누구나 브로커가 될 수 있습니다
베트남 부동산중개인협회(VARs)에 따르면, 30년 전인 1993년 토지법이 제정되어 토지 사용권 양도가 용이해졌습니다. 이를 통해 부동산 시장이 공식적으로 형성되었습니다.
그 이후로 경제 발전 과정과 함께 부동산 시장은 경제 에서 점점 더 크고 중요한 역할을 하게 되었고, 사람들, 투자자, 정책 입안자들로부터 특별한 관심을 받고 있습니다.
누구나 브로커가 될 수 있습니다. (사진: VMS)
시장이 형성되면서 부동산 중개인도 판매자와 구매자를 연결해주는 중개자 역할을 하기 위해 '탄생'했습니다.
실제로 베트남의 부동산 중개인 수는 아직 제한적이며, 대부분은 여전히 "토지 중개인" 방식으로 부동산 매매 및 양도를 중개하는 중개인입니다.
VAR은 다음과 같이 논평했습니다. 처벌에도 불구하고 부동산 중개업은 여전히 진입과 퇴출에 대한 장벽이 거의 없는 직업이며, 모든 사람, 모든 주체, 모든 개인이 쉽게 참여할 수 있습니다.
일반적으로 시장이 활성화되면 다른 산업 종사자가 중개업계에 매우 빠른 속도로 합류합니다. 오토바이 택시 운전사, 생수 판매자, 공무원 등 모두가 참여하여 거래를 연결하고 진행할 수 있습니다.
이들은 훈련을 받지 않았고, 전문적인 지식도 없으며, 자발적으로 활동하며, 어떤 기관의 전문적인 관리를 받지 않습니다.
따라서 이들을 '브로커'라고 부르는 것은 틀린 말이 아니다. 이들은 합법성 등의 문제를 분석, 검증, 평가하지 않고, 심지어 가장 빠른 수수료를 받기 위해 정보를 은폐하기까지 하면서, 단지 출처에서 고객에게 정보를 수동적으로 받아서 전달하는 존재이기 때문이다.
게다가 정보를 과장하고, 상품의 "희소성"을 이용해 "가격 인상"을 목표로 하거나, 심지어 "보증금을 횡령"하거나 고객보다 더 높은 가격에 판매하여 이익을 취하는 관행도 있습니다.
VAR은 다음과 같이 강조했습니다. 이러한 행동은 눈에 보이지 않게 시장 조작을 일으켜 "가상 열병"이나 "부동산 거품"의 위험을 초래합니다.
VARs 회장인 응우옌 반 딘 씨는 "토지 중개인" 문제에서 벗어나기 위해서는 부동산 중개인이 교육 과정에 참여하고, 공부하고, 전 과정, 특히 중개인 자격증 시험을 통해 경험을 축적해야 한다고 말했습니다.
기본적인 직업적 윤리와 고객에게 상품을 제시하고 설득하는 능력 외에도 중개인은 업무 수행 방법을 알고, 컨설팅 기술, 평가 기술을 갖추고, 설계 도면을 읽는 방법을 알고, 현금 흐름을 계획하고, 법률을 이해해야 합니다.
"그렇게 되어야만 고객을 위한 컨설팅 과정이 효과적이고 고객 안전을 보장할 수 있습니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
위 내용을 충분히 이해하고 조언하기 위해서는 실제로 성공적으로 기록된 모든 거래에 대해 브로커가 고객에게 해당 정보를 제공할 필요는 없습니다.
그들은 거래가 최대한 빨리 성공하여 거래 금액의 2~4%에 해당하는 수수료를 받는 것에만 관심이 있습니다. 이러한 태도는 구매자에게 위험을 초래할 뿐만 아니라 시장에 간접적인 영향을 미쳐 투자자들의 신뢰를 더욱 떨어뜨립니다.
무게가 같다
그러나 거래 과정에서는 매수와 매도 측뿐만 아니라 중개 브로커에게도 위험이 존재합니다. 특히 수요 차단 위험이 있습니다.
응우옌 반 딘 씨는 많은 고객들이 중개 수수료 손실을 피하기 위해 "중개인을 피하고 싶어 한다"고 말했습니다. 집의 위치 정보나 사진이 노출되면 고객들은 주소를 검색한 후 집주인을 만나 직접 협상합니다. 또는 집주인과 고객이 직접 만나 중개 수수료 손실을 피하고자 관계를 끊고 거래를 성사시키기도 합니다.
부동산 시장에서 위험은 매매 당사자뿐만 아니라 부동산 중개업자에게도 발생합니다. (사진: DM)
딘 씨는 고객으로부터 계약금을 받았지만 집을 팔지 않았고, 고객에게 계약금을 돌려주지 않았다고 말했습니다. 많은 유능한 중개인들조차 학습 과정을 통해 고객에게 배우고 조언하기 위해 "많은 시간과 노력을 들였지만", 고객들은 조언을 듣고 나서도 "중개인"과 계약을 맺었습니다. 중개인은 어떤 상황에서든 고객의 피를 훔치고 거래를 성사시키기 위해 "피를 흘릴" 준비가 되어 있었습니다.
반면 미국, 호주 등 부동산 시장이 발달한 일부 국가에서는 집을 파는 중개인이 단 한 명뿐이지만, 베트남에서는 집을 파는 중개인이 셀 수 없이 많습니다.
이들 국가는 부동산 중개인의 역할과 책임에 대한 명확한 규정도 가지고 있습니다.
베트남에서는 현행 법률 규정에 따라 중개인 없이도 거래가 가능합니다. 판매자와 구매자는 직접 협상, 서명, 거래를 완료할 수 있습니다.
중개 책임 개선 필요
딘 씨는 부동산사업법 개정 과정에서 부동산 중개인의 역할과 책임을 강화하여 투자자 또는 주택 구매자의 거래 참여 권리를 보호하는 방향으로 많은 권고가 있었다고 말했습니다. 동시에 책임을 강화하는 동시에 중개인의 역할과 법적 지위를 강화해야 합니다.
"그렇다면 중개인이 부동산 거래에 더욱 적극적으로 참여하도록 장려하고 지원하는 메커니즘을 규제할 필요가 있을까요? 부동산 거래에 중개인의 참여를 강제하는 것까지 고려해야 합니다. 이는 중개인이 공부하고, 기술을 향상시키고, 건전하고 지속 가능한 시장 발전에 기여하도록 장려하기 위해 반드시 필요합니다."라고 딘 씨는 말했습니다.
게다가 베트남은 시장의 투명하고 공식적인 정보와 데이터가 부족하다는 근본 원인을 해결해야 합니다.
사실, 부동산 분야뿐만 아니라 다른 여러 분야에서도 "중개인"은 흔한 현상입니다. 하지만 "연막"처럼 정보를 유포하고, 모호하게 정보를 전달하며, 혼란을 조장하고 조작을 용이하게 하는 현상이 가장 두드러지는 분야인 만큼, 부동산 시장이 진정으로 건강하고 지속 가능하게 발전하려면 정부는 더욱 엄격한 관리 체계를 갖추고, 관련 연구를 진행하고, 정보 채널을 구축하며, 공식적인 시장 데이터를 확보해야 합니다.
딘 씨는 "허위 정보를 포함한 다차원적 정보가 시장을 교란시키는 상황에서 투명한 시장 정보 제공, 경영 업무의 사회화, 국가 관리 기관, 산업 협회, 기업 간의 긴밀한 연계를 지향하는 디지털 전환 과정을 강력히 추진하는 것이 필요하다"고 말했습니다.
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