부동산 시장이 '이상하다'면, 전문가들은 무엇을 추천할까?

베트남 부동산 중개업 협회 보고서에 따르면, 거래 상황 측면에서 2025년 1~9월 시장 흡수율은 매우 긍정적인 수준인 70%에 가까워졌으며, 이는 약 6만 건의 거래에 해당합니다. 이는 작년 동기 대비 두 배에 달하는 수치입니다.

하지만 현실은 실제 수요가 여전히 큰 비중을 차지하지만 부동산 가격이 매우 높은 수준이기 때문에 시장 개발은 더 많은 투자 현금 흐름에 의해 주도되고 있다는 것입니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 이러한 현실을 설명하면서, 인플레이션 압력이 증가하고 인프라가 개발되는 상황에서 많은 투자자가 부동산을 안전한 피난처이자 효과적인 수익 창출 도구로 여긴다고 말했습니다.

현재 투자 현금 흐름은 주로 실제 주택 수요를 충족하는 상품, 즉 높은 임대 잠재력과 확실한 가격 상승 잠재력을 갖춘 상품에 집중되어 있습니다. 이러한 요소들이 투자자들이 "투자"를 결정하는 주요 요인입니다.

" 오늘날 부동산 시장에서 거래의 대부분은 두 번째 그룹, 즉 거주 목적이 아닌 투자 목적으로 부동산을 구매하는 구매자에게서 발생합니다. 이는 매매 활동이 주로 투자 현금 흐름에 의해 주도되는 반면, 실제 주택 수요는 현재 가격이 대다수 사람들의 구매력을 크게 넘어서기 때문에 여전히 어려움을 겪고 있음을 보여줍니다 ."라고 딘 씨는 말했습니다.

현재 부동산 시장에서 대부분의 거래는 투자자에 의해 이루어집니다. (사진 제공: 민득)

CBRE 베트남 주택부장 보 후인 뚜언 끼엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 호찌민시(구 호찌민시) 도심 지역의 신규 공급은 현재 실제 주거 수요가 아닌 투자 수요를 충족하는 방향으로 진행되고 있다고 밝혔습니다. 대부분의 투자자는 구매자가 해당 부동산에 거주하지 않고 보유 또는 임대만 할 것으로 판단하기 때문에, 수익 극대화를 위해 해당 상품의 포지션을 높게 책정합니다.

키엣 씨는 " 현재 가격 수준에서는 시장의 현금 흐름이 거의 투자자들 사이에서만 순환하고 있으며, 주택 구매자에게는 접근하기가 매우 어렵습니다 ."라고 말했습니다.

DKRA 그룹의 데이터도 비슷한 추세를 보여줍니다. 올해 첫 9개월 동안 기록된 2,000건 이상의 거래 중 주택 구매자는 약 30%에 불과했고, 나머지 70%는 투자자였습니다. 투자자 그룹은 더 높은 재정적 잠재력을 가지고 있으며, 수익 기회가 있다면 높은 가격을 기꺼이 지불할 의향이 있는 반면, 10억~20억 동(VND)의 예산을 가진 실제 주택 구매자는 40억~50억 동(VND) 이상의 아파트를 구매하기가 어렵습니다.

베트남 부동산 시장 조사평가원(VARS IRE)의 팜 티 미엔 부원장은 1차 시장 거래의 대부분이 부동산을 많이 소유한 계층의 수요에서 비롯된다고 말했습니다. 또한, 많은 프로젝트가 "대형 프로젝트 열풍"과 현지 기업 합병의 수혜를 받아 높은 흡수율을 보이고 있다고 덧붙였습니다.

미엔 씨에 따르면, 투자자들의 높은 수익 기대치가 유지되고 있기 때문에 단기적으로 부동산 가격은 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 많은 투자자들이 여전히 "잘 살고" 있으며, 재정적 압박을 받지 않고 있습니다. 따라서 매매 가격을 조정할 이유가 없습니다.

미엔 씨는 " 금리가 낮은 수준으로 유지되고, 저렴한 현금 흐름이 시장에 계속 유입되고, 공공 투자를 촉진하는 정책이 강력하게 시행되고, 중간 가격대와 저렴한 주택 공급이 여전히 부족한 상황에서 투자자들은 여전히 부동산 가격이 계속 오를 것으로 믿고 있다 "고 평가했습니다.

Le Dinh Chung 씨 - 전문가 부동산 최근 아파트 공급은 주로 고급 아파트 위주로 이루어지고 있다고 덧붙였습니다. 현재 아파트 평균 가격은 m²당 약 8천만 동입니다. 최근 m²당 1억 동 이상의 가격에 분양되는 신규 프로젝트가 많이 있습니다.

현재 주택 가격 상승으로 월급 3천만 동(VND)을 받는 일반 근로자라도 내 집 마련의 가능성은 거의 없습니다. ㎡당 7천만~1억 동(VND)에 집을 살 수 있는 사람들은 대부분 투자자, 투기자, 그리고 사업자 등 고소득층입니다.

베트남에서 투기적 부동산 구매 추세가 높은 이유를 설명하면서 PropertyGuru Vietnam Company의 부사장인 Nguyen Quoc Anh 씨는 부분적으로 다음과 같은 이유 때문이라고 말했습니다. 투자 채널 "사고 팔기 쉽고" 유동성이 좋으며 금, 주식, 은행 등 다른 투자 수단보다 수익률이 높습니다. 부동산 투자 수익률은 지난 10년간 베트남에서 최고 수준이며, 아파트는 197%, 토지는 137%에 달합니다.

또 다른 이유는 베트남의 부동산 세금 정책이 이 지역의 많은 국가에 비해 낮고 개방적이어서, 토지 자산의 투기 및 포기에 대한 제재가 부족하기 때문입니다.

응우옌 꾸옥 안 씨는 현재 전 세계적 으로 부동산에 대한 5가지 기본 세금이 있다고 언급했습니다. 소유세, 소득세, 등록세, 공실세(장기간 사용되지 않은 부동산에 적용되는 세금), 그리고 개발세(부동산이 위치한 지역의 사회기반시설, 공공시설, 서비스 개발)입니다. 평균적으로 많은 국가에서 주택 소유세는 0.3~20%, 등록세는 2~6%, 소득세는 14~45%입니다. 일부 국가에서는 공실 부동산에 12~20%, 개발세는 1~3%의 세금을 부과하고 있습니다.

베트남에서 주택 구매자는 현재 소득세(2~5%), 재산세(0.03~0.2%), 등록세(0.5%)의 첫 세 가지 세금만 납부하면 됩니다. 그는 " 세율이 낮기 때문에 구매자는 오늘 이 부동산을 사서 내일 다른 부동산을 파는 '순환 투자'에 쉽게 투자할 수 있습니다 ."라고 말했습니다.

"버블" 위험 경고

응우옌 반 딘 씨에 따르면, 주택 구매자가 점점 줄어들면 시장은 수요와 공급의 균형을 잃고, 가격은 오르지만 실제 수요와 연동되지 않아 거품 위험이 쉽게 발생할 수 있습니다.

참여자, 즉 투자자가 너무 많은 시장은 가격 인플레이션에 취약할 것입니다. (그림: 민 득) — 시장 참여자, 즉 투자자가 너무 많으면 가격 인플레이션에 취약해집니다. (그림: 민득)

딘 씨는 " 적절한 정책 개입이 없다면 대도시 지역의 주택은 근로자들이 점점 더 구하기 어려워질 것 "이라고 말했습니다.

경제학자 딘 테 히엔(Dinh The Hien)은 또한 시장이 대다수의 주택 수요를 충족하는 본래의 본질로 돌아가야 한다고 강조했습니다. 단기 투자가 주류를 이루면 아파트는 더 이상 주거 공간이 아니라 이윤 창출의 도구로 전락하여 가격을 지속적으로 상승시키고 사회적 문제를 야기합니다. 그는 시장 구조의 균형을 맞추기 위해 정부가 중저가 주택 공급을 조속히 확대해야 한다고 권고했습니다.

응우옌 짜이 대학교 금융 및 은행학부 총장 응우옌 꽝 휘 씨는 다음과 같이 평가했습니다. "자본이 부동산으로 유입되면 해당 자산의 가치가 노동 생산성과 소득 증가보다 빠르게 증가하여 주택 가격과 사람들의 지불 능력 간의 격차가 점점 더 커집니다. 이로 인해 시장은 실제 수요보다는 가격 상승에 대한 기대에 따라 운영되는 경향이 있으며, 이로 인해 유동성이 지속 불가능해지고 버블 위험이 커집니다."

거래가 주로 투자자 주도로 이루어짐에 따라 시장은 정책 변화에 더욱 민감하게 반응합니다. 신용, 금리 또는 심리의 작은 조정도 연쇄 반응을 일으켜 경기 둔화 또는 지역적 조정으로 이어질 수 있습니다. 이러한 위험은 투기 세력뿐만 아니라 신중하게 통제하지 않을 경우 금융 시스템, 기업, 그리고 경제 전체로 확산될 수 있습니다.

" 따라서 정부가 가격 상승을 억제하기 위해 과감한 조치를 취하는 것은 장기적 안정을 목표로 하는 옳고 전략적인 조치입니다 ."라고 후이 씨는 강조했습니다.

출처: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html