 사용권을 경매하거나, 토지를 활용한 프로젝트 시행을 위한 투자자를 선정하는 입찰 방식이 아니라고 밝혔습니다. 하남성 인민위원회는 주이띠엔(Duy Tien)성 인민위원회에 호앙동(Hoang Dong)구 및 티엔노이(Tien Noi)구 당국, 천연자원환경국과 협력하여 경계를 확정하고 쭝동(Trung Dong) 회사에 토지를 인계하는 동시에 프로젝트 경계 내 잔여 토지에 대한 토지 회복 및 부지 정리를 신속하게 진행할 것을 요청했습니다.
성 인민위원회는 또한 중동 회사에 프로젝트를 신속하게 추진하기 위한 자원 집중을 요청했습니다. 프로젝트 완료 후, 회사는 기반 시설 공사와 미사용 토지를 지방 정부에 인계해야 합니다.
관련 부서와 기관은 회사가 투자 절차를 진행하고, 토지 사용료를 납부하고, 법률에 따라 프로젝트를 시행할 수 있도록 지속적으로 조정하고 지원할 것입니다.
두이티엔 타운의 도시 주택 프로젝트는 도시 인프라를 개발하고, 사람들의 주택 수요를 충족하며, 지역의 사회 경제적 발전을 촉진하는 중요한 프로젝트 중 하나입니다.
하노이: 토지이용권 경매 관련 2건의 결정 폐지
하노이 인민위원회는 하노이에서 토지 사용료를 지불하고 토지를 할당하거나 토지를 임대하기 위한 토지 사용권 경매 시작가 승인 권한에 관한 두 가지 규정을 폐지하는 결정 제67/2024/QD-UBND호를 발표했습니다. 이 결정은 2024년 12월 1일부터 발효됩니다.
구체적으로, 하노이 인민위원회는 2019년 10월 15일자 시 인민위원회 결정 제19/2019/QD-UBND호 전체를 폐지했습니다. 이 결정은 하노이에서 토지 사용료를 내고 토지를 할당하거나 토지를 임대하기 위해 토지 사용권 경매의 시작 가격을 승인하는 권한을 규정하고 있습니다.
동시에, 시는 또한 하노이시에서 토지 사용료를 받고 토지를 할당하거나 토지를 임대하기 위한 토지 사용권 경매 시작 가격 승인 권한에 대한 규정에 관한 2019년 10월 15일자 결정 19/2019/QD-UBND의 제1조를 개정하는 시 인민위원회의 2023년 4월 21일자 결정 07/2023/QD-UBND를 폐지했습니다.
이에 따라 하노이 인민위원회는 07/2023/QD-UBND 결정으로 토지 사용료를 지불하여 토지를 할당하거나, 전체 임대 기간 동안 일시불로 토지를 임대하는 토지 사용권 경매의 시작 가격을 승인하며, 이는 300억 VND 이상의 가치를 지닌 토지 구획 또는 토지 구역에 적용됩니다.
해당 결정은 2024년 12월 1일부터 발효됩니다.
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