사회주택: '개방형 정책'에서 거래 통제까지.

주택법 개정안에 포함된, 소유권 기간 만료 후 사회주택 거래를 엄격하게 통제하자는 제안에 대해 의견이 분분하다.

하 띤성 탄센동 사회주택사업 2단계 사업 (사진 제공: 후 꾸옛/TTXVN)

법안 초안 작성 기관과 일부 전문가들은 "적합한 사람들을 위해 주택을 보존하는 것이 필요하다"고 주장하는 반면, 많은 사람들은 "자유 시장"에서 통제된 거래로의 전환이 시장의 유연성을 감소시키고 구매자의 권리에 영향을 미칠 수 있다고 우려하고 있습니다.

사회주택의 "상업화"에 대한 우려.

건설부가 현재 검토 중인 주택법 개정안 초안에 따르면, 사회주택 구매자는 소유권 이전 절차가 완료된 후 5년이 지나면 현재와 같이 시장 가격으로 자유롭게 매도할 수 없게 됩니다. 대신, 정책 자격 기준을 충족하는 사람에게만 양도가 허용될 예정입니다.

응우옌 반 신 건설부 차관은 이번 제안의 목표는 사회주택이 초기 분양 단계뿐만 아니라 전 생애주기에 걸쳐 적절한 수혜자에게 혜택을 제공하도록 하는 것이라고 분석했습니다. 사회주택은 토지, 대출, 세금 등 여러 측면에서 국가 지원을 받는 주택 유형입니다. 따라서 정책 남용을 방지하고 진정으로 필요한 사람들에게 공정성을 보장하기 위해서는 적절한 관리 체계가 필요합니다.

입법기관은 또한 5년 후 자유로운 재판매를 허용하는 현행 규정으로 인해 일부 사회주택이 지원 대상에서 제외되고 있다고 주장했습니다. 실제로 많은 아파트가 제한 거래 기간이 지난 후 일반 상업용 주택과 거의 비슷한 가격으로 매매되었습니다. 사회주택이 5년 후 시장 메커니즘에 따라 재판매된다는 사실은 해당 정책이 점차 지원 목적을 잃어가고 있음을 의미합니다.

따라서 사회주택의 본래 성격을 유지하기 위해서는 제한이 필요합니다. 부동산 법률 전문가인 팜 탄 뚜안 변호사(석사)에 따르면, 현재의 제도는 "개방적"이지만, 바로 이 개방성 때문에 사회주택이 "상업화"될 수 있는 허점이 생긴다고 합니다.

사회주택은 순전히 시장에 의해 좌우되는 상품이 아니라, 토지, 신용, 세금과 같은 국가 우대 정책을 통해 형성된 자산입니다. 따라서 사회복지라는 목표를 달성하기 위해서는 사회주택 처분권에 일정 한도를 설정하는 것이 필요합니다.

소유권 이전 권리 자체가 취소되는 것은 아니지만, 특정 제한 범위 내에서만 행사가 가능하며, 구매자는 여전히 자격 요건을 충족해야 한다고 팜 탄 투안 변호사는 분석했다.

시장 조사 회사를 대표하는 보 홍 탕 씨는 거래 금지 해제 이후 송금에서 발생하는 높은 수익률은 이러한 유형의 거래가 악용되고 있음을 시사한다고 지적했습니다. 정부의 인센티브를 받은 거래는 투자 수단으로 악용되는 것을 막기 위해 제한되어야 한다고 주장했습니다.

투명한 메커니즘과 적절한 로드맵이 필요합니다.

호치민 시 안락동의 아파트 건물들. 삽화 사진: 안히에우/뉴스 및 소수민족 신문

반대로, 많은 사람들은 부동산 양도 제한이 사람들이 합법적으로 소유한 자산을 처분할 권리에 영향을 미칠 수 있다고 주장합니다. 공공주택은 보조금이 지급되더라도 구매자의 저축이나 대출로 자금을 조달합니다. 직장을 바꾸거나 재정적 어려움을 겪거나 예상치 못한 지출이 발생하는 경우, 자유롭게 재판매할 수 없다면 소유주에게 큰 장애물이 될 수 있습니다.

일부 법률 전문가들은 실현 가능성에 대한 우려도 제기했습니다. 규제가 지나치게 엄격하면서도 투명한 통제 메커니즘이 부족할 경우, 시장은 '지하' 거래를 조장하여 비공식적인 비용을 증가시키고 정책을 왜곡할 수 있다는 것입니다.

더욱이, 유동성 부족은 사회주택의 매력을 떨어뜨릴 수 있습니다. 이전에는 5년 후 시장 가격으로 되팔 수 있다는 점이 구매자들에게 안심을 주는 요소로 여겨졌습니다. 이러한 "안전장치"가 줄어들면 일부 사람들은 구매 결정을 재고할 수도 있습니다.

팜 탄 투안 변호사는 양도 규제 강화 방향을 지지하면서도, 정책 실현을 위해서는 투명한 집행 메커니즘과 합리적인 전환 로드맵이 수반되어야 한다고 강조했습니다. 실제로 많은 사람들이 현행 규정 하에서 주택을 구입하면서 5년 후에는 자유롭게 매도할 수 있을 것이라는 기대를 갖고 있다는 것입니다.

정책이 갑자기 변경될 경우 이해관계자들의 이익에 영향을 미칠 수 있다. 따라서 거래 병목 현상을 방지하고 시장 안정성을 확보하기 위해서는 명확한 과도기적 규정을 마련하는 것이 필요하다.

응우옌 반 신 차관은 건설부가 개정법 시행 전에 주택을 구입한 사람들에게 큰 혼란이 발생하지 않도록 과도기적 방안을 검토 중이라고 밝혔습니다. 그는 또한 이 정책에는 관리 목표와 국민의 정당한 권리 보호를 모두 보장하는 적절한 로드맵이 필요하다고 강조했습니다.

또한 당국은 법의 허점을 막기 위해 구매자와 판매자를 위한 데이터 시스템 및 모니터링 메커니즘 구축도 검토하고 있습니다.

보다 넓은 관점에서 볼 때, 많은 전문가들은 자금 이체 통제가 단지 "증상"만을 해결할 뿐이라고 주장합니다. 투기의 근본 원인은 공급과 수요의 불균형에 있다는 것입니다.

공공주택 공급이 부족해지면 각 아파트의 가치가 상승하여 투기와 폭리 행위로 이어집니다. 따라서 공급을 늘리지 않고 거래 규제를 강화하는 것만으로는 문제를 완전히 해결할 수 없습니다.

전문가들은 사회주택 사업 개발 촉진, 토지 합리적 배분, 기업에 대한 인센티브 증대, 특정 지역의 상업용 주택 가격 통제, 그리고 규제와 시장 원리의 균형 유지 등 다양한 해결책을 제시했습니다.

5년 소유 후 소유권 이전 규제를 강화하자는 제안은 어려운 과제를 안겨줍니다. 바로 사회주택이 투자 수단으로 전락하는 것을 막으면서도 구매자의 정당한 권리를 보장하는 방법입니다. 규제가 지나치게 엄격하면 시장의 유연성과 매력도가 떨어질 수 있습니다. 반대로 규제가 너무 완화되면 사회복지 정책이 본래의 목표에서 벗어나기 쉽습니다.

이 정책의 궁극적인 목표는 단순히 거래를 통제하는 데 그치는 것이 아니라, 사회주택이 항상 의도된 수혜자에게 제대로 제공되도록 보장하는 것입니다. 따라서 이번 개정에서 규정을 어떻게 설계하느냐에 따라 향후 수년간 주택 정책의 효과성이 결정될 것입니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/nha-o-xa-hoi-tu-mo-cua-sang-kiem-soat-giao-dich-20260401150756916.htm