국립은행은 회람을 수정해야 합니다.

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호치민시 부동산 협회(HoREA)는 베트남 국가은행(SBV)에 문서를 발표하여 SBV가 22/2023/TT-NHNN 회람(41/2016/TT-NHNN 회람의 여러 조항을 개정 및 보완)에 따라 조직 및 개인의 미래 주택 구매 권리를 제한하지 않을 것이라고 확인했습니다.

아직도 많은 오해가 있습니다

따라서 HoREA는 초기 단계가 미래의 주택 구매자가 더 안전하다고 느끼는 데 도움이 되었지만, 순환 22의 "법적 문제"는 여전히 남아 있다고 생각합니다.

구체적으로: 통지문 41/2016/TT-NHNN 제2조 11항 a항(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항에서 수정 및 보완)은 "인계를 위해 완료된" 상업용 주택, 즉 "이용 가능한" 상업용 주택의 경우에만 적용되는 규정을 제공하며, "인계를 위해 완료되지 않은" 상업용 주택, 즉 "미래에 형성되는" 상업용 주택을 구매하기 위한 신용 대출의 경우는 포함하지 않습니다.

HoREA에 따르면, "인계를 위한 완공된 주택"이라는 개념은 상업 은행이 해당 주택을 구매하기 위한 대출의 담보로 수용하는 "미래 주택"을 포함하는 것으로 해석될 수 없습니다.

또한, 국가은행의 공고에서는 “상업은행과 외국은행 지점의 자기자본비율을 규정하는 통지문 41/2016/TT-NHNN은 신용기관의 신용공여업무를 지도하는 문서가 아니다”라고 확인했습니다.

그러나 실제로 통지문 41(통지문 22/2023/TT-NHNN 제1조 1항에서 수정 및 보완됨)에는 "상업은행 및 외국은행 지점의 자기자본비율에 관한 규정"과는 관련이 없고 "신용기관의 신용공여업무"와 관련된 법적 규정이 포함되어 있습니다.

구체적으로, 제2조 제11항은 “조건을 충족하는 주택을 매수하기 위한 개인을 위한 부동산 담보 대출”을 규정하고 있으며, 이는 국가은행의 “신용기관의 신용공여업무에 관한 지도” 통지문의 규정과 유사합니다.

" 협회는 통지문 41이 '상업은행과 외국은행 지점의 자본금 안전비율'만을 규제한다면, 조항 11, 2에 '주택 담보 대출은 개인이 주택을 구매하기 위해 부동산을 담보로 대출하는 것'이라는 '조건'을 규제하는 법적 규정이 있을 필요가 없다고 판단합니다. 왜냐하면 신용 기관의 신용 제공 업무를 안내하는 국가은행 통지문이 있기 때문입니다. "라고 HoREA 문서에서 이 문제를 제기했습니다.

또한, HoREA에 따르면, 최근 국가은행이 발행한 "은행 및 외국은행 지점의 자본 안전 비율 규정에 관한 몇 가지 정보" 문서는 회람문서와 같은 "법적 문서"가 아니므로 정보 제공에만 가치가 있습니다.

한편, 은행과 외국은행 지점은 신용공여업무를 수행하기 위해서는 신용기관법과 국가은행 통지문을 근거로 해야 합니다.

미래 부동산을 담보로 한 주택 담보 대출이 어려움을 겪고 있다. (일러스트: 콩히에우)

통지문은 명확하게 수정되고 보완되어야 합니다.

이러한 어려움에 대응하여, HoREA는 2024년 7월 1일부터 시행되는 시행령 제22/2023/TT-NHNN호에 앞서, 부동산 시장의 회복과 투명하고 안전하며 건전하고 지속 가능한 발전을 지원하기 위해 조속히 시행령을 개정 및 보완해야 한다고 생각합니다. 동시에, 이 시행령은 개인이 해당 주택을 담보로 하는 "미래형 상업용 주택"을 구매할 수 있도록 신용 기관이 신용 대출을 승인할 수 있는 여건을 조성할 것입니다.

다른 많은 전문가도 국립은행이 단순히 정보를 발표하고 여론에 대응하는 대신, 통지문을 개정하여 법적으로 명확하고 투명하게 만들어야 한다는 데 동의합니다.

중앙 경제 관리연구소 전 소장인 레 당 도안 박사는 차입 및 대출은 신용법을 준수해야 하며, 국가은행은 명확한 서면 지침을 마련해야 한다고 말했습니다. 회람 발행 전에 관련 당사자들이 의견을 제시할 수 있도록 이러한 지침을 제공하여 불필요한 오해와 논쟁을 피해야 합니다.

딘 쫑 틴 부교수는 향후 주택 구매를 위한 대출을 금지해서는 안 된다고 말했습니다. 그러나 국가은행은 아직 이 문제에 대한 법적 문서를 발표하지 않았으며, 시중은행의 감정평가 역량 강화 및 자체 감정평가를 통한 의사결정을 요구하지 않았습니다.

전문가들은 향후 주택 구매를 위한 대출에 대한 안내문을 명확히 할 것을 권고합니다. (일러스트 사진)

또 다른 경제 전문가는 이렇게 분석했습니다. " 신용기관은 종종 국가은행이 명확한 법적 효력을 지닌 법령과 회람을 준수합니다. 회람 22호가 개념을 명확히 하지 않으면 기업과 국민이 오해, 공황, 의심을 하게 될 것이며, 신용기관은 혼란스러워하고 심지어 대출을 꺼리게 될 것입니다.

국립은행이 앞으로도 주택대출을 금지하지 않는다면, 통지문이 발효된 후 모든 당사자의 어려움을 해소하기 위해 이를 합법화하는 조치를 취해야 합니다 .

많은 부동산 기업 대표들도 새로운 규정에 대해 혼란을 표했습니다. 하노이 의 한 재계 인사는 "국립은행이 명확한 규제를 마련하지 않으면 은행과 거래할 법적 근거가 없게 됩니다. 신용 자본 확보가 어려운 현 상황에서 기업 보호를 위해 회람을 개정하고 명확히 하는 것이 매우 중요합니다."라고 말했습니다.

최근 문서에서 국립은행은 새로운 규정이 미래 주택 구매자의 권리를 제한하지 않으며 현행 규정에 위배되지 않는다고 확인했습니다.
"주택 매매 계약에 따른 완공된 주택 상태는 주택 담보 대출(다른 부동산 담보 대출보다 위험 가중치가 낮음)에만 적용됩니다.
조직 또는 개인이 미래 주택을 건설하거나 구매할 필요가 있고 미래 주택을 저당 잡히는 경우, 제41호 통지 제2조 제10항에 규정된 부동산을 담보로 한 대출이 되며, 제41호 통지 제9조 제10항에 규정된 해당 위험 계수가 적용됩니다.
구체적으로, 주택을 매입하고 향후 주택 담보대출을 받아야 하는 기관 및 개인은 담보 가치 대비 대출 잔액 비율로 계산되는 보증비율(LTV)에 따라 30~120%의 위험 계수를 적용합니다. LTV 비율에 대한 정보가 없는 경우, 위험 계수는 150%입니다.

콩 히에우

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