토지이용권 거래센터로 '모여라'
건설부 에 따르면, 총리는 천연자원환경부(TN-MT)와 협력하여 부동산 거래소와 토지사용권 거래소 설립을 검토하도록 건설부에 지시했습니다. 이 지침을 시행하는 과정에서 건설부는 두 거래소를 토지사용권 거래소로 통합하면 토지 및 주택 사용권 거래와 허가를 동시에 진행할 수 있어 행정 절차와 시행 기간을 단축할 수 있다는 점을 인지했습니다.
많은 전문가들은 토지 이용권 거래소와 부동산 거래소를 통합하면 과부하가 발생할 수 있다는 우려를 표명하고 있습니다.
이 센터는 관련 부서의 데이터베이스 시스템을 통합하여 부동산 거래 관리, 세금 징수 관리, 토지 및 주택 사용권 증명서 발급이라는 세 가지 주요 업무를 수행합니다. 거래소를 통해 거래되는 부동산은 상장, 공고 및 거래 전에 반드시 감정평가, 조사 및 관련 법규를 준수해야 합니다. 이를 통해 부정거래를 방지하고 세무 손실을 방지하며 건전한 사업 환경을 조성할 수 있습니다.
본 센터는 원스톱 방식으로 운영되어 정보기술 시스템 활용도를 높이고 개인과 기업 모두에게 편리한 환경을 제공합니다. 매도인과 매수인은 부동산 매매 정보 신고 및 온라인 양도 신청 절차를 진행합니다. 검토 완료 후 2영업일(영업일 기준) 후, 매수인은 검토 승인 안내 메시지를 받고 부동산 소유권 증명서(적색책) 발급을 위해 센터 방문 예약을 할 수 있습니다. 이후 모든 절차는 센터 방문 한 번으로 완료됩니다.
건설부는 이를 부동산 시장 운영 방식을 혁신할 수 있는 해결책으로 보고 있습니다. 동시에 이 센터는 애플리케이션 개발, 부동산 거래 현실화 관리, 행정 절차, 비용 및 시간 단축, 디지털 산업 시스템 구축 촉진, 부동산 시장의 홍보 및 투명성 제고를 위한 기반이 될 것입니다. 이 센터는 주택 및 시장 정보, 토지 및 세금 관련 데이터를 포함하는 동기화된 부동산 데이터 시스템을 개발 및 통합하고, 부동산 시장의 건전하고 안정적인 발전을 위한 정책 메커니즘 구축을 위한 기반을 마련하며, 부동산 거래를 신속하고 효과적으로 처리하고, 기관 및 개인에게 토지 사용권 증서를 발급하며, 공공 서비스의 질 향상에 기여하는 등 다양한 이점을 제공합니다.
경제학자 응오 트리 롱은 부동산에는 토지와 토지에 있는 자산이 포함된다고 말했습니다. 따라서 단일 토지사용권 거래 센터를 통합하여 설립하는 것이 합리적입니다. 이 센터는 구체적인 운영 규정을 통해 부동산 시장 정보를 일반 대중에게 투명하게 공개하고, 동시에 국민의 관리 및 거래 편의성을 높일 수 있습니다. 이를 통해 관리 거래가 한곳으로 집중되고 세금 징수 관리가 투명해져 가격 정보 은폐 및 탈세를 방지할 수 있습니다.
민간 거래소와 병행하여 관리되나요?
아세안 홀딩스(Asean Holdings Company)의 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 대표이사에 따르면, 싱가포르를 비롯한 여러 국가에서는 거래소, 중개인, 또는 개인 간 거래 등 어떤 형태로든 부동산 거래가 가능하며, 모든 거래는 관계 당국에 등록해야 합니다. 싱가포르는 세금 손실을 방지하고 투명한 관리를 위해 투명한 부동산 거래 정보 시스템을 운영하고 있으며, 이 시스템은 정부 부동산 정보 포털에 공개되어 매수자와 매도자 모두 최적의 거래 가격을 확인하고 결정할 수 있도록 합니다. 이를 통해 국가는 정확하고 충분한 세금과 관련 수수료를 징수하여 손실을 방지합니다. 또한, 이러한 투명성 덕분에 가격 변동이 있는 부동산 거래는 철저히 조사 및 점검됩니다.
중국처럼 2차 시장에서도 국가가 관리하는 중앙화된 부동산 거래소가 아닌 민간에서 운영하는 거래소를 통해 부동산을 매매합니다. 신규 프로젝트의 경우, 프로젝트의 합법성을 높이고 부동산 매입을 위한 대출 시 은행과의 원활한 연결을 위해 거래소를 통한 거래가 의무화됩니다. 거래소는 프로젝트 소유주와의 공동 책임으로 인해 투자자의 법적 및 재무 기록을 평가하여 고객에게 자문을 제공하는 책임도 강화해야 합니다. 은행은 국가 데이터베이스를 통해 차용인에게 첫 번째 주택 또는 두 번째 주택 구매를 위한 대출 여부를 쉽게 결정할 수 있습니다. 두 번째 주택 구매에는 높은 이자율과 엄격한 현금 요건이 따르는 경우가 많기 때문입니다.
중국에서는 대부분의 성(省)과 시(市)에서 주택 사업용 토지는 투명성 확보를 위해 국가 공매망을 통해 경매되어야 합니다. 방대한 부동산 및 시민 데이터 데이터베이스는 전국적으로 점차 동기화되어, 점점 더 투명해지는 부동산 거래를 효과적으로 지원하고 있습니다. 따라서 응우옌 반 하우(Nguyen Van Hau) 씨는 국가 토지 사용권 거래 센터가 설립되더라도 현재의 민간 부동산 거래소는 여전히 허용되어야 한다고 생각합니다.
토지이용권 거래소와 부동산 거래소를 토지이용권 거래 센터로 통합하는 것을 지원해야 합니다. 변호사인 Truong Thanh Duc에 따르면 부동산에는 토지, 주택, 토지에 있는 자산이 포함되므로 모든 거래가 한곳에 집중될 수 있습니다.
하지만 변호사 둑은 이 센터 외에도 전국에 수천 개의 다른 회사들의 부동산 거래소가 존재하기 때문에, 여전히 존재하도록 두는 것이 필요하다는 관점을 명확히 해야 한다고 제안했습니다. 마찬가지로, 국가 경매 센터와 민간 경매 센터 모두 시장이기 때문에 운영됩니다. 부동산은 일종의 상품입니다. 국가는 모든 사람을 위한 상품 거래를 주선하는 시장의 역할을 대체할 수 없으며, 토지 사용권 경매, 공공 토지 거래 등에 대한 경매만 진행해야 합니다. 나머지는 기업 거래소를 장려하여 시장이 공개적이면서도 경쟁적으로 운영되도록 해야 합니다. 또한, 각 도(省)별로 하나의 센터에만 집중할 수는 없으며, 주택, 토지 등의 가격 변동 시 주민들이 등록하고 변경할 수 있도록 지방 분권화하고 지사를 설립해야 합니다.
혼잡에 대한 두려움
베트남 부동산중개업협회 회장 응우옌 반 딘 박사는 건설부의 제안이 좋은 것이며, 입력 데이터 정보가 부족한 현재 시장 상황에 적합하다고 말했습니다. 그러나 이 문제의 단점 또한 신중하게 분석해야 합니다. 만약 이 공공 서비스 센터가 거래, 세금 징수, 핑크북 발급 등의 업무를 동시에 수행한다면, 업무 처리 과정에 큰 부담을 줄 것입니다.
현재 시장에는 수천, 심지어 수만 개의 기업과 부동산 거래소가 이러한 업무를 수행하고 있습니다. 만약 지금처럼 국가 단위라는 하나의 거점에만 집중한다면, 쉽게 정체될 것입니다. 예를 들어, 매매 계약을 완료한 사람들이 구청 토지등기소에 가서 개명 절차를 밟으면 서류를 반납하는 데 수십 일이 걸릴 것입니다.
호치민시 변호사협회 쩐 만 끄엉 변호사는 부동산 거래소와 부동산 거래소를 하나로 통합하는 지방 공공 서비스 센터 설립이 매우 어렵고 부담이 너무 크다고 우려하고 있습니다. 전 세계 여러 나라에서 부동산 거래소는 개인이 투자하고 관리하기 때문입니다. 현재 호치민시 토지등기소나 천연자원환경국만이 첫 번째 핑크북 발행, 매매 현황 업데이트, 변경 사항 등을 담당하고 있어 과부하가 걸리고 항상 지연됩니다. 이제 국가가 부동산 매매까지 관리한다면 부동산 매매는 성공하기 매우 어려울 것입니다.
쿠옹 변호사에 따르면, 부동산 시장이 투명하게 운영되려면 국민의 부동산 정보를 공안부가 주민등록증에 통합하는 프로젝트를 진행 중인 빅데이터 데이터베이스에 업데이트해야 합니다. 빅데이터에 통합되면 가격, 거래 시간, 심지어 주택 건설 및 수리 이력까지 포함한 모든 부동산 매매 정보가 공개됩니다. 국가가 통합 거래소를 설치할 필요는 없습니다. 공공 토지를 경매할 수 있는 진정으로 투명한 토지 거래소를 설립하는 것이 좋겠습니다.
"현재 부동산 사업에 관한 법률이 있으므로 국가는 거래만 제대로 관리하면 됩니다. 매매는 시장 원리에 따라 이루어져야 하며, 국가는 너무 깊이 개입해서는 안 됩니다. 국가가 명령에 따라 너무 깊이 개입하면 시장 본연의 성격을 잃게 되기 때문입니다. 게다가 국가가 거래소를 설치하더라도 성공 여부가 불확실합니다. 사업에 손실이 발생하면 국가 예산으로 손실을 메워야 합니다."라고 쩐 민 끄엉 변호사는 말했습니다.
경제학자 응오 트리 롱은 혼잡과 과부하를 피하기 위해 해당 센터는 성(省) 인민위원회 산하에 두되, 현행 토지 사용권 증명서 발급 방식처럼 시·군·구에 분산하여 운영할 수 있다고 말했습니다. 이를 통해 토지 및 주택 거래 관련 기록과 절차를 더욱 편리하게 처리할 수 있을 것입니다. 실제로 많은 온라인 공공 서비스가 온라인으로 시행된다고 발표되었지만, 여전히 원본 서류를 제출하기 위해 직접 방문해야 하는 경우가 많습니다. 특히 토지 분야는 기록과 문서가 많고 모두 디지털화되지 않았습니다. 따라서 거래량이 매우 많은 호치민시와 같은 대도시의 경우, 시·군·구에 거래 센터 운영 권한을 위임하고 위임하는 것이 필수적입니다. 이를 통해 센터에 과부하가 발생하여 사람들이 너무 오래 기다리는 것을 방지할 수 있습니다.
거래에 대한 법적 통로 보완
천연자원환경부 차관 레 민 응안(Le Minh Ngan)은 현재 부동산 거래소를 활용하여 정치·사회적 불안정을 방지하기 위해 국가 센터와 비즈니스 센터라는 두 가지 모델을 구축할 것을 제안했습니다. 동시에 건설부는 부동산 거래, 토지 이용권 거래 관련 법률 체계와 부동산 사업, 토지, 공증 관련 규정을 보완하여 개정안을 제시할 것을 제안했습니다. 건설부는 또한 부동산 거래소 운영 현황(수량, 모델, 운영 범위)과 지난 몇 년간 토지 이용권 거래의 성과 및 이행 상황을 평가해야 합니다.
개인이 부동산 거래소를 설립해야 할까요?
베트남은 증권거래소처럼 부동산 거래소를 설립할 수 있지만, 그 효과는 미지수이며, 부동산은 주식과 다르기 때문에 매수자와 매도자 모두에게 불편을 초래할 수 있습니다. 부동산에는 주택과 토지가 포함됩니다. 주택에는 아파트, 타운하우스, 관광 아파트, 오피스텔이 있고, 토지에는 토지, 농지, 농촌 주택지, 도시 주택지 등이 있습니다.
미국에서는 민간 부동산 거래소가 정부에 의해 운영되며, 정부는 자금을 투자할 필요가 없고 법률 및 행정적인 측면만 관리합니다. 민간 부문이 운영되면 경쟁이 이루어지고 서비스 품질이 향상되며 주택 구매자에게 부과되는 수수료도 낮아집니다. 정부는 정보와 세금만 관리해야 합니다. 따라서 베트남에 거래소를 설립한다면 민간 부문이 직접 설립하고 시장 원칙에 따라 운영해야 합니다.
Tran Viet Anh 박사
(흥붕대학교 총장)
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