부동산 시장 침체, 하노이 아파트 가격 계속 상승세

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ANTD.VN - 2023년 2분기에도 부동산 시장은 여전히 침체되어 있지만, 하노이 의 아파트 가격은 특히 타이호 지구와 주변 지역의 프로젝트에서 공급 부족으로 인해 계속 상승하고 있습니다.

건설부는 2023년 2분기 주택 및 부동산 시장 정보를 발표했습니다.

상업용 주택 공급은 계속 감소하고 있습니다.

이에 따라 상업용 주택 개발 사업의 경우 2분기 완공 사업 건수가 급격히 감소하여 7건(2,424세대)에 그쳤습니다. 1분기 대비 약 50%, 전년 동기 대비 29.17% 감소한 수치입니다.

한편, 건설 중인 프로젝트 수는 986개 프로젝트(413,539개 유닛)로 증가하는 추세를 보이며, 이는 2022년 1분기 대비 약 141.26%, 2022년 2분기 대비 약 90.38% 증가한 수치입니다.

신규 허가 사업은 15개(3,239개 단위)로, 2023년 1분기 대비 약 88.24%, 2022년 같은 기간 대비 약 51.72% 수준입니다. 이 중 북부는 7개 사업, 중부는 3개 사업, 남부는 5개 사업이 있습니다.

상업용 주택 사업의 공급은 감소하는 경향이 있는 반면, 주택 건설을 위한 토지 사용권을 양도하는 인프라 건설에 대한 투자 사업은 상당히 크게 증가하는 경향이 있습니다.

이 중 25개 프로젝트가 완료되었으며(1,916개 토지 구획), 이는 2023년 1분기와 비교했을 때 약 227.27%, 2022년 2분기와 비교했을 때 약 156.25%에 해당합니다.

현재 건설 중인 프로젝트는 326개(79,787개 부지)이며, 이는 2023년 1분기 대비 약 131.45%, 2022년 2분기 대비 약 155.24%에 해당합니다.

신규 허가 사업은 45건(1,938개 토지 구획)으로, 2023년 1분기 6건, 2022년 2분기 10건에 비해 급증했습니다.

사회주택 및 근로자주택 사업의 경우, 2023년 2분기 현재 전국적으로 294개 사회주택 사업이 건설 중이며, 건설 규모는 약 288,499세대입니다.

부동산 프로젝트 중 미래 주택 분양 대상 아파트는 51개 프로젝트(6,205세대)로, 2023년 1분기 대비 약 98.08%, 전년 동기 대비 약 63.75%에 불과합니다. 분양 대상 부동산 유형 중 토지와 개별 주택이 차지하는 비중은 주로 프로젝트 내 토지와 개별 주택입니다.

2023년 2분기 부동산 시장 여전히 침체

부동산 거래는 암울하다

2분기 부동산 거래는 96,977건에 그치며 여전히 부진한 흐름을 보였습니다. 이 중 아파트와 단독주택 거래는 29,725건에 그쳐 전분기 대비 약 75.61%, 2022년 2분기 대비 43% 이상 감소했습니다.

거래량은 주로 토지 부문에 집중되어 있으며, 성공적인 거래는 67,525건으로, 이전 분기와 비교했을 때 약 99.98%에 해당하며, 작년 같은 기간과 비교했을 때 약 31.57%에 해당합니다.

건설부는 2023년 2분기 말 기준 전국의 부동산 검색 건수가 작년 동기 대비 약 33% 감소했고, 부동산 매물 수도 약 44% 감소했으며, 토지 매수 관심자 수도 2022년 동기 대비 약 50% 감소했다고 밝혔습니다.

건설부는 "매수자와 투자자들의 신뢰가 훼손되고 신용 한도와 대출 금리 문제가 완전히 해결되지 않아 이번 분기 거래 상황이 조용했다"고 밝혔습니다.

하노이 아파트 가격은 계속 오르고 있지만 일부 지역은 하락하고 있습니다.

건설부는 일부 지역의 아파트 2차 거래 가격이 작년 같은 기간 대비 2~6% 하락세를 보였고, 다낭 (5.8% 하락), 동나이(3.5% 하락), 하이퐁(3.1% 하락) 등 일부 지역에서는 큰 폭으로 하락했다고 밝혔습니다.

2,500만 동 미만의 저렴한 아파트 시장은 가격 변동이 거의 없고 신규 분양 프로젝트도 없습니다. 아파트 시장의 평균 1차 분양가는 약 4,750만 동/m²(부가세 및 관리비 제외)입니다.

하지만 하노이와 호치민시에는 부동산 시장이 침체 조짐을 보이고 있음에도 불구하고 가격이 상승하는 지역이 있습니다.

하노이에서 가장 높은 가격 상승률을 기록한 곳은 떠이호(Tay Ho) 지역과 그 주변 지역입니다. 이 지역에 새로 분양되는 아파트 단지는 매우 드물며, 모두 m²당 8천만 동에서 1억 동 사이입니다. 팜반동(Pham Van Dong), 응우옌반후옌(Nguyen Van Huyen), 보찌꽁(Vo Chi Cong), 락롱꾸안(Lac Long Quan) 거리 등지의 아파트 단지는 모두 최초 분양가 대비 큰 폭으로 상승했으며, 전분기 대비 약 1~3% 상승했습니다.

그러나 CT4 Vimeco II 프로젝트(Cau Giay) 등 오랫동안 사용되어 온 프로젝트의 경우 일부 지역의 중간 가격대에서는 여전히 가격 변동이 발생하고 있으며, 약 1.4% 하락했고, Imperial Plaza(Thanh Xuan)는 약 1.9% 하락했습니다.

개별 주택과 프로젝트 부지의 경우, 투자자들은 주로 투기적 부동산에 관심을 보이고 있으며 매수자들은 이전처럼 관심을 보이지 않고 있습니다. 많은 투자자들이 과도한 금융 레버리지를 활용하여 현금 흐름에 어려움을 겪고 있으며, 대출 금리 지원을 중단하고 있습니다. 시장 유동성이 급격히 감소하면서 손실 보전 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다.

이번 분기에 많은 지방의 빌라와 프로젝트 토지 등 부동산 부문의 매매 가격은 이전 분기에 비해 약 2~5% 정도 하락세를 지속했으며, 앞으로도 해당 제품과 지역 인프라의 투자 가치에 걸맞은 적절한 가치로 조정될 가능성이 있습니다.

리조트 부동산은 계속 하락세를 보이고 있지만, 작년 말만큼 감소폭이 크지는 않습니다. 현재 자본비용이 여전히 높은 반면, 시장 유동성은 조용하고 거래가 거의 이루어지지 않고 있기 때문입니다.

인접 및 상가 부문의 1차 매매가는 전분기 및 전년 동기 대비 변동이 없었습니다. 콘도텔 부문 또한 유동성 정체를 겪고 있으며, 대부분의 프로젝트가 많은 거래를 기록하고 있어 1차 매매가는 전년 동기 대비 3~6% 하락하는 경향을 보이고 있습니다.

부동산 재고 증가

건설부에 따르면, 2023년 2분기에는 정책 메커니즘에 대한 긍정적인 신호가 나타나고 은행 금리가 하락 추세를 보이고 있지만, 많은 부동산 프로젝트가 법적 규제, 계획 조정, 부지 정리 및 원자재 변동과 관련된 문제로 여전히 중단되고 있습니다. 또한 프로젝트는 제한된 은행 신용 자본과 회사채 측면에서도 어려움을 겪고 있습니다.

따라서 재고는 전년 동기 대비 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다. 재고 비중은 주로 개인 주택 부동산, 프로젝트 부지, 그리고 주택 및 리조트 부문 기업의 리조트 아파트 부문에 집중되어 있으며, 현재 부동산 재고 가치는 수천만 동에 달합니다.

지방자치단체(63개 주 중 17개 주)의 불완전한 보고서에 따르면, 2023년 2분기 부동산 재고는 약 16,688채(아파트 1,714채, 주택 7,473채, 토지 7,501채)입니다.

따라서 재고 비율은 주로 개별 주택 부동산 부문과 프로젝트의 토지 구획에 있습니다.

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