8월 1일 이후 부동산 가격은 상승할까요, 하락할까요?

오늘(8월 1일)부터 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 관련 3개 법률이 여러 가지 새로운 규정과 함께 공식 발효됩니다. 수백 건의 사업이 투명하게 처리될 것이라는 기대 외에도, 공급에 미치는 영향으로 부동산 가격이 상승할 것이라는 우려도 많습니다.

해당 법은 아직 발효되지 않았지만, 가격은 상승했습니다.

2024년 초부터 3대 법률이 아직 발효되지 않은 지금까지 부동산 시장의 각 부문 가격은 지속적으로 "상승"해 왔습니다. 특히 하노이 와 호치민시라는 두 대도시에서 도움이 필요한 사람들의 움직임이 조금이라도 둔화되면 가격이 변동했을 가능성이 있습니다. 특히 아파트 부문은 가장 큰 가격 상승을 기록했습니다. 세빌리스의 2024년 2분기 부동산 시장 보고서에 따르면 하노이의 1차 아파트 평균 가격은 연평균 18%, 2차 아파트 평균 가격은 연평균 14% 상승했습니다. 호치민시 건설국 후인 탄 키엣 부국장은 아파트 부문이 다른 부문보다 꾸준한 가격 상승을 보이고 있다고 밝혔습니다. 이 기간 동안 가격은 연평균 15~20%의 속도로 꾸준히 상승했습니다. 저가형 아파트의 경우에도 2015년 1㎡당 2,500만~3,500만 동(VND)이었던 것이 2023년에는 4,000만~6,000만 동(VND)으로 상승했습니다. 중저가형 아파트의 경우 2023년 1㎡당 5,000만~7,000만 동(VND)으로, 2015년에는 1㎡당 3,500만~5,000만 동(VND)에 불과했습니다. 고급형 아파트의 경우 현재 1㎡당 7,000만~1억 동(VND)입니다. 지난해 중심가 아파트의 가격이 1㎡당 8,000만~2억 동(VND)으로 가장 높았고, 교외 지역은 1㎡당 3,000만~6,000만 동(VND)이었습니다.

부동산 가격은 계속해서 상승할 것으로 예상되며, 이는 사람들의 주택 구입에 영향을 미칠 것입니다.

사진: 응옥 즈엉

토지 부문과 관련하여 베트남 부동산 연구소 부소장인 팜 티 미엔(Pham Thi Mien) 씨는 일부 프로젝트가 양호한 매매 및 이전 거래 실적을 기록하면서 저층 및 토지 유형에서도 긍정적인 회복 신호가 나타나기 시작했다고 말했습니다. 하노이 교외 지역의 토지 가격도 연초 대비 10~20% 상승했습니다. 특히 3법 시행 전, 호치민시의 부동산 시장은 8월 1일부터 시의 조정 토지 가격표가 5배에서 50배까지 인상될 것으로 예상되면서 들끓었습니다. 이는 토지 가격이 시장 가격에 근접하도록 했지만, 수십 개 집단에 영향을 미치면서 많은 어려움을 야기했습니다. 어제 호치민시 부동산 협회는 토지 사용료 부담을 줄이기 위해 신청 마감일을 연기하는 방안을 제안하는 문서를 발표했습니다. 부동산 가격 상승의 원인은 공급 부족입니다. 법적 문제로 인해 프로젝트 실행이 어려워지고, 많은 투자자들이 회사채에 묶여 자금이 줄어들 수밖에 없습니다. 공급 부족과 수요 증가로 유동성은 낮지만 가격은 여전히 높습니다. 현재 수천 개의 프로젝트가 시장 공급을 보완하기 위해 해결을 기다리고 있습니다. 따라서 3대 신법이 시행되면 부동산 가격 하락과 주택 구매 수급 개선에 도움이 될 것으로 예상됩니다. 그러나 현실적으로는 이러한 조짐이 전혀 보이지 않습니다.

시장이 활성화되어 가격이 오를 것입니다.

경제 전문가 부딘안 박사는 위 세 가지 법률을 조속히 시행하면 많은 법적 제약을 극복하고, 어려움을 해소하며, 중단된 프로젝트를 재개하는 데 도움이 되고, 새로운 프로젝트가 탄생할 수 있는 여건을 조성할 수 있을 것이라고 말했습니다. 그는 "원칙적으로 공급이 증가하면 수급 균형이 맞춰지고 부동산 가격 전반, 특히 토지 가격이 하락하지만, 실제로는 그 반대입니다. 이는 시장이 다시 활성화되기 시작할 때 나타나는 자연스럽고 불가피한 현상이며, 동시에 매수자와 매도자 모두의 동기와 현실에 부합합니다."라고 설명했습니다.

오늘부터 3가지 법률이 시행되면서 부동산 가격은 크게 달라질 것입니다.

사진: 응옥 즈엉

이 전문가는 지난 2년간 부동산 시장이 거의 동결되었다고 분석했습니다. 시장이 진정되면 다시 활성화될 것이며, 그 첫 징후 중 하나는 가격 상승입니다. 또한, 많은 프로젝트가 재개될 기회가 있지만, 투자자 입장에서는 프로젝트가 "교착"된 기간 동안 비용이 크게 증가했습니다. 토지는 그대로 남아 있고, 프로젝트는 여전히 진행 중이지만, 여전히 이자와 감가상각비를 지불해야 하며, 투자자와 건설사 간의 부채는 말할 것도 없습니다. 비용이 증가하면 프로젝트가 재개될 때 발주자는 이를 보상하기 위해 가격을 인상할 것입니다. 반면, 매수자 입장에서는 현재 자본 조달 능력이 이전보다 훨씬 좋아졌고 금리도 하락했기 때문에 가격 인상을 여전히 감수할 가능성이 높습니다. 자본 조달 및 이자 측면에서 부동산 투자에 대한 계산된 비용의 일부는 가격 상승에 따라 변동될 수 있습니다. 이로 인해 오늘날과 같은 부동산 가격 상승 추세가 나타나고 있습니다. Vu Dinh Anh 박사는 장기적으로 3개 법률이 시행된 후 부동산 가격이 상승할지 하락할지 판단하기 어렵다고 말했습니다. 이 법률에는 부동산 가격에 여러 방향으로 영향을 미치는 많은 변경 사항이 있기 때문입니다. 상승 또는 하락은 각 부문의 과거 토지 가격 변동 원인에 따라 달라집니다. 예를 들어, 부동산 시장은 최근 공급 부족 문제에 직면해 왔습니다. 3개 신규 법률의 규정에 따라 향후 공급이 증가할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 공급 부족으로 인한 토지 가격 상승의 원인이 해결되어 하락 추세가 형성될 가능성이 있습니다. 마찬가지로 토지 임대권이 있는 토지에 형성된 자산에 대한 부동산 매매를 허용하는 시행은 시장을 더욱 역동적으로 만들 것입니다. Anh 박사에 따르면, 가장 중요한 것은 법률이 시행되더라도 시장에 미치는 영향의 정도는 법령과 규정이 어떻게 구체화되고 시행되는지에 따라 크게 달라진다는 것입니다. 예를 들어, 주택 임대 관련 규정과 관련하여 현행법은 임대인에게 사업체 설립을 의무화하고 있지만, 이는 가구주의 국가 예산에 대한 의무를 증가시킬 가능성이 높습니다. 사업체 설립 조건은 주택 수나 임대 주택 면적이 아닌 임대 주택의 가치를 기준으로 해야 한다는 의견이 많습니다. 하지만 현행 하위법 문서는 아직 이러한 제안을 반영하지 않았습니다. Vu Dinh Anh 씨는 "임대인에게 사업체 설립을 의무화하는 규정의 확정은 부동산 시장, 특히 임대 부동산 시장의 발전 가능성에 영향을 미칩니다. 주택 소유 수요가 감소하는 상황에서 임대 시장이 발전하면 주택 가격에 영향을 미칩니다. 반대로 임대 시장이 발전하기 어려워지면 임대 주택을 더 구매하려는 수요도 감소합니다. 시장에 미치는 영향은 규정의 구체화, 하위법 문서에 대한 지침, 그리고 부동산 시장과 관련된 다른 법률의 규정에 크게 좌우됩니다."라고 말했습니다.

…하지만 즉시 증가할 수는 없습니다.

호치민시 법학대학교 응오 지아 호앙(Ngo Gia Hoang) 교수는 위 세 가지 법률이 부동산 시장에 미치는 영향을 평가하며 다음과 같이 논평했습니다. "2024년 토지법은 정부가 5년마다 발표하는 토지 가격 체계를 폐지했습니다. 이는 지방 정부가 기존처럼 정부의 가격 체계보다 낮은 가격을 발표하는 데 제한을 두지 않음을 의미하며, 지방 정부가 실제 상황에 맞춰 토지 가격표를 적극적으로 작성할 수 있도록 지원합니다. 특히 시장 원리에 따른 토지 가치 평가 방식을 적용함으로써 국가 토지 가격은 시장 상황에 맞춰 조정될 것이며, 현재의 "이중 가격" 상황은 제한될 것입니다. 그러나 2024년 토지법의 조항에 따라 지방 토지 가격표의 토지 가격은 이전 기간에 비해 상승할 것입니다. 국가 토지 가격 상승의 영향으로 토지 사용료, 토지 임대료, 비 농업용 토지 사용세, 등록세 또는 보상비 및 부지 정리 비용 증가와 같은 토지 사용자의 재정적 의무가 증가하게 됩니다." 한편, 부동산 기업들은 토지 가격 상승 시 투자 비용을 늘려야 할 수 있으며, 이는 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 투기적 요인을 배제하여 일부 지역의 토지 가격을 상승시키는 것도 가능합니다. 이는 위 법안 시행 시 부동산 가격 상승에 대한 주민들의 불안감을 악용하여, 마치 가상 열풍처럼 부동산 가격을 실제 가치보다 높게 만들 수 있습니다. 한편, 응우옌 치 히에우(법대 회계학부 부학장) 석사는 다음과 같이 말했습니다. "지자체는 매년 시장 가격을 반영하는 새로운 토지 가격표를 발표하기 때문에 기업들은 높은 토지 및 건물 임대료를 부담해야 하며, 이는 수익에 영향을 미치고 상품 및 서비스 가격 상승으로 이어져 인플레이션 압력을 유발할 수 있습니다. 급격한 가격 상승은 부동산 시장 불안정을 초래할 수 있으며, 너무 빠른 가격 상승은 부동산 버블을 야기하여 재정 및 경제적 위험을 초래할 수 있습니다. 기업뿐만 아니라 일반 국민, 특히 저소득층이나 중산층에게 토지나 주택 구매 시 더 큰 재정적 부담이 발생할 수 있습니다." 토지 가격 상승은 주택 구매 비용을 더욱 비싸게 만들어 많은 사람들, 특히 젊은 세대나 신혼부부의 주택 접근성을 떨어뜨립니다. 뿐만 아니라, 2024년 토지법은 상업용 주택 사업을 시행하려는 투자자가 주거용 토지 사용권 양도를 받고 토지 매입을 위해 사람들과 협상하는 것만 허용하도록 규정하고 있습니다. 한편, 주거용 토지 없이 상업용 주택 사업을 시범적으로 추진하는 결의안 초안은 아직 국회에서 승인되지 않았습니다. "토지 분할 및 매각을 강화하고, 토지 가격 제한을 폐지하면… 많은 상업용 부동산 사업의 투입 비용이 증가하여 주택 가격과 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 하지만 부동산 가격은 상승하겠지만, 여러 요인에 따라 즉각적으로 상승하는 것이 아니라 지연될 것입니다. 단기 공급은 확실히 제한될 것이며, 이는 부동산 가격 상승의 필수 조건입니다. 반면 부동산 수요는 불확실합니다."라고 히에우 씨는 말했습니다. 그는 현재 상황과 전반적인 어려움 속에서 투기성 매수자들은 아직 많은 돈을 쓰지 않고 은행에서 대출받기를 꺼리고 있다고 덧붙였습니다. 실제 수요를 가진 사람들은 부동산 가격이 여전히 높다고 생각하며 기다리고 있습니다. 따라서 단기적으로는 부동산 가격이 급등하지 않았지만 장기적으로는 확실히 상승할 것입니다. 위의 세 가지 법률이 시행된다고 해서 부동산 가격이 즉시 상승할 수는 없으며, 이는 호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨의 의견과 같습니다. 정책 시행 지연과 프로젝트 로드맵 수립이 필요하기 때문에 시장에 상품을 내놓는 데 오랜 시간, 심지어 수년이 걸릴 수 있습니다. 하지만 최근 호치민시가 발표한 바와 같이 토지법 조항에 따라 지방 정부가 발표한 토지 가격표가 현실에 더 가까워질 것으로 예상됩니다. 토지 가격표 초안의 급격한 인상은 경제 여러 분야의 투입 비용에 영향을 미칠 것입니다. 우선 부지 정리 보상 비용이 상승하여 주택 가격, 주택 임대료, 토지 임대료, 산업단지 내 공장 임대료, 무역, 서비스, 관광 투자 프로젝트 등 연쇄 반응을 일으켜 결국 물가 상승으로 이어질 수 있습니다. 이는 기업이 프로젝트를 시행하기 위해 토지 사용권을 받는 데 동의한 사회주택 프로젝트에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

아파트 소유기간 규제 더 이상 없어

2023년 주택법 제58조는 공동주택의 사용기간은 설계도서와 관할기관의 검사결과에 따른 공동주택의 실제 사용기간을 기준으로 정한다고 규정하고 있습니다.설계도서에 따른 공동주택의 사용기간은 건설법의 규정에 따라 관할기관의 감정평가서에 명확히 기재되어야 합니다.공동주택의 사용기간은 건설법의 규정에 따라 공동주택의 사용승인일로부터 계산됩니다.따라서 2023년 주택법은 소유권의 기간을 규정하지 않고 공동주택의 사용기간만 규정합니다.공동주택이 사용기한이 만료되어 붕괴위험에 처해 철거해야 할 경우 주택의 가치는 더 이상 존재하지 않지만 장기적이고 안정적인 사용을 위한 토지사용권의 가치는 남아 있으며 사람들에게 보상의 근거가 됩니다.

부동산 중개인은 업무 자격증을 소지해야 합니다.

부동산업법 제9조에 따르면, 부동산업을 하는 단체 및 개인은 기업법의 규정에 따라 기업을 설립하거나, 부동산업 계열의 협동조합법의 규정에 따라 협동조합 또는 협동조합 조합(이하 "부동산업 기업"이라 한다)을 설립해야 한다. 개인이 소규모 부동산업을 하는 경우에는 부동산업 기업을 설립할 필요는 없지만, 법률의 규정에 따라 신고·납부하여야 한다. 또한, 부동산업법 제61조에 따라 부동산중개업을 하는 개인은 중개업 면허를 소지하고 부동산거래소 서비스업 또는 부동산중개서비스업에서 중개업을 하여야 한다. 따라서, 이 새로운 규정에 따라 개인은 현재처럼 자유롭게 부동산중개업을 할 수 없게 되었다.

Thanhnien.vn

출처: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm