유동성이 낮은데도 아파트 가격은 왜 계속 오르는 걸까?

이후 프로젝트, 이후 매출 모두 증가

최근 푸미흥(Phu My Hung) 회사의 일부 부동산 중개업체들이 2023년 12월 공식 분양 예정인 프로젝트 '더 오로라(The Aurora)'에 대한 고객 유치에 나서고 있습니다. 소개에 따르면, 이 프로젝트는 응우옌 르엉 방(Nguyen Luong Bang) 거리(호치민시 7군) 정면, 흥푹(Hung Phuc) 프로젝트 맞은편, 그리고 새로 분양된 안토니아(The Antonia) 아파트 근처에 위치하며, 예상 분양가는 10% 부가세와 2% 관리비를 포함하여 9천만~1억 동/m²입니다. 푸미흥(Phu My Hung) 회사가 투자한 또 다른 안토니아 프로젝트는 비슷한 품질의 아파트를 같은 위치에 분양했지만, 분양가는 7천5백만 동/m²에 불과합니다.

Quyen이라는 중개인에게 연락했더니 이런 조언을 받았습니다. "향후 2년간의 매매 가격입니다. 지금은 높은 편이지만, 2년 후 주택이 인도되면 매우 저렴해질 겁니다. 이전처럼 안토니아 프로젝트는 m²당 7,500만 동에 거래되어 모두가 높다고 했습니다. 현재 이 프로젝트에는 아파트가 몇 채 남아 있는데, 투자자는 m²당 약 8,000만 동에 거래하고 있습니다. 이 가격은 바로 옆 오로라 프로젝트가 m²당 1억 동에 거래되는 것과 비교하면 모두가 안토니아 프로젝트가 저렴하다고 생각합니다. 하지만 m²당 9,000만 동에서 1억 동 사이의 가격은 예상 가격일 뿐입니다. 각 아파트의 정확한 가격은 12월 2일 모델하우스가 오픈하는 날에야 공개될 예정입니다."

웨스트 게이트 아파트(HCMC)는 주택을 인도했기 때문에 이전 매매에 비해 가격이 올랐습니다.

영어: 새로운 프로젝트뿐만 아니라 다음 단계에서 판매를 위해 열린 프로젝트도 이전에 비해 가격이 상승했습니다.예를 들어, 1단계인 Paris Hoang Kim 아파트 건물(Thu Duc City)은 투자자가 약 6,500만 VND/m2에 판매를 시작했습니다.하지만 최근 집이 완공되어 인도되었을 때 투자자가 최종 단계에서 판매를 시작했을 때 가격은 VAT를 제외하고 최대 8,500만 VND/m2였습니다.프로젝트 투자자인 Khoi Thanh Construction and Housing Trading Company Limited의 영업 이사인 Doan Chi Thanh 씨에 따르면 첫 판매는 프로젝트가 건설 중이던 2019년 말에 이루어졌습니다.프로젝트는 2023년 중반에 완료될 예정입니다.따라서 약 4년 후 가격이 약 25% 상승했으며 이는 연평균 약 6%의 상승을 의미합니다.

빈짠군(호치민시)에 위치한 안지아(An Gia) 회사의 웨스트 게이트(West Gate) 프로젝트는 현재 기본 가구를 포함하여 1㎡당 약 4,500만~4,700만 동(VND)에 마지막 아파트를 분양하고 있습니다. 입주 시 10%의 수수료만 지불하면 됩니다. 한편, 2020년 초 이 프로젝트의 분양가는 1㎡당 약 4,000만~4,100만 동(VND)이었습니다. 부동산 중개인들은 프로젝트가 분양될 때마다 투자자가 가격을 조금씩 올렸다고 인정했습니다. 하지만 이제 프로젝트가 완료되고 많은 주민들이 입주하면서 분양 초기보다 가격이 상승했습니다.

여러 시장 조사 기관의 데이터에서도 아파트 부문의 가격이 지속적으로 상승하고 있음을 보여줍니다. 하노이 의 경우, 세빌리스는 1차 아파트 가격이 19분기 연속 상승했으며 2019년 1분기 대비 77% 상승했다고 밝혔습니다. 구체적으로, 이번 분기의 1차 가격은 m²당 5,200만 동으로 전분기 대비 2%, 전년 동기 대비 13% 상승했습니다. 2차 가격 또한 전분기 대비 2% 상승하여 m²당 3,600만 동에 이를 것으로 예상됩니다. 호치민시의 경우, 쿠시먼앤드웨이크필드의 보고서에 따르면 투자자들은 시장 수요를 촉진하기 위해 가격을 안정적으로 유지하는 경향이 있다고 합니다. 3분기 평균 1차 가격은 전분기와 거의 변동이 없었지만 전년 동기 대비 15% 상승했습니다. Batdongsan.com.vn의 2023년 3분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 2015년부터 현재까지 하노이와 호찌민시의 아파트 가격 상승률이 국민 소득 증가율을 상회했습니다. 8년 만에 호찌민시와 하노이의 아파트 가격은 각각 82%와 56% 상승했습니다. 반면 도시 지역 주민의 소득은 39% 증가하는 데 그쳤습니다.

공급 부족으로 인해

PropertyX Company의 대표이사인 도안 응옥 씨는 부동산 시장이 침체되어 있음에도 불구하고 아파트 가격이 계속 상승하는 이유를 모든 투입 비용이 증가했기 때문이라고 설명했습니다. 토지 매입비, 토지 사용료, 건설 자재비, 인건비, 자본 비용 등이 모두 증가했기 때문입니다. 청정 토지 기금을 조성하고 프로젝트 시행을 위한 법적 절차를 완료하는 데는 3년, 심지어 5~7년이 걸립니다.

이 기간 동안 기업이 자본을 빌리면 비용이 두 배로 늘어날 수 있습니다. 게다가 프로젝트를 구축하는 것도 어렵고, 매각은 더욱 어렵습니다. 모든 것을 판매하고 100%의 자금을 즉시 회수할 수는 없습니다. 회수된 자금은 프로젝트 구축 기간과 같은 몇 년, 심지어 그보다 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다. 이 기간 동안 기업은 여러 위험에 직면하게 되므로 재정적 비용을 추가해야 하며, 이는 매각을 위한 각 단계마다 가격 상승으로 이어집니다. 모든 것을 판매하지 못하고 재고가 많으면 사업은 더 큰 타격을 입게 됩니다.

도안 응옥 씨에 따르면, 현재 모든 신규 부동산 프로젝트는 분양 시 미래 가격을 기준으로 가격이 책정되며, 이는 항상 동일 지역, 동일 지역의 프로젝트 가격보다 높습니다. 그 이유는 신규 프로젝트가 장기 할부로 진행되기 때문에, 고객은 은행에서 대출을 받지 않고도 저축한 돈을 사용하여 할부금을 납부할 수 있기 때문입니다. 신규 프로젝트는 더욱 아름답고 현대적으로 디자인됩니다. 새 차와 기존 차를 비교하는 것처럼, 같은 모델이라도 개량된 버전은 항상 기존 모델보다 비쌉니다. 신규 프로젝트는 많은 광고를 통해 홍보됩니다. 이는 가격이 높더라도 고객의 구매 행동에 영향을 미칩니다.

호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨는 또한 다음과 같이 인정했습니다. "2017년 이후 주택 가격은 지속적으로 상승해 왔으며, 중산층, 저소득층 도시 주민, 공무원, 공무원, 군인, 노동자, 이민자들의 재정 능력을 여전히 초과하고 있습니다. 아파트 가격이 여전히 상승하는 이유는 공급이 감소하고 있기 때문입니다. 따라서 이 시기에 판매할 상품이 있는 사업체는 시장을 장악하는 "왕"과 같으며, "시장에서 홀로" 가격을 유지하고 있습니다."

또 다른 이유는 투자자들이 현금 흐름이 부족하여 어떻게든 매도해야 하지만, 높은 가격을 "고정"시켜 수익을 늘리려는 심리가 있기 때문입니다. 더 이상 감당할 수 없을 때만 가격을 인하합니다. 또 다른 이유는 주택 수요, 특히 사회의 실질적인 요구를 충족하는 주택 부문의 수요가 여전히 매우 높기 때문에, 현재 매물 프로젝트를 진행 중인 기업은 모든 자원을 동원하여 가격 상승을 노릴 것입니다.

"저는 여전히 기업들이 프로젝트와 제품을 할인된 가격에 판매하고, 손익분기점에 도달하더라도 손실을 감수하더라도 현금 흐름과 유동성을 확보하는 것을 권장합니다. 우리 조부모님은 사업이 어려울 때는 이익을 보고 빌리는 것보다 손해를 보고 파는 것이 낫다고 가르치셨습니다. 은행에서 빌리면 이자율이 연 최대 15%이고, 외부에서 빌리면 연 최대 30~40%이기 때문입니다. 기업들은 여전히 시장이 점진적으로 개선될 것으로 예상하기 때문에 가격을 높게 유지하고 시장이 회복될 때까지 기다립니다. 따라서 전국 약 1,000개의 부동산 프로젝트에 대한 법적 장벽을 제거하여 공급을 늘려야 합니다. 기업들은 주택 상품을 실제 수요에 맞춰 재구조화하고 재구조화하여 주택 가격을 적정 수준으로 낮추고, 2024년 하반기부터 부동산 시장이 회복되고 다시 성장할 수 있도록 노력합니다."라고 차우 씨는 말했습니다.

최근 부동산 시장 보고서에서 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국의 황 하이 국장은 작년 시장의 부정적 영향에도 불구하고 아파트에 대한 관심 수준이 여전히 유지되고 있다고 평가했습니다.3분기에만 이 부문에 대한 수요가 회복 조짐을 보였으며 구매자 수가 1% 증가하고 임대를 원하는 사람이 전 분기 대비 6% 증가했습니다. 이 중 20억~40억 VND 가격대의 아파트가 가장 많이 검색되었습니다.하노이와 호치민시의 1차 시장의 아파트 가격이 모두 상승했습니다.하노이에서는 평균 가격이 전 분기 대비 약 7%, 전년 대비 14% 상승하여 약 5,100만 VND/m2에 달했습니다.마찬가지로 호치민시의 2차 가격은 전 분기 대비 3% 상승하여 4,500만 VND/m2에 달했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/thanh-khoan-thap-vi-sao-gia-can-ho-van-tang-185231122235545255.htm