베트남 중앙은행은 해당 지침을 개정해야 합니다.

[광고_1]

호찌민시 부동산협회(HoREA)는 베트남 중앙은행(SBV)이 시행령 제22/2023/TT-NHNN호(시행령 제41/2016/TT-NHNN호 일부 조항 개정 및 보완)에서 건설 중인 주택을 구매하는 기관 및 개인의 권리를 제한하지 않는다고 확인한 내용에 대한 문서를 발표했습니다.

여전히 많은 오해가 남아 있습니다.

따라서 HoREA는 회람 22호가 처음에는 미분양 부동산 구매자들을 안심시키는 데 도움이 되었지만, "법적 장애물"은 여전히 남아 있다고 생각합니다.

구체적으로, 41/2016/TT-NHNN호 공문 제2조 11항 (22/2023/TT-NHNN호 공문 제1조 1항에 의해 개정 및 보완됨)은 "인도 준비가 완료된" 상업용 주택, 즉 "기성품" 상업용 주택에만 적용된다고 규정하고 있으며, "인도 준비가 완료되지 않은", 즉 "건설 중인" 상업용 주택을 구매하기 위한 대출 사례는 포함하지 않습니다.

HoREA에 따르면 "인도 준비가 완료된 주택"이라는 개념은 상업 은행이 주택 구매 대출 담보로 받아들일 수 있는 "건설 중인 주택"을 포함하는 것으로 해석될 수 없습니다.

또한 베트남 중앙은행의 발표는 "상업은행 및 베트남 중앙은행 지점의 자본 적정성 비율을 규정하는 회람 41/2016/TT-NHNN은 금융기관의 대출 운영을 안내하는 문서가 아니다"라는 점을 재확인하고 있습니다.

그러나 실제로는, 41호 공문(22/2023/TT-NHNN 공문 1조 1항에 의해 개정 및 보완됨)은 "베트남 중앙은행 지점 및 상업은행의 자본적정성 비율에 관한 규정"과는 무관한 법률 조항을 포함하고 있으며, 오히려 "신용기관의 대출 업무"와 관련된 조항을 포함하고 있습니다.

구체적으로, 제2조 11항은 베트남 중앙은행의 "신용기관의 대출 운영 지침"에 따른 규정과 유사하게 "조건을 충족하는 주택을 구입하기 위한 개인 대상 부동산 담보 대출"을 규정하고 있습니다.

" 만약 회람 41호가 '상업은행 및 베트남 중앙은행 지점의 자본 적정성 비율'만을 규정하고 있다면, 제2조 11항에서 '개인의 주택 구매를 위한 부동산 담보 대출'의 '조건'을 구체적으로 명시하는 법적 규정은 필요하지 않다고 생각합니다. 왜냐하면 베트남 중앙은행에서 이미 금융기관의 대출 운영을 안내하는 회람을 발표했기 때문입니다."라고 호레아 협회( HoREA) 문서는 밝혔습니다.

또한 HoREA에 따르면 베트남 중앙은행이 최근 발표한 "외국 은행 지점 및 은행의 자본 적정성 비율 규정 관련 정보"는 회람과 같은 "법적 규범 문서"가 아니므로 정보 제공 측면에서만 가치가 있다고 합니다.

한편, 은행 및 외국 은행 지점은 신용 기관에 관한 법률과 베트남 중앙은행의 지침에 따라 대출 업무를 수행해야 합니다.

건설 중인 부동산을 담보로 한 주택 담보 대출이 어려움을 겪고 있다. (삽화: 콩 히에우)

해당 공문은 명확하게 수정 및 보완되어야 합니다.

위와 같은 어려움을 고려하여, HoREA는 2024년 7월 1일 발효되는 시행령 제22/2023/TT-NHNN호가 부동산 시장의 회복 및 발전 과정을 투명하고 안전하며 건전하고 지속 가능한 방식으로 지원할 수 있도록 조속히 개정 및 보완되어야 한다고 생각합니다. 동시에, 금융기관이 주택을 담보로 "건설 중인 상업용 주택"을 구매하려는 개인에게 대출을 승인할 수 있는 여건을 조성해야 합니다.

다른 많은 전문가들도 베트남 중앙은행이 단순히 정보를 발표하고 여론에 대응하는 데 그치지 않고, 명확하고 투명한 법적 근거를 확보하기 위해 해당 지침을 개정해야 한다는 데 동의합니다.

중앙 경제 경영연구소 소장을 역임한 레 당 도안 박사는 차입과 대출은 신용법을 준수해야 하며, 베트남 중앙은행은 명확한 서면 지침을 제공해야 한다고 주장했습니다. 또한, 관련 당사자들이 의견을 제시할 수 있도록 지침이 발표되기 전에 먼저 공개되어야 하며, 이를 통해 오해와 불필요한 논쟁을 방지할 수 있다고 강조했습니다.

딘 쫑 틴 부교수는 건설 중인 주택 구매 대출을 금지하지 않는 것이 필요하다고 지적했습니다. 그러나 베트남 중앙은행이 아직 이 문제에 대한 법적 구속력이 있는 문서를 발표하지 않았기 때문에 시중은행들은 정보에 입각한 결정을 내릴 수 있도록 평가 및 자체 평가 능력을 향상시켜야 한다고 강조했습니다.

전문가들은 건설 중인 주택 구매 대출에 관한 지침에 대한 명확한 설명이 필요하다고 지적합니다. (참고 이미지)

또 다른 경제 전문가는 다음과 같이 분석했습니다. " 일반적으로 금융기관은 법적 효력이 명확한 베트남 중앙은행의 법령 및 회람을 준수합니다. 만약 회람 22호가 개념을 명확히 하지 않는다면 기업과 개인 사이에 오해, 혼란, 의심을 야기할 것이며, 금융기관은 대출을 주저하거나 심지어 꺼릴 수도 있습니다."

만약 베트남 중앙은행이 향후 주택 구매를 위한 대출을 금지하지 않았다면, 해당 지침이 발효된 후 모든 당사자의 어려움을 완화하기 위해 이를 합법화하는 조치를 취해야 합니다 .

많은 부동산 업계 관계자들도 새로운 규정에 대해 혼란스러움을 표명했습니다. 하노이 에 본사를 둔 한 회사의 대표 는 "베트남 중앙은행이 이 규정을 명확히 정의하지 않으면 은행과 거래할 법적 근거가 없다. 신용 접근성이 제한된 현 상황에서 기업을 보호하기 위해 관련 지침을 개정하고 명확히 하는 것이 필수적이다"라고 말했습니다.

최근 발표된 성명에서 베트남 중앙은행은 새로운 규정이 향후 건설될 주택 구매자의 권리를 제한하지 않으며 기존 규정과도 상충되지 않는다고 밝혔습니다.
"주택 매매 계약에 따라 주택이 완공되어야 한다는 조건은 주택 담보 대출에만 적용됩니다(주택 담보 대출은 다른 부동산 담보 채권에 비해 위험 가중치가 낮게 적용됩니다)."
조직이나 개인이 건설 중인 주택을 건설하거나 구매하여 해당 건설 중인 주택을 담보로 대출을 받는 경우, 이는 시행령 41호 제2조 제10항에 규정된 부동산담보대출 범주에 해당하며, 시행령 41호 제9조 제10항에 규정된 위험계수가 적용됩니다.
구체적으로, 주택을 구매하고 해당 주택을 담보로 대출(모기지)을 받으려는 기관 및 개인은 담보 가치 대비 대출 잔액의 비율인 담보대출비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 가중치를 적용받습니다. LTV 비율을 알 수 없는 경우에는 위험 가중치가 150%로 적용됩니다.

콩 히에우

[광고_2]
원천