토지에 대한 기업의 접근을 용이하게 합니다

일러스트: Bich Lien

건강과 교육 부문에서 서비스를 제공하는 프로젝트를 시행하는 기업이 토지를 확보하는 데 어려움이 있는 것과 관련하여, 천연자원환경부 (MONRE) 차관인 레 민 응안(Le Minh Ngan)은 이 문제에 대해 기자들과 인터뷰를 가졌습니다.

기자: 선생님, 2024년 토지법과 이를 시행하는 문서에서 투자자에게 건강과 교육 분야의 서비스를 제공하는 프로젝트에 대한 토지 할당과 관련하여 어떤 내용을 규정하고 있는지 말씀해 주시겠습니까?

레 민 응안 차관 : 2013년 토지법과 비교했을 때, 2024년 토지법은 국가 및 공익을 위한 사회 경제적 개발을 위한 토지 회복 규정에 많은 변화가 있습니다. 국가는 토지 자원 증진, 토지 이용 효율성 향상, 현대 사회경제 기반 시설 개발, 사회보장 정책 시행, 환경 보호 및 문화유산 보존을 위해 국가 및 공익을 위한 사회경제적 개발 사업 시행이 절대적으로 필요한 경우 토지를 회복합니다. 이는 토지법 제79조에 명시된 31가지 구체적인 경우에 해당하며, 투자 자본의 출처와 관계없이 국가 예산 내외부 투자, 교육, 보건, 체육, 스포츠 등 분야를 포함합니다.

이러한 경우 토지법 제124조 제5항은 토지이용권을 경매하지 아니하고, 입찰하지 아니하고 투자자를 선정하여 사업을 시행하기 위하여 토지를 할당·임대하는 것을 허용하고 있습니다. 이는 국가가 제79조에 따라 토지를 회수하는 경우, 공공투자자본을 사용하지 아니하고 또는 공공-민간 파트너십 방식으로 투자사업을 하는 경우, 관심투자자가 있으나 사업에 대한 관심유치 조건을 충족하는 투자자가 1인인 경우 입찰에 관한 법률, 산업 및 부문관리법의 규정에 따라 관심투자자의 수를 결정하여야 하기 때문입니다.

관심 있는 투자자가 2명 이상인 경우 토지 이용권 경매나 입찰 절차를 통해 투자자를 선정해야 합니다. 이는 투자자들 사이의 토지 접근에 대한 공정성과 투명성을 보장하고, 몇몇 이해관계 집단에 토지가 집중되는 것을 제한하며, 토지 자원이 공정하고 효과적으로 할당되도록 하여 국가 예산의 수입을 늘리는 데 도움이 됩니다.

또한 토지법 제127조 제1항은 국가예산자금을 사용하지 아니하고 토지회수가 토지법 제79조의 적용을 받는 경우로서 투자자가 토지이용권 협상을 선택하고 토지회수를 제안하지 아니하는 경우, 토지이용권 수령에 관한 계약을 통하여 사회경제적 개발사업을 실시하기 위하여 토지를 사용할 수 있도록 허용하고 있습니다.

또는 토지사용권자가 이 법 제79조에 규정된 경우에 해당하여 투자사업을 제안하고 토지이용계획에 부합하며 토지사용목적의 변경을 요청하여 유관국가기관이 투자정책을 승인하고 동시에 투자법의 규정에 따라 투자자를 승인한 경우, 국가는 토지를 회수하지 않고도 그 토지를 투자사업의 시행에 사용할 수 있다(제127조 제6항).

따라서 건강과 교육 분야의 서비스를 제공하는 프로젝트는 2024년 토지법의 규정에 따라 투자자본 재원에 대한 차별 없이 국가가 토지를 회수할 수 있습니다.

기자: 그러면 이 분야 투자자들의 토지 접근 방법은 무엇입니까?

레 민 응안 부차관 : 2024년 토지법은 보건 및 교육 분야 프로젝트를 포함한 프로젝트에 대한 토지 접근 방법이 실제 실행 상황에 따라 매우 다양하고 유연하다고 규정하고 있으며, 투자를 지원 및 촉진하는 방법(경매나 입찰 없이 토지 할당 및 토지 임대)도 있습니다.

천연자원환경부 차관 레 민 응안. 사진: TN&MT 신문

동시에 기업 간 경쟁을 통한 시장 원리를 따르는 방법, 공정성과 투명성을 보장하는 방법(토지이용권 경매, 토지를 이용한 사업을 시행할 투자자 선정 입찰)이 있고, 기업의 주도권을 부여하는 방법(토지이용권 양도를 위한 계약 체결 또는 토지이용권 취득)도 있습니다.

따라서 토지법 규정에 따라 의료, 교육 등 다양한 분야의 토지 사용권에 대한 투자자의 접근이 더욱 개방되어, 투자자가 국가 정책, 지침 및 법률에 따라 토지에 접근하고 지역 사회 경제적 개발을 위한 프로젝트를 시행할 수 있는 공개적이고 투명하며 공정하고 유리한 환경이 조성됩니다.

기자: 일부에서는 2024년 토지법이 국가로부터 토지를 임대받은 기업에게 저당권을 부여하고 있지만, 시행 지침이 없어 부동산을 담보로 채권을 조달할 때 저당권자를 특정하는 데 어려움을 겪고 있다고 지적합니다. 이에 대한 의견은 어떠신가요?

레 민 응안 부장관 : 2024년 토지법은 각 토지 이용 형태에 대한 경제 조직의 저당권을 매우 자세하게 규정하고 있습니다. 따라서 국가로부터 토지 사용료를 받고 토지를 할당받거나 전체 임대 기간 동안 일회성 토지 임대료를 받고 토지를 임대받은 경제 조직은 법률의 규정에 따라 베트남에서 운영 허가를 받은 신용 기관이나 다른 경제 조직 또는 개인에게 토지 사용료 및 토지에 부착된 자산을 저당할 권리가 있습니다(제33조 d항). 국가로부터 연회비를 내고 토지를 임대받은 경제 조직, 해외 거주 베트남인, 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직은 법률의 규정에 따라 베트남에서 운영 허가를 받은 신용 기관이나 다른 경제 조직 또는 개인에게 토지에 부착된 자산을 저당할 권리가 있습니다(제34조 b항).

위 규정에 따른 저당권 실행은 토지법(제45조)에서 정한 조건을 충분히 충족해야 합니다. 즉, 규정된 토지이용권 증명서의 한 종류를 소지하고 있어야 하고, 토지에 분쟁이 없거나 유능한 국가기관에서 분쟁을 해결했으며, 법원의 판결, 결정, 중재의 결정 또는 판정이 법적 효력을 발생했고, 토지이용권이 압류되지 않고, 민사판결집행법의 규정에 따라 판결의 집행을 보장하기 위한 다른 조치가 취해지지 않았고, 토지이용기간 내에 있어야 하며, 법률의 규정에 따라 토지이용권에 대한 임시긴급조치가 취해지지 않아야 합니다.

이처럼 토지법은 기업이 토지이용권과 관련된 담보권을 행사하는 데 있어 비교적 완전한 법적 체계를 갖추고 있다.

부동산을 담보로 채권을 동원할 때 저당권에 대해서는 토지법의 범위가 아니라 신용기관법의 범위에 속하는데, 이에 대해서는 전문관리기관이 나름대로의 주장을 펼칠 것입니다.

기자: 2024년 토지법과 상업·서비스용 토지가격 규정 시행지침서에서 세금을 계산할 때 동일 지역, 동일 위치의 토지가격을 70~80% 곱하여 적용하고 있어 상업·서비스용 토지가격이 높아지고 기업의 생산·경영에 어려움을 초래하고 있다는 의견에 대해 어떻게 생각하십니까?

레 민 응안 차관 : 2024년 토지법은 토지이용세 산정에 사용되는 토지 가격을 토지가격표에 기재된 토지 가격으로 규정하고 있습니다. 토지가격을 규제하는 정부령 제71/2024/ND-CP호(2024년 6월 27일) 제12조 1항은 상업용 및 서비스용 토지 가격이 지방인민위원회가 정하는 토지가격표에 반드시 명시되어야 하는 필수 항목이라고 규정했습니다.

이전에는 2013년 토지법을 시행하면서 토지 가격을 규제하는 정부의 2014년 5월 15일자 법령 제44/2014/ND-CP호 제11조 1항에 따라 도시 지역의 상업 및 서비스용 토지 가격표와 농촌 지역의 상업 및 서비스용 토지 가격표가 도인민위원회가 발행한 토지 가격표의 두 가지 필수 내용이었습니다. 동시에 사업 목적으로 공공 목적으로 사용되는 토지, 기관 본부를 건설하는 토지, 공공 사업을 건설하는 토지에 한해 도인민위원회는 토지 가격표에 규정된 대로 인근 지역의 사무실 본부 토지, 공공 사업을 건설하는 토지의 가격과 비교하여 주거용 토지의 가격을 기준으로 토지 가격을 결정할 수 있었습니다.

따라서 2013년 토지법과 2024년 토지법은 모두 주거용 토지 가격을 기준으로 상업용지 가격을 결정하는 규정은 없지만, 토지가격표에 해당 토지의 가격을 명시해야 합니다.

위 상황은 시행 과정의 문제일 수 있습니다. 천연자원환경부는 이 내용을 지속적으로 기록, 수집, 검토하여 문제점을 검토, 점검하고 신속하게 처리함으로써, 향후 2024년 토지법을 최적으로 시행하기 위해 관련 정책을 지속적으로 조정할 것입니다.

기자: 감사합니다, 부장관님!

출처: https://dangcongsan.vn/phap-luat/tao-dieu-kien-thuan-loi-de-doanh-nghiep-tiep-can-dat-dai-680277.html