토지 경매로 인한 시장 교란 방지

8월 초부터 타잉오아이와 호아이득 지역의 토지 경매에는 수천 건의 등록과 함께 많은 참가자가 모여 시장에 큰 파장을 일으켰습니다.

하노이 호아이득 지역의 토지 경매를 기다리며 사람들은 밤새도록 정보를 조사합니다. 사진: 기고자.

9월 19일 호아이득에서 열린 최근 경매에서는 10여 개 이상의 토지가 m²당 1억 동이 넘는 가격으로 낙찰되었으며, 가장 높은 가격은 m²당 1억 3,300만 동이 넘었습니다.

이 수준은 시작 가격보다 18배나 높은데, 동일 지역 내 다른 토지와 비교했을 때 실제 가치를 훨씬 뛰어넘습니다.

육안으로 보면 이 토지는 수도 중심에서 멀리 떨어진 곳, 최소 20km 이상 떨어져 있으며, 주변에 동기식 인프라도 없고, 대규모 투자 프로젝트에 비해 가격이 훨씬 비싼 편입니다.

비정상적으로 높은 토지 가격은 사회 경제적 발전, 프로젝트 시행을 위한 토지 취득, 특히 교통 프로젝트와 도시 지역에 심각한 영향을 미쳐 시장 변동을 초래합니다.

하지만 이 메커니즘에는 허점이 있다는 사실도 인정해야 합니다.

지방자치단체에서는 71호 법령에 따라 조정계수를 지가표에 곱하여 초기가격을 결정하되, 기존 지가체계에 따라 결정하고 있으나, 아직 시장원리에 따라 재결정하지는 않았다.

동시에 시작 가격의 최대 20%를 입금하도록 규정한 것도 입금 가격을 낮고 시대에 뒤떨어진 것으로 만들었습니다.

또한, 2024년 부동산 경매법은 해당 유형의 부동산에 대한 경매 참여를 6개월에서 5년간 금지하고, 토지 이용권 경매에서 낙찰자가 낙찰가 지불 의무를 위반할 경우 경매 결과 인정 결정이 취소된다고 규정했습니다.

하지만 이 규정은 적용되지 않았습니다.

다른 방법은 없습니다. 그 격차를 메워야 합니다. 토지 경매 보증금을 늘리려면 시작 가격을 높여야 합니다.

시장 원리에 따라 새로운 토지 가격표가 제때 발행되지 않을 경우, 보증금을 시작 가격의 50%, 심지어 그 이상으로 늘려야 합니다.

또는 그 반대로, 2026년 1월 1일부터 새로운 토지 가격표가 나올 때까지는 기존 규정을 따라야 합니다.

또한, 경매에서 낙찰받은 후 토지이용료 납부 기간을 단축할 수도 있습니다. 현재 토지에 대한 재정적 의무를 완수하는 데 걸리는 기간이 최대 90일이지만, 이를 약 10일로 단축하면 경매 참여자의 책임감이 더 커질 수 있습니다.

동시에, 경매 낙찰자가 경매 낙찰가 지불 의무를 위반하여 경매 결과가 취소되는 경우, 해당 부동산에 대한 경매 참여를 6개월에서 5년 동안 금지하는 부동산 경매법 조항을 조기에 적용합니다.

이 규제는 시장을 조작하는 사람들을 제거할 것입니다.

즉시 적용할 수 있는 규정 중 하나는 경매 후 금액 차이로 세금 탈루 사건을 조사하는 것입니다.

각 토지 경매가 끝나면 해당 토지에 일련의 부동산 판매 포인트가 "돋아납니다".

새로 경매된 토지는 경매증서에 기재된 금액과 비교해 수십 동에서 수백 동, 심지어는 수십억 동까지 차이가 ​​나는 가격에 팔렸습니다.

이 거래를 합법화하기 위해 낙찰자는 협상을 거쳐 전체 차액을 받은 후 구매자를 대신하여 위임장을 작성합니다.

구매자는 재정적 의무를 이행하기 위해 위임장을 가져오고 토지 사용권 증서에 자신의 이름을 기재합니다.

법률상 차등 수당에 대한 규정은 없습니다. 모든 부동산 거래는 공증된 계약서를 통해 이루어져야 합니다. 이는 재정적 의무를 결정하는 데에도 중요한 기준이 됩니다.

실제로 서류 없는 거래, 폭리, 그리고 경매가 끝날 때마다 보증금을 횡령하는 행위가 전형적인 예입니다.

경매 당첨자와 재정적 의무를 이행한 사람의 정보를 비교하여, 위임장을 통해 보증금 스키밍 및 탈세 거래를 쉽게 감지할 수 있습니다.

이런 현상이 통제되면 최근의 토지 가격 '인플레이션'은 줄어들 것입니다.

출처: https://www.baogiaothong.vn/ngan-dau-gia-dat-gay-nhieu-loan-thi-truong-19224082301211908.htm