기성 공장은 세입자들에게 인기가 많습니다.

외국인 투자의 증가로 기성 창고 및 공장 시장에 대한 기회가 계속해서 열리고 있습니다.

공급 증가, 입주율 상승

SLP 베트남 사업 개발 및 프로젝트 개발 부서장인 딘 호아이 남(Dinh Hoai Nam) 씨는 코로나19 팬데믹의 충격 이후 소비자 수요가 회복되면서 소비자 신뢰도가 다시 강화되었다고 언급했습니다. 연말을 대비해 상품을 비축해야 할 필요성과 함께, 기성 창고 시장은 흡수력이 상당히 개선되었으며 지난 몇 달 동안 꾸준히 증가했습니다. 남부 지역의 평균 임대료 상승률은 북부 지역보다 긍정적입니다.

또한, 베트남에 대한 외국인 투자 규모는 꾸준히 증가하고 있으며, "여왕벌"의 투자 의지도 강해 기성 공장의 입주율이 양호한 수준을 유지하는 데 도움이 되고 있습니다. 특히 북한은 삼성, LG, 폭스콘 등 전자업계에 중국기업의 진출과 '여왕벌'의 확대, 그리고 관련 공급망 확대로 기성공장 시장이 더욱 활성화되고 있다.

쿠시먼 앤 웨이크필드의 데이터에 따르면 전자상거래 산업이 성장하고 외국인 투자가 늘어나면서 창고와 기성 산업 공간에 대한 수요가 급격히 증가하고 있습니다. 2024년 3분기 기성공장 순흡수면적은 245,000m2 이상으로 기록되었으며, 이는 전분기 대비 43% 증가한 수치이며 작년 동기 대비 두 배에 달합니다.

마찬가지로 CBRE 베트남은 2024년 3분기 평균 창고 점유율이 2024년 2분기 대비 4% 증가해 65%에 달했다고 기록했습니다. 공장 입주율은 전 분기 대비 7% 증가해 88%에 달했습니다. 2024년 첫 9개월 동안 남부 1단계 시장은 약 357,000m²의 창고와 700,000m²의 공장을 임대했는데, 이는 작년 같은 기간보다 약 3배 증가한 수치입니다. 남부 지역의 기성 창고에 대한 수요는 전자상거래 부문 기업의 확장과 더불어 첨단기술, 전자부품, 물류 부문의 제조업체에서 비롯됩니다.

공장의 좋은 흡수율로 인해 창고 시장은 근본적인 기능적 변화를 기록합니다. JLL베트남은 2024년 3분기에도 남부산업단지 부동산 시장에서 자산기능 전환 추세가 지속될 것이라고 밝혔다. 빈즈엉성 북부 지역에서는 조립식 창고를 조립식 공장으로 개조하는 프로젝트가 18,000m2 이상을 기록했습니다. 기성 창고 개발 계획의 변화는 공급 과잉이라는 현실에 대한 대응이지만, 침체된 수요로 인해 새로운 기성 창고의 공급이 크게 줄었습니다.

쿠시먼 앤 웨이크필드는 2024~2027년 사이에 기성 공장 시장이 향후 약 100만 제곱미터의 공급을 맞이할 것으로 전망했습니다. 기성 창고에 대한 수요가 낮은 상황에서 기성 창고에서 기성 공장으로 전환하는 추세는 가까운 미래에도 지속될 수 있으며, 이로 인해 시장에 진입하는 기성 공장 공급이 예상보다 많아질 수 있습니다.

임대료도 그에 따라 인상됩니다

전반적으로 2024년 3분기에 임대 수요가 증가함에 따라 임대료는 계속해서 상승할 것으로 예상됩니다. 쿠시먼 웨이크필드의 트랑 부이 사장은 기성 공장의 평균 임대료가 m²당 월 4.8달러로 기록되었으며, 이는 분기별로 0.3%, 연간 1.1% 증가한 수치라고 밝혔습니다.

임대료 가격의 상승은 시장 평균보다 임대료 가격이 높은 신규 개발 프로젝트 때문입니다. 그러나 프로젝트 수준에서는 대부분 투자자가 경쟁력을 유지하기 위해 임대료 가격을 안정적으로 유지합니다.

남부 핵심 경제 구역의 지방 중 빈즈엉은 2024년 3분기에 기성 공장 면적 순 흡수율이 159,000m2로 1위를 차지하며 전체 면적의 65%를 차지했고, 동나이가 27%로 그 뒤를 이었습니다. 기성 공장에 대한 수요는 전기 장비, 가구, 종이 제품 등의 산업에서 발생합니다.

CBRE 베트남도 같은 견해를 공유하며, 향후 3년 동안 기성 창고/공장의 임대료가 연 1~4%씩 약간 상승할 것으로 예측하고 있으며, 이 중 기성 공장 부문의 가격 상승률이 더 높을 것으로 보고 있습니다.

전자, 반도체, 자동차 및 예비 부품 산업의 긍정적인 수요는 북부 산업용 부동산 시장 전반과 특히 기성 공장 부문의 발전을 위한 중요한 원동력이 될 것입니다.

딘 호아이 남 씨에 따르면, 임대료 가격은 시장의 수요와 공급 관계를 반영합니다. 창고 및 공장 임대 수요는 주로 제품 품질과 입지에 대한 높은 요구 사항을 가진 외국인 투자 기업에서 발생하며, 이로 인해 임대료가 상승하는 원인이 되고 있습니다.

국내 소비자 수요가 증가하고 배송 시간에 대한 요구가 증가함에 따라 기업들은 가격이 더 비싸더라도 고품질의 창고를 도심 근처에 임대하는 것을 선택하게 되었습니다. 이러한 요소들은 앞으로도 시장 흡수율을 좌우하고 뒷받침할 것으로 예상됩니다.

그러나 임대료는 점유율을 결정하는 데 있어 작은 요소일 뿐입니다. SLP 베트남 담당자는 고객이 임대를 선택할 때 가장 먼저 고려하는 요소는 위치라는 점을 인정했습니다. 예를 들어, 창고는 교통이 편리한 곳에 위치해야 하며 주거 지역이나 생산 지역 근처에 있어야 하며 항구와 공항과 같은 환승 지역에 쉽게 연결되어 있어야 합니다. 두 번째 요소는 제품의 품질입니다.

이는 지속적으로 중단 없이 운영할 수 있는 능력뿐만 아니라 운영을 최적화하고 리소스를 효과적으로 사용하는 데 도움이 되는 유틸리티와 기능을 통해서도 입증됩니다. 예를 들어, 2~4개의 수입 및 수출 품목을 보관하는 창고는 운영 용량을 늘리는 데 도움이 되며, 물류나 전자 상거래 사업에 매우 적합합니다.

또한 세입자들은 '녹색 창고' 요소에도 주의를 기울인다. 그들은 종종 환경 인증과 옥상 태양광 발전 시스템, 물 재사용 등의 조치를 고려하여 지속 가능한 개발 추세에 부합하는 임대 결정을 내립니다.

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출처: https://baodautu.vn/nha-xuong-xay-san-duoc-long-khach-thue-d230070.html