상업용 주택 프로젝트 구현을 위한 토지 접근 문제 해결

(TN&MT) - 11월 21일 오전, 제8차 국회 본회의에서 토지 사용권 수여 또는 토지 사용권 취득에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업 시범 시행에 관한 결의안 초안이 논의되었습니다. 도 득 주이 천연자원환경부 장관은 국회 의원들의 의견을 청취한 후, 국회 의원들이 제기한 여러 쟁점에 대해 설명하고 명확히 했습니다.

천연자원환경부 장관 도 득 주이는 토지사용권 수령 또는 토지사용권 소유에 관한 협정을 통해 상업용 주택 사업을 시범적으로 시행하는 것에 관한 결의안 초안에 관해 국회 의원들이 제기한 여러 가지 문제점을 설명하고 명확히 했습니다.

국회 에서 초안 작성 기관을 대표하여 연설한 천연자원환경부 장관 도 둑 주이는 국회 의원들의 헌신적이고 책임감 있는 의견에 감사를 표하고, 이를 충분히 수용하여 초안 결의안에 대한 의원들의 의견 내용을 설명하는 구체적인 보고서를 작성하겠다고 말했습니다.

도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 결의안 발표 목적을 설명하며, 이 결의안 초안의 본질은 상업용 주택 사업 시행 시 토지 접근 방식을 보완하는 것이라고 밝혔습니다. 기존에는 2003년 토지법과 2005년 주택법 조항에 따라 상업용 주택 사업 시행을 위해 토지 사용권 이전 방식이 강제 이전 방식과 임의 이전 방식, 두 가지로 구분되어 있었습니다.

도 득 주이 장관이 11월 21일 오전 국회에서 연설하고 있다.

구체적으로, 강제이전 방식은 국가가 토지를 회수하여 토지이용료 경매 또는 입찰을 통해 투자자를 선정하여 토지를 활용한 투자 사업을 시행하는 방식입니다. 자발적인 이전 방식은 투자자가 현재 토지를 사용하고 있는 사람들과 협상하여 토지 자금을 확보하고, 이를 통해 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 이용 자금을 확보하거나, 현재 토지를 사용하고 있는 투자자가 관할 국가기관에 용도 변경을 요청하여 상업용 주택 사업 시행을 허가받는 방식입니다. 따라서 네 가지 형태의 토지 접근 방식을 통한 두 가지 이전 방식이 존재합니다.

다음으로, 2010년 주택법과 2013년 토지법은 2003년 토지법과 2005년 주택법과 마찬가지로 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 네 가지 유형의 토지 접근을 모두 허용했습니다. 그러나 2014년 주택법이 국회를 통과하면서 토지이용권 양도를 받거나 토지이용 목적을 변경하는 형태가 제한되었습니다. 특히 2014년 주택법은 양도를 받는 경우 주거용 토지만 양도할 수 있으며, 토지이용권을 가지고 국가에 토지이용 목적 변경을 요청하는 경우 해당 지역에 주거용 토지의 일부가 있어야 한다고 규정했습니다. 장관은 "이는 2003년 토지법과 2005년 주택법에 비해 토지이용권 보유와 함께 토지이용권 양도를 받는 형태의 토지 접근이 제한된다는 것을 의미합니다."라고 강조했습니다.

초안 작성 기관을 대표하여 도 둑 주이 장관은 국회 의원들의 헌신적이고 책임감 있는 의견에 감사를 표하고, 이를 충분히 수용하여 초안 결의안에 대한 의원들의 의견 내용을 설명하는 구체적인 보고서를 작성하겠다고 밝혔습니다.

도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 2024년 토지법이 2014년 토지법의 이러한 관점을 계승하면서도 더욱 엄격한 규정을 적용하고 있다고 분석했습니다. 구체적으로, 2024년 토지법 제79조 27항은 국가가 경매 및 입찰을 위해 토지를 회수하는 사업은 기술 인프라, 사회 인프라, 주택 측면에서 동시성 사업이어야 한다고 규정하고 있습니다.

현행 도시법에 따르면 사업 규모는 일반적으로 20헥타르 이상이며, 사업 면적이 20헥타르보다 작고 도시 동조성이 확보되지 않는 경우 국가는 토지를 회수하지 않습니다. 따라서 국가가 투자자에게 토지를 반환하는 방식은 시행되지 않습니다.

도 득 주이 장관이 11월 21일 오전 복도에서 국회 대의원들과 이야기를 나누고 있다.

동시에, 국가가 투자자에게 토지사용권을 부여하거나 현재 토지사용권을 보유하고 있는 투자자에게 부여하는 경우에 대한 규정도 2014년 주택법과 같이 통제되고 축소되었습니다. 즉, 토지사용권을 부여받는 경우, 부여 면적의 100%가 주거용 토지여야 하고, 현재 토지사용권을 보유하고 있는 경우, 일부 주거용 토지가 있어야 하는 경우에만 적용됩니다.

이로 인해 20헥타르 미만의 사업이 이루어지고, 해당 토지가 주거용지가 아닌 경우 토지에 접근할 방법이 없습니다. 이는 국가가 토지를 회수하는 경우도 아니고, 국가가 토지 사용권을 취득하는 경우도 아니며, 토지 사용권을 가지고 있지만 토지 용도를 변경하는 경우도 아니기 때문입니다. 이는 대규모 사업이 많지 않은 지자체에 어려움을 초래합니다.

도 득 주이(Do Duc Duy) 장관은 이 문제가 현재 전국 모든 지역, 특히 부동산 시장 규모가 크지 않고 20헥타르 이상의 도시 개발 사업이 많지 않은 소규모 지역에서 발생하고 있다고 말했습니다. "따라서 국회에 공포를 위해 제출된 이 시범 결의안은 이러한 어려움을 해소하고 상업용 주택 사업 시행을 위한 토지 접근 방식의 병목 현상을 해결하는 것을 목표로 합니다."라고 장관은 덧붙였습니다.

규제 범위와 관련하여, 전국적으로 발생하는 문제들을 고려할 때, 공정성을 확보하기 위해서는 전국적으로 시행하는 것이 필수적입니다. 한편, 현행 토지법상 상업용 주택 사업을 시행하기 위한 다른 토지 접근 방식들도 전국 모든 지역에서 시행되고 있습니다. 따라서 일부 지역에서만 시범적으로 시행하는 것은 지역 간 일관성과 통합성을 확보하는 데 도움이 되지 않습니다. 동탑 성 국회의원 팜 반 호아(Pham Van Hoa)가 지적했듯이, 전국적으로 시행하는 것은 허가-승인 메커니즘을 극복하는 데에도 도움이 됩니다.

도 득 주이 장관이 11월 21일 오전 복도에서 대표단과 이야기를 나누고 있다.

초안 결의안에서 시범사업의 범위 통제에 관한 규정과 관련하여, 도 득 주이 장관은 도시 지역과 도시 개발 지역에서 시행될 제2조와 제3조에 명시된 기준에 따라 해당 지역의 규모와 시행 시기를 통제하고, 이 메커니즘에 따라 시행을 허용하는 목록에 포함되도록 규정되어 있다고 밝혔습니다.

시범사업 시행 조건에 관하여, 도 득 주이 장관은 결의안 초안의 제3조에서 사업이 5가지 조건을 구체적으로 규정하고 있다고 밝혔습니다. 토지 이용 계획 및 건설 계획, 도시 계획, 주택 개발 프로그램과 일치해야 합니다. 사업을 시행하기 위한 토지 면적은 도 인민 위원회에서 허가한 목록에 있어야 합니다. 국방 및 안보를 위한 토지의 경우 국방부와 공안부의 서면 승인을 받아 제84조 1항의 규정을 준수해야 합니다. 동나이성 국회 대표단의 Trinh Xuan An 의원이 다음과 같이 말했습니다.

식량 안보 보장, 350만 헥타르의 논 안정성 유지, 전국 평균 산림 피복률 42% 확보 문제에 대해 Do Duc Duy 장관은 이 문제가 국가 및 지방 토지 이용 계획, 도시 계획, 건설 계획 수립 단계부터 시행되고 엄격하게 관리되어 왔다고 말했습니다. 계획을 수립할 때, 350만 헥타르의 논 면적 안정성과 42%의 산림 피복률 안정성을 유지하기 위해 얼마나 많은 농경지를 비농업 목적으로 전환했는지, 얼마나 많은 주거용 토지를 계획 기간 동안 시행했는지 확인해야 했습니다. 이 단계는 계획을 시행하는 단계이며, 상업용 주택 개발을 위해 계획된 지역 중 어느 지역을 국가에서 시행하고 어느 지역을 토지 사용권 양도를 받는 투자자 방식으로 시행할 것인지입니다. 그러나 이는 승인된 계획 구역 내에서만 가능합니다.

11월 21일 오전 토론 세션 개요

국방 및 안보 토지 면적과 관련하여 천연자원환경부 장관 도 득 주이는 초안 설계에서 국방 및 안보 토지의 계획 면적은 아직 지방에 인계되지 않은 주택 개발 계획에 따라 국방부와 공안부가 군 장교와 군인에게 판매할 상업용 주택 프로젝트의 시행을 조직하는 데 우선권을 부여할 것이라고 밝혔습니다. 도 득 주이 장관은 이는 계획에 따라 국방 및 안보 토지를 주거용 토지로 신속하게 전환하여 군 장교와 군인의 주택 수요를 해결할 수 있는 조건을 조성하기 위해 고안된 규정이라고 말했습니다. 이 결의안은 국방부와 공안부가 프로젝트를 시행할 투자자를 선정하는 방향으로 설계되었습니다. 투자자가 선정되면 투자자는 다른 프로젝트와 유사한 모든 프로세스, 절차 및 조건을 수행해야 합니다.

출처: https://baotainguyenmoitruong.vn/thao-go-ve-phuong-thuc-tiep-can-dat-dai-de-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-383453.html