미국 연방준비제도(Fed)에 따르면, 소득이 높은 사람들은 소득이 낮은 사람들보다 더 많은 돈을 빌릴 것입니다.
연방 데이터에 따르면, 평균 소득 이하 가구가 전체 주택 대출의 약 36%를 차지하고 있는 반면, 가장 부유한 1%가 전국의 전체 주택담보대출의 4% 이상을 차지하고 있습니다.
2019년 통계에 따르면 상위 1%의 부채는 약 7천억 달러였습니다. 상위 1%의 순자산 합계는 약 25조 달러였습니다. 부채는 그들의 총자산에서 아주 작은 부분에 불과합니다.
미국인 상위 1%가 전체 부동산 대출의 약 4~5%를 보유하고 있습니다(사진: 배런).
그렇다면 부자들은 왜 돈이 있는데도 여전히 돈을 빌리는 걸까요? 그리고 그들은 종종 부동산과 같은 큰 자산에 투자하기 위해 돈을 빌리는 걸까요?
부자들은 현금을 많이 가지고 있지 않습니다.
인기 있는 할리우드 영화에서 묘사하는 것과는 달리, 백만장자와 억만장자는 실제로 집이나 은행 계좌에 많은 돈을 가지고 있지 않습니다.
실제로 억만장자들의 돈은 부동산, 주식, 채권, 그리고 기타 가치 있는 자산 등 다양한 자산군에 분산되어 있습니다. 현금은 가장 안전한 자산이지만 수익률은 가장 낮습니다.
다시 말해, 억만장자들은 현금을 가지고 있는 경우가 거의 없습니다.
그래서 새로운 기회에 투자할 자금이 필요할 때, 부자들은 자산을 레버리지하여 돈을 빌립니다. 이 돈은 더 많은 수익을 창출하는 자산에 투자됩니다. 빌린 돈을 레버리지하는 것이 억만장자들이 부를 빠르게 늘리는 방법입니다.
저렴한 대출의 비용
일반적으로 고소득자는 평균 소득자보다 낮은 대출 조건과 이자율을 받습니다.
왜 그럴까요?
첫째, 이들은 이미 자산과 높은 소득을 보유하고 있기 때문에 위험성이 낮은 대출자로 간주됩니다. 부유한 사람들은 채무 불이행 가능성이 낮습니다. 설령 채무 불이행을 하더라도 은행은 부채를 회수할 수 있는 다양한 방법을 가지고 있습니다. 따라서 은행은 부유층에게 더 낮은 금리로 대출하는 경향이 있습니다.
또한, 부유한 사람들은 대출 시 높은 담보를 확보하게 됩니다. 이는 이자율을 낮추는 데에도 도움이 됩니다.
부유한 사람들은 위험성이 낮다고 여겨지기 때문에 낮은 이자율로 대출을 받는 경우가 많습니다(사진: 트란 캉).
재정적 레버리지의 힘
예를 들어, 10,000달러의 선불금으로 부동산 투자자는 월 2,000달러의 지불금으로 200,000달러 가치의 주택을 소유할 수 있습니다.
부동산 가격이 20만 달러에서 24만 달러로 20% 상승하면, 1만 달러의 계약금은 4만 달러의 투자 수익률 300%를 창출할 수 있습니다. 이것이 바로 재무 레버리지의 힘입니다.
또한, 부자들은 매달 임대할 부동산을 매입하기 위해 부채를 사용하기도 합니다. 이러한 부동산은 매달 현금 흐름을 창출합니다. 이러한 소득원은 초기 대출 비용보다 더 큰 수익을 창출합니다.
은행은 자산을 검사, 평가 및 보관하는 데 도움을 줍니다.
대출 시 은행은 해당 부동산과 관련된 법적 요건을 검토합니다. 이를 통해 부자들은 해당 부동산이 깨끗한지 아닌지 알 수 있습니다. 또한, 은행은 해당 부동산의 가치 평가도 진행합니다. 부자들은 해당 부동산의 가치를 알게 될 것입니다.
게다가 부자들은 귀중한 자산을 보관하는 데 은행을 활용하는 현명한 방법을 택합니다. 그들은 돈을 빌려 은행에 서류와 토지 증서를 맡기는 것이지, 도난당할 위험이 있는 집에 두는 것이 아닙니다.
탄탄한 법적 지원
대출 시, 해당 부동산은 은행과 공동 소유임을 의미합니다. 부동산 관련 분쟁 발생 시, 은행은 차용인 편에 서서 위험을 분담합니다.
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