기업들은 이를 원하지만 "장벽"에 직면합니다.
최근, "2021~2030년 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 100만 채 이상 건설에 투자" 프로젝트 전개를 위한 회의에서 건설 부 차관 응우옌 반 신은 사회주택 개발을 촉진하고 "병목 현상"을 제거하기 위한 많은 메커니즘과 정책이 있다고 밝혔습니다.
그러나 사회주택에 대한 수요가 큰 몇몇 주요 지역에서는 2025년까지의 프로젝트 목표에 비해 투자 수준이 여전히 제한적인 것으로 나타났습니다. 구체적으로, 호치민 시는 4,996세대를 갖춘 7개 프로젝트를 진행하여 목표 달성률 19%를 달성했습니다. 하노이는 1,700세대를 갖춘 3개 프로젝트만 진행하여 목표 달성률 9%를 달성했으며, 빈푹, 남딘, 닌빈, 꽝응아이, 롱안 등 일부 지역에서는 2021년부터 현재까지 건설이 시작되지 않은 프로젝트가 있습니다.
과거에는 사회주택 사업을 시행하기 위해 투자자들은 많은 행정절차를 거쳐야 했습니다(그림 사진).
건설부에 따르면, 120조 동(VND) 규모의 신용 지원 프로그램과 관련하여 현재 28개 지자체가 대출 대상 사업 68건(대출 수요 30조 동 이상) 목록을 발표하고 있습니다. 현재까지 6건의 사회주택 사업이 진행 중인 5개 지자체의 자본 지출은 약 4,150억 동(VND)입니다. 이는 앞서 언급한 120조 동(VND) 규모의 우대 신용 지원 패키지의 지급이 사회주택 부문 투자 기업과 근로자 주택 수요에 비해 여전히 미흡함을 보여줍니다.
베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 씨는 많은 기업들이 사회주택 부문에 대한 시장 수요를 파악했지만, 실제로 사업을 시작했을 때는 많은 어려움에 직면했다고 전했습니다. "기획, 토지 자금, 절차, 사업 추진 과정부터 투자자 프로세스 및 수익, 대상 선정까지 복잡하고, 조건이 복잡하며, 수익 통제가 어렵고, 매매가가 고정되어 있어 재계산을 했지만, 매력적이지 않았습니다. 이로 인해 사회주택 사업이 많지 않고, 기업들이 국가 지원 자금을 흡수하지 못하는 원인이 되었습니다."
당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 여러 지역에서 사회주택 도입이 더딘 현 상황에 대해 솔직하게 다음과 같이 말했습니다. "사회주택 사업을 시행하려면 투자자들은 수많은 행정 절차를 거쳐야 합니다. 이는 기업들에게 '공포'와 같은 일이며, 상당한 불안과 두려움을 야기합니다."
당 훙 보 교수에 따르면, 행정 절차는 기업 활동을 "어렵게" 할 뿐만 아니라, 사회주택을 이용하는 데에도 많은 어려움이 있습니다. 사회주택은 저소득층을 위한 부문이지만, 근로자들이 사회주택을 구매하고 임대하는 데 필요한 절차와 조건은 매우 까다롭습니다.
"사회주택 부문은 여전히 개발 여지가 많지만, 기업들은 이 부문에 관심을 보이지 않는데, 이는 부분적으로는 사회주택의 메커니즘 때문일 수 있습니다. 또한 많은 지역에서 사회주택 토지 기금은 우선순위에서 제외되어 있습니다. 기업들이 주저하는 이유는 투자 및 토지 배분 절차가 다소 중복되고 복잡하기 때문입니다. 프로젝트 승인 및 인허가부터 제품 출시까지 절차가 매우 길어 시간이 오래 걸리는 경우가 많습니다."라고 당 훙 보 교수는 분석했습니다.
또한, 전직 자연자원환경부 차관은 사회주택 건설을 위한 자본 조달도 어렵고, 요구조건을 충족하지 못하고 있다고 밝혔습니다.
사회주택을 가속화하는 방법은?
부동산 전문가 응우옌 반 득은 기자들과의 인터뷰에서 사회주택의 목적은 빈곤층이 주택을 갖출 수 있는 환경을 조성하는 좋은 정책이지만, 그 방식은 효과적이지 않다고 강조했습니다. 개정된 주택법의 새로운 규정이 더욱 개방적이긴 하지만, 이 사업주는 사회주택 건설에 대한 국가의 참여를 강조했습니다.
전문가들은 앞으로 사회주택 건설을 서두르기 위해서는 행정절차를 신속하게 검토할 필요가 있다고 말한다(일러스트 사진).
"저희 회사를 비롯한 많은 기업들이 저소득층을 위한 사회주택 건설에 투자해 왔지만, 결국에는 살아남지 못했습니다. 당시 사회주택 건설 과정에서 행정 절차, 은행 금리, 가격, 그리고 긴 공사 기간 등의 문제로 부동산 회사들은 이중고를 겪었습니다. 그래서 오늘날 사회주택에 투자하는 기업은 극소수에 불과합니다."라고 그는 말했습니다.
G6 그룹 회장 응우옌 안 퀘(Nguyen Anh Que) 씨는 언론과의 인터뷰에서 하노이 서부 지역에서 진행 중인 사회주택 사업이 투자 절차상의 어려움으로 인해 수년간 시행되지 못했다고 밝혔습니다. "저희 사업은 토지 경매 방식이므로 투자 정책을 수립해야 할지 여부가 유일한 문제인데, 2020년 이후로는 아직 완료되지 않았습니다. 두 번째 문제는 하노이와 호치민시를 비롯한 국가 기관의 투자 절차 진행이 너무 늦어 투자자와 주택이 없는 사람들에게 손실을 초래하고 있다는 것입니다."
한편, 한 부동산 CEO는 기업들이 사회주택에 관심을 두지 않는 가장 큰 이유는 수익 요인이라고 밝혔습니다. 사회주택은 가격에 의해 결정되며, 기업에 대한 판매 비용은 당연히 수익률 측면에서 제한적입니다. 가격을 통제하는 기관은 가격에 의해 결정되고 가격 제한이 있는 상업용 주택과는 다르며, 가격에 대한 법적 체계가 매우 복잡하기 때문에 인센티브가 있지만, 기업들이 실제로 시장에서 활용할 수 있도록 이러한 인센티브가 제대로 구현되지 않았습니다.
국가은행은 세금 및 토지 이용료 인센티브 외에도 현재 사회주택 및 근로자 주택 개발을 위한 대출을 제공하기 위해 중장기 대출 시장 금리보다 1.5~2% 낮은 금리로 120조 동(VND) 규모의 신용 패키지를 시행하고 있습니다. 그러나 현재 가장 큰 문제는 정책, 절차, 즉 메커니즘에 있습니다. 복잡한 규제, 세부 지침 부족, 그리고 시간이 많이 소요되는 복잡한 절차는 사회주택에 관심 있는 기업들의 참여를 저해하고 있습니다.
기업들의 발표에 따르면, 사회주택 건설 시 투자자의 수익은 최대 10%로 제한됩니다. 프로젝트가 예정보다 1년만 늦어져도 수익성이 없는 것으로 간주되기 때문에 기업들은 법적 장애물을 제거하고 투자 절차를 간소화하는 동시에 사회주택 건설 시 투자자의 수익을 증대시킬 수 있는 솔루션을 원합니다.
국회 과학기술환경위원회 상임위원인 트란 반 카이 씨는 이 문제에 대해 다음과 같이 말했습니다. "이익이 있어야 합니다. 국가는 세금 제도를 통해 규제하고, 합리적인 비용을 원가에 반영할 수 있도록 허용해야 합니다. 이를 통해 기업은 사회주택 건설에 투자할 때 손실을 보지 않고 10%의 실질적 이익을 얻을 수 있습니다. 국가는 법적 정책, 토지, 우대 대출 등을 통해 기업이 실질적인 이익을 누릴 수 있도록 지원해야 합니다."
전문가들은 앞으로 사회주택 건설을 가속화하기 위해서는 불필요한 행정절차를 최소화하는 방향으로 행정절차를 신속하게 검토하고, 투자자와 부동산 사업자가 사회주택 사업에 참여하도록 보다 강력한 인센티브를 마련하는 정책이 필요하다고 말했습니다.
N.Giang
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