8월 1일 이후 부동산 가격은 상승할까요, 하락할까요?

오늘(8월 1일)부터 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 관련 법률 3개가 많은 새로운 규정과 함께 정식으로 시행됩니다. 수백 개의 프로젝트가 해결되고 투명해질 것이라는 기대 외에도, 공급에 미치는 영향으로 인해 부동산 가격이 상승할 것이라는 우려도 있습니다.

해당 법은 아직 발효되지 않았지만, 가격은 상승했습니다.

2024년 초부터 3대 법률이 아직 발효되기 전까지 부동산 시장의 특정 구간 가격은 지속적으로 '상승'해 왔습니다. 특히 하노이 와 호치민시 두 대도시에서는 사람들이 조금만 늦더라도 가격이 바뀌었을 수도 있습니다. 아파트 부문은 가장 큰 가격 상승을 기록했습니다. 하노이의 경우, 세빌리스가 발표한 2024년 2분기 부동산 시장 보고서에 따르면 2020년 이후 1차 아파트 평균 가격은 연평균 18%씩 상승했고, 2차 아파트 가격은 연평균 14%씩 상승했습니다. 호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣 씨는 아파트 부문이 다른 부문에 비해 가격이 꾸준히 상승하고 있다고 밝혔습니다. 이 기간 동안 가격은 연평균 15~20%의 비율로 꾸준히 상승했습니다. 하위 가격대에서도 2015년에는 1제곱미터당 2,500만~3,500만 동이었으나, 2023년에는 4,000만~6,000만 동으로 증가했습니다. 2023년 중급 아파트의 가격은 m²당 5,000만~7,000만 동이 될 것으로 예상되는데, 2015년에는 m²당 3,500만~5,000만 동에 불과했습니다. 현재 고급형 아파트의 가격은 평방미터당 7천만~1억 동입니다. 작년에 중심 지역의 아파트 가격이 m²당 8천만~2억 동에 달했고, 교외 지역은 m²당 3천만~6천만 동에 달했습니다.

부동산 가격은 계속해서 상승할 것으로 예상되며, 이는 사람들의 주택 구입에 영향을 미칠 것입니다.

사진: 응옥 즈엉

베트남 부동산 연구소 부소장인 Pham Thi Mien 여사는 토지 부문과 관련하여 일부 프로젝트가 좋은 매매 및 이전 거래 실적을 기록하면서 저층 및 토지 유형도 긍정적인 회복 조짐을 보이기 시작했다고 말했습니다. 하노이 교외 지역의 토지 가격도 올해 초 대비 10~20% 상승했습니다. 특히 3법 시행 전 호치민시의 부동산 시장은 8월 1일부터 시의 조정지가격표가 5~50배 인상되어 적용될 것으로 예상되면서 들끓고 있었는데, 이로 인해 토지가격이 시장가격에 가까워지긴 했지만, 수십 개 계층에 영향을 미쳐 많은 어려움을 겪기도 했습니다. 어제 호치민시 부동산 협회는 토지 사용료에 대한 주민들의 부담을 피하기 위해 신청 마감일을 연기해 달라고 요청하는 문서를 발행했습니다. 부동산 가격이 오르는 이유는 공급이 부족하기 때문입니다. 법적 문제로 인해 프로젝트를 실행하는 데 어려움이 있으며, 많은 투자자는 기업 채권에 묶여 투자 규모를 줄여야 합니다. 공급은 적고 수요는 높아서 유동성은 낮은데 가격은 여전히 ​​높습니다. 현재 시장에 공급을 보충하기 위해 해결을 기다리고 있는 수천 개의 프로젝트가 있습니다. 따라서 이 3가지 새로운 법률이 시행되면 부동산 가격이 낮아지고 사람들이 주택을 구매하기가 더 쉬워질 것으로 기대됩니다. 하지만 현실적으로는 그런 징후가 없습니다.

시장이 활성화되어 가격이 오를 것입니다.

경제 전문가인 부딘안 박사에 따르면, 위의 세 가지 법률을 조만간 시행하면 많은 법적 제약을 극복하고, 어려움을 해소하고, 중단된 프로젝트를 재개하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 새로운 프로젝트가 탄생할 수 있는 여건이 조성될 것입니다. "원칙적으로 공급이 증가하고 수요와 공급이 균형을 이루면 부동산 가격 전반, 특히 토지 가격은 하락하지만, 실제로는 정반대 현상이 나타나고 있습니다. 이는 시장이 다시 활성화되기 시작할 때 나타나는 자연스럽고 불가피한 현상이며, 동시에 매수자와 매도자 모두의 동기와 현실에 부합합니다."라고 그는 설명했습니다.

오늘부터 3가지 법률이 시행되면서 부동산 가격은 크게 달라질 것입니다.

사진: 응옥 즈엉

이 전문가는 지난 2년 동안 부동산 시장이 거의 동결되었다고 분석했습니다. 시장이 정리되면 다시 활성화되는데, 이때 나타나는 첫 번째 징후 중 하나가 가격 상승입니다. 게다가 많은 프로젝트가 재개할 기회가 있지만, 투자자의 관점에서 보면 프로젝트가 "멈춰 있는" 기간 동안 비용이 크게 증가합니다. 토지는 그대로 남겨두고, 프로젝트는 중단된 채 이자와 감가상각 비용을 계속 지불해야 합니다. 게다가 투자자와 건설 회사 사이의 부채는 말할 것도 없습니다. 비용이 증가하므로 프로젝트 소유자는 재시작할 때 보상하기 위해 가격을 인상합니다. 반면, 매수자 측에서는 현재 자본 접근성이 예전보다 훨씬 좋아졌고 이자율도 낮아졌기 때문에 여전히 가격 인상을 수용할 가능성이 높습니다. 자본 접근 및 이자율 측면에서 부동산 투자에 대한 계산된 비용 중 일부는 가격 상승에 따라 조정될 수 있습니다. 이로 인해 오늘날의 현실처럼 부동산 가격이 상승하는 추세가 나타나고 있습니다. 부딘안 박사는 장기적으로 볼 때, 3개 법률이 시행된 후 부동산 가격이 상승할지 하락할지 판단할 수 없다고 말했습니다. 이 법률에는 부동산 가격에 여러 방향으로 영향을 미치는 많은 변경 사항이 있기 때문입니다. 증감은 각 구간의 최근 토지가격 변동 원인에 따라 달라집니다. 예를 들어, 부동산 시장은 최근 공급 부족이라는 문제에 직면했습니다. 3개 신법의 규정에 따르면, 앞으로 공급이 늘어날 가능성이 매우 높을 것으로 보인다. 이에 따라 공급 부족으로 인한 지가 상승의 원인이 해소되어, 가격 하락 추세가 나타날 가능성이 있습니다. 마찬가지로 토지 임대권이 있는 토지에 형성된 자산에 대한 부동산 매매를 허용하면 시장이 더 역동적으로 될 것입니다. 안 씨에 따르면, 가장 중요한 점은 법이 효과적이더라도 시장에 미치는 영향의 수준은 주로 법령과 규정이 어떻게 구체화되고 이행되는지에 따라 달라진다는 것입니다. 예를 들어, 주택 임대 규정과 관련하여 현행법은 집주인이 사업을 시작하도록 요구하지만, 이로 인해 주택 소유자의 국가 예산에 대한 의무가 증가할 가능성이 높습니다. 많은 의견은 사업을 시작하기 위한 조건을 주택 수나 임대 면적에 따라 판단해서는 안 되며, 임대 주택의 가치를 기준으로 고려해야 한다는 것입니다. 현재의 하위법 문서에서는 아직 이러한 제안된 의견을 수용하지 않았습니다. "임대인의 사업 설립을 의무화하는 규정의 확정은 부동산 시장에도 영향을 미칩니다. 적어도 임대 부동산 시장의 발전 가능성에 영향을 미칩니다. 주택 소유 수요가 감소하는 상황에서 임대 시장이 발전하면 주택 가격에 영향을 미칩니다. 임대 시장이 발전하기 어려워지면 임대를 위해 더 많은 주택을 구매하려는 사람들의 수요도 감소합니다. 하지만 시장에 미치는 영향은 주로 부동산 시장과 관련된 규정, 하위 법률 문서에 대한 지침, 그리고 다른 법률의 규정 등 구체적인 내용에 달려 있습니다."라고 부 딘 아인(Vu Dinh Anh) 씨는 말했습니다.

…하지만 즉시 증가할 수는 없습니다.

위의 세 가지 법률이 부동산 시장에 미치는 영향을 평가하면서 호치민시 법학대학의 응오 지아 호앙(Ngo Gia Hoang) 사장은 다음과 같이 논평했습니다. "2024년 토지법은 정부가 5년마다 발표하던 토지 가격 체계를 폐지했습니다. 즉, 지방자치단체가 이전처럼 정부의 가격 체계보다 낮아야 하는 토지 가격을 발표하는 데 제한을 받지 않으며, 지방자치단체가 실제 상황에 맞는 토지 가격표를 적극적으로 작성할 수 있도록 돕습니다." 특히 시장원리에 따른 토지평가방법을 적용함으로써 국유지 가격은 시장발전에 발맞춰 조정될 것이며, 현재의 '2가격' 현상은 제한될 것입니다. 하지만 2024년 토지법의 규정에 따라 각 지자체의 지가표상의 토지가격은 이전 기간에 비해 상승하게 됩니다. 국유지 가격 상승의 영향으로 토지 사용자가 지불해야 하는 일부 재정적 의무가 증가합니다. 이러한 의무에는 토지 이용료, 토지 임대료, 비 농업용 토지 이용세, 등록 수수료 또는 증가된 보상금과 부지 정리 비용이 포함됩니다. 한편, 부동산 사업은 토지 비용이 상승하면 투자 비용이 증가하여 부동산 가격도 상승할 수 있습니다. 또한, 투기적 요인으로 인해 일부 지역에서 토지 가격이 상승할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이는 사람들이 위의 법률이 시행되면 부동산 가격이 오를 것이라는 불안감을 이용하여 가상의 열풍을 조성하여 실제 가치보다 부동산 가격을 상승시키는 것입니다. 한편, 석사. 응우옌 치 히에우(경제-법학 대학 회계-감사학부 부교장)는 다음과 같이 말했습니다. "지방정부는 매년 시장 가격을 엄격하게 따르는 새로운 토지 가격표를 발행하기 때문에 기업은 더 높은 토지 및 건물 임대료를 지불해야 하며, 이는 수익에 영향을 미치고 상품 및 서비스 가격 상승으로 이어져 인플레이션 압력을 초래할 수 있습니다." 급격한 가격 상승은 부동산 시장을 불안정하게 만들 수 있으며, 너무 빠른 가격 상승은 잠재적으로 부동산 거품을 만들어 재정적, 경제적 위험으로 이어질 수 있습니다. 기업뿐만 아니라, 토지나 주택을 구매할 때 일반 국민도 더 큰 재정적 부담에 직면하게 되는데, 특히 저소득층이나 중산층의 경우 더욱 그렇습니다. 토지 가격이 상승하면 주택 가격이 올라가 많은 사람, 특히 젊은이와 신생아 가족이 주택을 구하기 어려워집니다. 뿐만 아니라, 2024년 토지법은 상업용 주택 프로젝트를 시행하려는 투자자가 토지 사용권 양도를 받고 토지 매수를 위한 사람들과 협상하는 것만 가능하다고 규정하고 있습니다. 한편, 주거용 부지 없이 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안은 아직 국회에서 승인되지 않았습니다. "토지 분할 및 매매 규제를 강화하고, 지가 체계를 폐지하면… 많은 상업용 부동산 프로젝트의 투입 비용이 증가하여 주택 가격과 부동산 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 하지만 부동산 가격은 상승하겠지만, 여러 요인에 따라 즉각적으로 상승하지는 않고 지연될 것입니다. 단기 공급은 확실히 제한될 것이며, 이는 부동산 가격 상승의 필수 조건입니다. 반면 부동산 수요는 아직 불확실합니다."라고 히에우 씨는 말했습니다. 하지만 그에 따르면, 현재 상황에서는 전반적인 어려움 속에서 투기적 매수자들이 많은 돈을 내놓지 않고 있으며 은행에서 돈을 빌리는 것을 두려워하고 있다고 합니다. 실제적인 필요가 있는 사람들은 부동산 가격이 여전히 높다고 생각해서 아직 기다리고 있습니다. 따라서 단기적으로는 부동산 가격이 크게 오르지 않겠지만 장기적으로는 확실히 오를 것입니다. 위의 세 가지 법률이 시행되더라도 부동산 가격이 곧바로 상승할 수는 없다는 것이 호치민시 부동산 협회 회장인 레 황 짜우 씨의 의견입니다. 정책을 실제로 적용하는 데 시간이 걸리고 프로젝트에도 로드맵이 필요하기 때문에 제품을 시장에 출시하는 데는 오랜 시간, 심지어 수년이 걸리기도 합니다. 하지만 최근 호치민시가 발표한 바와 같이 토지법 규정에 따라 지방자치단체에서 발행하는 토지가격표가 실제 토지가격에 더 가까울 것으로 보인다. 토지 가격표 ​​초안의 급격한 인상은 경제의 많은 부문에서 투입 비용에 영향을 미칠 것입니다. 우선, 부지 정리에 대한 보상 비용이 높아져 주택 가격, 주택 임대료, 토지 임대료, 공업단지 내 공장 임대료, 무역, 서비스, 관광 투자 프로젝트 등의 가격이 연쇄적으로 상승할 가능성이 있으며, 이는 결국 상품 전체의 가격 상승으로 이어질 수 있습니다. 이는 기업이 프로젝트를 실행하기 위해 토지 사용권 이전을 받는 데 동의하는 사회 주택 프로젝트에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.

아파트 소유기간 규제 더 이상 없어

2023년 주택법 제58조에서는 공동주택의 사용기간은 설계도서와 공동주택의 실제 사용기간을 관할기관의 검사결과에 따라 정한다고 규정하고 있습니다. 공동주택의 사용기간은 설계도서에 따라 건설법규의 규정에 따라 관할기관의 감정평가서에 명확히 기재하여야 합니다. 아파트의 사용기간은 건설법령의 규정에 따라 아파트의 사용승인일로부터 계산합니다. 따라서 2023년 주택법은 공동주택의 소유기간을 규정하지 않고, 단지 사용기간만을 규정하고 있습니다. 아파트 건물이 사용기한이 만료되어 붕괴 위험이 있어 철거해야 할 경우, 주택의 가치는 더 이상 존재하지 않지만, 장기적으로 안정적으로 운영할 수 있는 토지 사용권의 가치는 남게 되며, 이는 사람들에게 보상하는 근거가 됩니다.

부동산 중개인은 업무 자격증을 소지해야 합니다.

부동산사업법 제9조에 따르면, 부동산사업을 하는 조직 및 개인은 기업법의 규정에 따라 기업을 설립하거나 협동조합법의 규정에 따라 협동조합 또는 협동조합 조합을 설립하여 부동산사업 분야를 영위하여야 한다(이하 "부동산사업기업"이라 한다). 개인이 소규모 부동산 사업을 하는 경우 부동산 사업체를 설립할 필요는 없으나 법령의 규정에 따라 세금을 신고하고 납부해야 합니다. 또한, 부동산업법 제61조에 따르면 부동산중개업을 하는 사람은 반드시 영업증을 소지하고 부동산 거래소 서비스업 또는 부동산 중개 서비스업에 종사해야 합니다. 따라서 이 새로운 규정에 따라 개인은 지금처럼 자유롭게 부동산 중개업을 할 수 없게 되었습니다.

Thanhnien.vn

출처: https://thanhnien.vn/sau-ngay-18-gia-bat-dong-san-tang-hay-giam-185240731233701751.htm