월 소득이 1,100만 동 이상인 사람들의 사회주택 구매 제한을 강화할 필요가 있을까?

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사회주택사업 레드북 가치 0 VND

최근 베트남 부동산 중개사 협회(VARS)가 주최한 시장 보고서 발표회에서 VARS 부동산 시장 조사 워킹그룹 위원이자 G-Home 주식회사 대표이사인 응우옌 황 남(Nguyen Hoang Nam) 씨는 사회 주택에 대한 수요가 매우 크다는 점을 인정했습니다. 또한 이 부문은 정부 와 관리 기관으로부터 많은 관심과 투자를 받고 있지만, 개발 추진력이 아직 주택 시장의 긴급한 공급 수요를 충족시키지 못하고 있다고 덧붙였습니다.

이러한 상황을 설명하면서, 사회주택 개발을 전문으로 하는 이 기업의 사장은 사회주택 부문이 아직도 발전이 더딘 가장 큰 이유를 여러 가지 지적했습니다.

예를 들어, 남 씨에 따르면 사회주택 사업 개발 과정에서 관리 기관의 법적 절차는 여전히 복잡합니다. 해당 사업은 국가로부터 토지 사용료 면제를 받았지만, 면제를 받으려면 감정평가를 받아야 합니다. 투자자는 부지 정리 보상금을 선불로 지불해야 하며, 더 나아가 "보류" 상태로 지급됩니다(사업 완료 시에만 공제 가능하거나, 일부 금액은 추후 토지 가격에 상쇄됩니다).

사회주택 사업은 상업용 주택 사업보다 개발 기간이 더 오래 걸립니다. 개발 절차에 따르면, 사회주택 사업은 건설 허가를 받기 위한 투자 준비 단계만 해도 최소 2년이 걸립니다. 마지막 아파트를 분양할 때는 전체 면적의 20%를 임대용으로 확보해야 하며, 5년 이내에 세무 감사를 받아야 합니다.

"전체 과정이 매우 긴데, 투자자는 10%의 수익만 누릴 수 있습니다. 굳이 계산하지 않아도 손실 위험이 매우 높다는 것을 알 수 있습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

Siết người thu nhập 11 triệu đồng/tháng mua nhà ở xã hội có cần thiết? - 1 — 땀찐 거리(하노이, 황 마이)에 있는 사회주택은 5년 이상 사용되어 왔습니다(사진: 하퐁).

남씨에 따르면, 사회주택을 건설하는 과정에서도 투자자로부터 자본을 조달하는 데 어려움이 따른다고 한다.

"토지 사용권이 있는 상업용 주택 프로젝트의 경우, 은행은 해당 프로젝트의 적장부를 담보로 보유할 수 있습니다. 사회주택의 경우, 프로젝트의 적장부를 은행에 제출하면 0 VND(동화)의 가치가 있기 때문에 담보로 간주되지 않습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

일반적인 프로젝트의 경우, 자본 구조는 약 20%의 자기자본, 30%의 미래 부동산에서 조달된 자본, 그리고 50%의 차입금으로 구성됩니다. 따라서 투자자가 은행에서 대출을 받지 못하면, 투자자는 프로젝트 자본의 50%를 관리할 수 없는 것으로 간주됩니다.

많은 투자자들이 120조 VND 신용 패키지에 접근하는 것이 매우 어렵다고 "울부짖고" 있으며, 프로젝트 개발을 위한 자본을 빌릴 담보가 없다고 남 씨는 전반적인 상황을 설명했습니다.

사회주택은 부자들에게 판매되지 않습니다

남 씨에 따르면, 지난 10년간 도시 지역 토지의 20%를 사회주택 개발용으로 확보하는 규제와 관련하여, 통계적으로 보면 많은 투자자들이 상업용 주택 부문만 "빼돌려" "돈"을 챙기는 데만 집중하고, 사회주택 부문은 수익성이 없다는 이유로 소홀히 하고 있습니다. 그런데 이제는 스스로 법 개정을 요구하고 있습니다.

남 씨는 "제 생각에는 투자자들이 이전에 합의한 대로 사회주택을 건설하도록 강제하는 강압적인 조치가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 다른 사업들을 추진할 수 없게 됩니다. 이러한 상황은 사회주택 개발 속도를 늦추는 요인입니다."라고 제안했습니다.

남 씨에 따르면, 사회주택 구매가 허용되는 계층은 여전히 '묻고 주기' 방식에 크게 의존하고 있습니다. 국제 관행상 사회주택이 있는 국가에서는 우리나라처럼 '저소득층'이라는 표현이 등장하지 않습니다. 물론 사회주택이 부유층에게 판매되는 것은 아니지만, 우리처럼 개인소득세를 내지 않아도 되는 계층까지 사회주택을 엄격하게 규제하는 것이 타당할까요?

개인 소득세를 납부하지 않아도 되는 경우, 즉 월 소득이 1,100만 달러 미만인 경우, 근로자는 자신과 가족을 부양하기 어려울 수 있으며, 저축도 거의 없을 가능성이 높습니다. 한편, 주택을 구매하려면 구매자는 축적된 자산이 있어야 합니다.

"사회주택은 저축은 있지만 상업용 주택을 이용할 수 없는 사람들을 위한 것이라고 정의하는 것이 더 정확할 것 같습니다. 상업용 주택 가격도 너무 높게 책정되어 있습니다."라고 남 씨는 말했습니다.

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